Какие проблемы решаются при помощи риэлторов гораздо проще, чем без них? И что риэлтор сделать не в силах? Попробуем разобраться.
Любая профессия со стороны кажется простой и понятной. Поначалу кажется простым и понятным и занятие риэлтора: найти подходящий вариант, договориться о сделке, оформить документы и …все! В действительности и работа по поиску и продаже недвижимости похожа на лабиринт с множеством разветвлений.
Лабиринт из вопросов
Вот часть вопросов, которые непременно возникнут в процессе продажи или покупке жилья
1. Как среди обилия внешне привлекательных вариантов жилья выбрать действительно надежный?
2. Как определить реальную цену квартиры?
3. Как максимально быстро и выгодно найти покупателя на свою квартиру в
условиях многократного превышения предложения над спросом?
4. Как грамотно провести переговоры с потенциальными покупателями (или продавцами) и отстоять свои интересы в этих переговорах?
5. Как проверить, действительно ли тот, кто продает квартиру, является е законным владельцем?
6. Как определить, является ли продавец квартиры дееспособным и может ли он отвечать за свои действия?
7. Как выяснить, не ущемлены ли интересы несовершеннолетних граждан, отнесенных к группе риска, при отчуждении недвижимости?
8. Какие документы необходимы для удостоверения договора купли-продажи?
Как проверить правильность оформления и подлинность всех этих
документов?
9. Как узнать, не было ли в квартире лиц, которые на момент продажи
отбывают наказание в местах лишения свободы или находятся на
действительной военной службе?
10. Какие гарантии может предоставить продавец квартиры, который:
- не выписан из квартиры на момент ее продажи;
- не освободил квартиру на момент ее продажи;
- в квартире которого на момент продажи постоянно зарегистрированы третьи лица?
14. Как грамотно и безопасно организовать передачу денег при продаже квартиры?
15. Не опасно ли приобретать квартиру по доверенности?
16. Как приватизировать, продать, обменять комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
17. Как узнать, сколько человек реально зарегистрировано в квартире и кто еще обладает правом пользования этой недвижимостью?
18. Какие налоги должен заплатить гражданин, продавший квартиру, получивший ее в порядке наследования или дарения?
19. Какие налоговые льготы получает гражданин, продавший или купивший квартиру?
20. Как проверить полномочия юридического лица при покупке квартиры в новостройке?
21. Как получить деньги, если квартира находится в центре многоходовой сделки, где один из покупателей – ипотечник?
Да, все необходимые знания можно приобрести самостоятельно. Но это потребует больше времени, чем квалифицированная консультация у специалиста. Можно позвонить в несколько агентств (иногда советуют не менее пяти), задать интересующие вас вопросы, прислушаться к тому, как на другом конце провода ведут переговоры, и
а) получить объективное представление о цене своей квартиры и перспективах ее продажи,
б) сделать выводы о том, как выгоднее эту продажу провести: самому или с помощью риэлтора,
в) найти риэлтора, который по-человечески относится к клиентам, терпелив, доброжелателен и обладает определенным уровнем культуры. При этом он понимает, чем сам занимается, и может рассказать об этом толково, грамотно и обстоятельно.
Почему проблемы при покупке и продаже
недвижимости с риэлтором решаются быстрее? Сами риэлторы объясняют это
просто: потому, что профессиональный риэлтор, исходя из своего опыта, и
мотиваций, знает:
ЧТО, ГДЕ, КОГДА и, главное, КАК предлагать, покупать, оформлять.
Спросите, почему? Потому что это - его хлеб, и его заинтересованность в сделке порой выше, чем у клиента.
Это он может
Посмотрим на основные этапы проведения сделки купли-продажи недвижимости и отметим то, что в них привносят профессиональные риэлторы
- Оценка продаваемого объекта недвижимости. – Возможность объективно оценить объект недвижимости, что впоследствии отразится в получении максимальной суммы выручки в разумные сроки.
- Подготовка документов. - Быстрый и квалифицированный сбор, составление и согласование всех необходимых документов.
- Организация и проведение рекламной компании объекта. - Риэлтор готовит подробное описание объекта для публикации в СМИ и интернете (если нужно - с фотографиями в максимально эффектных ракурсах) и регулярно обновляет публикации. Результат - существенное снижение расходов и получение максимальной отдачи от использованных средств.
- Предпродажная подготовка объекта. - Приведение объекта в наиболее привлекательное для клиентов состояние с минимальными затратами. Риэлтор составляет несколько психологических портретов типичных покупателей квартиры, советует, как правильно расставить мебель, сделать косметический ремонт и др. Практика показывает, что в этом случае удается выручить дополнительно от 5 до 15% цены.
- Организация показов объекта. - Грамотное проведение показов объекта, ограждение клиентов от общения с нежелательными элементами, концентрация основного внимания на достоинствах объекта и минимизация его недостатков. Кроме того, риэлтор показывает квартиру не всем подряд, а только покупателям, потенциально заинтересованным в конкретном объекте.
- Переговоры по условиям сделки и прием аванса. - Согласование максимально выгодных и безопасных условий проведения сделки, что в дальнейшем позволит избежать ненужных переживаний и расходов, а также гарантирует получение всех денег за объект.
- Сопровождение сделки. - Риэлтор готовит краткий еженедельный отчет о проделанной работе: о количестве просмотров, звонках и т.д. Обеспечивает законное проведение сделки, контроль за выполнением ранее согласованных условий проведения сделки, своевременную регистрацию сделки и получение всех денежных средств.
Он не может
Профессия риэлтор не имеет государственного правового регулирования, и все взаимоотношения с клиентами регламентируются Гражданским Кодексом РФ и Законом «О защите прав потребителей». Поскольку дополнительных прав у риэлтора нет, он не может совершать никаких юридически значимых действий (за исключением случаев, когда он является поверенным).
«Необходимо четко разделять юридическую чистоту сделки (это правовые вопросы) и риэлторскую услугу, - считает известный риэлтор Артур Оганесян, аффилированный член Национальной Ассоциации Риэлторов ((NAR) США, член IREM (сертифицированный специалист по управлению недвижимостью). - Риэлтор – это продавец. И очень хорошо, что лидеры рынка начинают сегодня об этом открыто говорить. Неправильное сложилось в обществе представление, и сами риэлторы в этом были виноваты, когда подвели социально-философское обоснование: мы помогаем решать жилищные проблемы граждан. Ничего подобного! Мы ее не можем решить, это вопрос государства, бюджета, муниципалитета, строителей. Мы – продавцы недвижимости, и об этом надо говорить с гордостью».
То есть риэлтор не может гарантировать безопасность сделки. Это дело государственных органов, осуществляющих правовую экспертизу и регистрацию сделки.
В компетенцию риэлтора входит проведение переговоров, определение наилучшей цены продажи, прогноз ликвидности объекта, рекомендации по предпродажной подготовке объекта. Ожидать других гарантий от риэлтора не стоит.
По материалам электронных СМИ
