Новоселы больше не хотят заниматься ремонтом - именно такой вывод напрашивается после изучения отчетов аналитиков недвижимости, сравнивающих спрос на квартиры с отделкой и без нее. По крайней мере всего 6% потребителей мечтают о жилье без отделки. Этот продукт предполагает только заведение коммуникаций в дом и установку отопительного оборудования.
И в эти 6% входят не только те, кто хочет создать "с нуля" жилье по собственному вкусу, часть этих новоселов покупает "стены в бетоне" в инвестиционных целях. Тем не менее стоимость отделки и строительных работ растет: по сравнению с прошлым годом они поднялись примерно на 5-10%, говорят эксперты. Сегодня наиболее востребована потребителем чистовая отделка жилья. Ее предпочитают 68% потенциальных покупателей квартир и домов. Это означает, что в квартире уже должна быть произведена базовая внутренняя отделка.
То есть хозяину надо лишь покрасить стены да установить мебель и технику. Устойчивым спросом у 12% покупателей пользуются квартиры с отделкой "под ключ", когда жилье заблаговременно обустраивается встроенной мебелью на кухне, в прихожей и на лоджии и полностью готово к заселению.
Столько же человек - около 12% - мечтают о квадратных метрах с черновой отделкой, когда в квартире оштукатурены стены, выровнены полы и сделана разводка коммуникаций. При этом среди тех, кто выбрал квартиру или дом с различной степенью отделки, есть те, кто не готов доплачивать за дальнейший ремонт своего нового жилья. Таких набралось почти половина - 48%. "Неудовлетворенность потребителя соотношением цены, качества и формата жилья на вторичном рынке выталкивает его в сегмент готового первичного жилья. В Москве застройщики уже переориентировались и наращивают объемы ввода готового жилья, предлагая не только муниципальную отделку в экономическом исполнении для очередников, но и различные варианты отделки в жилье среднего и бизнес-класса для рынка. Эта тенденция начинает проявляться и среди новостроек ближнего Подмосковья, где рынок еще не успел отреагировать на спрос в новом формате и только приступает к созданию нового продукта", - отмечает руководитель отдела социологических исследований "АКЦ Миэль" Никита Чулочников.
Отделка - вопрос особый
Грамотно созданный интерьер увеличивает стоимость квартиры, что повышает ее инвестиционную привлекательность. По наблюдениям экспертов, отличие стоимости апартаментов от цены такой же квартиры "в бетоне" может сильно отличаться - например, на 15% или на 50%. При этом средняя цена отделки класса "эконом" колеблется от 10 000 до 45 000 руб. за 1 кв.м, ремонт в домах уровня бизнес-класса - от 45 000 до 100 000 руб. за 1 кв.м, а в элитном доме предела фактически не существует: на рынке встречаются "особо одаренные" проекты со стоимостью от 300 000 руб. за 1 кв.м.
На Западе этот способ повышения стоимости квартиры уже давно известен. За рубежом не принята реализация элитной новостройки и жилья бизнес-класса в формате shell&core - отделка стен, потолков, установка сантехники, кухонного оборудования и межкомнатных перегородок является обязательным условием. Сегодня опыт реализации апартаментов с отделкой говорит о довольно высокой востребованности предложений этого формата, и, учитывая высокую оценку клиентов, можно ожидать, что в перспективе реализация квартир с отделкой станет обычной практикой.
В дефиците
С началом 2011 года эксперты EliteCenter отмечают новый тренд - наметился реальный дефицит квартир в новых домах с хорошей отделкой. Причину такой ситуации эксперты видят в том, что в кризисный период - с 2008 по 2009 год - было скуплено большое количество инвестиционных квартир без отделки в строящихся объектах по дисконтным ценам. Инвесторы не стали доводить бизнес-проекты до конца - 90% таких квартир так и остались "в бетоне". 2010 год ознаменовался выводом на рынок сразу большого числа "кризисных" новостроек со значительным объемом предложений от собственников. Таким образом, сейчас наблюдается переизбыток предложений квартир в новых домах без отделки и по явно завышенным ценам. "Если собственники таких квартир смогут быстро сориентироваться в новых условиях и довести свои бизнес-проекты до ума, - комментирует ситуацию ведущий эксперт EliteCenter Андрей Кальницкий, - то есть сделают качественную отделку в таких квартирах, то, скорее всего, они смогут реализовать их до конца весны".
Вывод экспертов очевиден: посткризисный покупатель отдает предпочтение готовым к проживанию квартирам. По данным специалистов офиса "Университет" холдинга "Миэль", на сегодня стоимость ремонта бизнес-класса обходится в среднем в четверть рыночной стоимости квартиры, при этом отделка под "ключ" может увеличить цену продажи квартиры на 40-45%. Спрос на такое жилье формируют покупатели, которые привыкли экономить время и нервы.
Покупка квартиры с отделкой или без отделки принято считать выбором, перед которым стоит покупатель новостроек. Но такой выбор есть и у покупателей жилья на вторичном рынке. При этом реальность наших дней разрушает сразу два поведенческих стереотипа покупателя: что ремонт в квартирах бизнес-класса отражает индивидуальность собственника, а потому последние предпочитают делать ремонт самостоятельно, и ремонт "своими" силами позволяет существенно сэкономить.
"Наш опыт показывает, что спрос как на первичном, так и на вторичном рынке в посткризисный период неуклонно смещается в сторону готовых для проживания квартир. На сегодня срок экспозиции квартиры "под ключ" не превышает двух месяцев, несмотря на более дорогой ценник. На практике быстрее продаются квартиры, рассчитанные на усредненный вкус покупателя. Хотя порой мы экспериментируем, предлагая интересные отделочные решения, понимая, что такие квартиры могут влюбить в себя после первого же просмотра или увеличить срок экспозиции, поджидая своего покупателя", - говорит руководитель офиса "Университет" холдинга "Миэль" Алла Вишневская.
Даже если речь идет о продаже квартиры на вторичном рынке, расположенной в удачном месте, все равно специалисты, готовя квартиру на вторичном рынке к продаже, прибегают к перепланировке. Реставрация вторичной квартиры в исполнении проверенных брокером подрядчиков, под авторским надзором профессионального дизайнера отличается от безликого евроремонта. "Возможно, покупатель, отдавая предпочтение "убитой" квартире, несколько сэкономит на ее самостоятельном ремонте, но потеряет год жизни - именно столько времени обычно уходит на согласование перепланировки, ремонт, отделку и декор квартиры. Как справедливо заметил Уинстон Черчилль, время и деньги большей частью взаимозаменяемы. Это как раз тот случай", - продолжает Алла Вишневская.
Выбери меня
Если речь заходит о самостоятельном ремонте, то как же происходит выбор архитектора проекта? Чаще всего, конечно, владелец квартиры приводит своего архитектора, но если команда застройщика интересна и профессиональна - то почему бы и нет? Однако в среде специалистов считается, что работа одного и того же бюро над отделкой и интерьером предпочтительнее работы нескольких разобщенных подрядчиков, когда при воплощении проекта в жизнь появляется масса корректировок. Впрочем, участие дизайнера "с именем" в создании интерьера квартиры необязательно, важно, чтобы результат был органичен. При ремонте, цель которого - повысить инвестиционную привлекательность квартиры, очень важны правильное сочетание и качество отделочных материалов. К примеру, к отделке элитных домов предъявляются определенные требования - например, пол должен быть выполнен из экзотических сортов древесины и мрамора. В санузле должны применяться мрамор, дорогая плитка, а сантехнику лучше использовать от немецких производителей. То есть классность ремонта должна соответствовать классности дома, в котором находится квартира.
При выборе дизайнерского бюро заказчикам надо прежде всего понимать, что разработка дизайна квартиры - это работа команды специалистов. В нее входят: арт-директор - главное действующее лицо, - который генерирует идеи, визуализатор, работающий с компьютерными программами, а также специалисты узкого профиля - инженеры по электрике, сантехнике и специалисты, выполняющие чертежи. Желательно, чтобы это же бюро было в состоянии осуществлять авторский и технический надзор, так как при ремонте заказчику необходимо не только знать, какого цвета у него будут стены, но и понимать, как их будут строить. Во всех серьезных дизайнерских бюро на каждом объекте обязательно есть менеджер объекта, который координирует работу всех подразделений.
Фото: brokhauz.ru
Татьяна Лапина
