Практика оформления квартиры в собственность во внесудебном и судебном порядке
Довольно часто получение собственности на квартиру в новостройке связано с многочисленными трудностями. О внесудебном и судебном способах оформления квартиры в собственность рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого Столичного Юридического Центра".
Оформление недвижимости во внесудебном порядке
Оформление квартиры, офиса, машиноместа, иного объекта недвижимости в собственность во внесудебном порядке можно только при одном условии - застройщик открыл регистрационный адрес нового дома в Росреестре.
Итак, если строительство дома закончено, то застройщику необходимо подписать акт о завершении инвестиционного контракта, в соответствии с которым осуществлялось строительство дома. Данный порядок закрепляется двумя документами: протоколами распределения жилой и нежилой недвижимости. Указанные документы, как правило, подписываются в разные промежутки времени, сначала протокол по жилой недвижимости, далее протокол по нежилой недвижимости. После подписания указанных документов подписывается акт о результатах реализации инвестиционного контракта, который так же может делиться на жилую часть и нежилую, при этом акт может быть совместным на обе части дома.
Указанные документы являются завершающими, и при их наличии застройщик имеет весь необходимый "пакет", чтобы в Росреестре появился новый дом. После открытия регистрационного адреса нового дома либо застройщик с доверенностью от дольщика, либо указанные лица совместно, либо сам дольщик с доверенностью от застройщика обращаются в регистрационную службу, предоставляют в нее договор (2 экз.) на приобретение недвижимости, акт (2 экз.) об исполнении обязательств по указанному договору, документы БТИ (кадастровый паспорт и экспликацию), заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. Через две недели (в некоторых регионах через месяц) дольщику выдается свидетельство о праве собственности на квартиру, правоподтверждающим документом которого служит договор на приобретение недвижимости (договор долевого участия, договор инвестирования, договор соинвестирования, иные договоры).
Оформление недвижимости в судебном порядке
Оформление недвижимости в судебном порядке особенно широкое распространение нашло в последние несколько лет. К указанному способу оформления в собственность недвижимости дольщики вынуждены прибегать при условии, если застройщиком не подписаны указанные выше протоколы распределения площадей или акты о результатах реализации инвестиционного контракта, а так же при наличии иных загвоздок в подборе и оформлении документов для регистрационной службы.
В таком случае дольщикам необходимо обращаться в суд, чтобы за ними было признано право собственности на приобретенную недвижимость, после чего по решению суда данное право собственности подлежит государственной регистрации с выдачей свидетельство на право собственности.
Первое. Приветствуется претензионный порядок разрешения спора, при этом законом он не определен в качестве обязательного. Зачем это нужно? Суд по формальным основаниям может оставить исковое заявление без движения, если вместе с иском не будет предоставлено обращение к застройщику об оформлении права собственности в обычном внесудебном порядке. Безусловно, такое определение суда можно обжаловать, и вышестоящий суд обяжет суд первой инстанции рассмотреть ваше исковое заявление, однако будет потеряно не менее 3 месяцев. Чтобы избежать указанных задержек, рекомендуется обратиться с заявлением к застройщику об оформлении права собственности или предоставления необходимых для такого оформления документов и прописать в таком обращении срок, к примеру, в 7 календарных дней. По истечении указанного времени можно смело обращаться в суд с иском о признании права собственности.
Второе. Оплата государственной пошлины. Т.к. Верховным судом РФ давно установлено, что указанные споры подпадают под регулирование законодательства о защите прав потребителей, пошлина при обращении в суд рассчитывается на льготных условиях и составляет максимум не 60 000 рублей, а 46 800 рублей, при этом по искам о признании права на объекты до 1 млн рублей государственная пошлина не оплачивается.
Третье. Обязательным условием обращения в суд являются следующие документы, которые дольщик должен вместе с иском предоставить в суд:
- заключенный договор (инвестирования,
соинвестирования, уступки права, совместной деятельности, долевого
участия в инвестировании строительства, инвестиционного вклада,
предварительный договор и др.);
- платежные документы об оплате указанных договоров;
Иные, так же обязательные документы, без которых суд не вправе вынести решение, и которые получаются уже в рамках начатого гражданского процесса по судебным запросам:
- поэтажный план, экспликация и справка о присвоении адреса из БТИ;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- инвестиционный контракт со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
- предварительный протокол распределения жилой или нежилой недвижимости;
- сообщение из Росреестра об отсутствии зарегистрированных прав на претендуемый дольщиком объект оплаченной недвижимости.
Четвертое. К судебному разбирательству привлекается ответчик. Это, как правило та строительная компания, с которой дольщик заключал договор. А так же третьи лица, а именно, все инвестиционные компании, принимающие участие в строительстве дома, орган местной власти, которому должны выделяться площади дома, а так же органы государственной регистрации, т.е. Росреестр.
Пятое. Требования в суд о признании права собственности должны четко описывать объект недвижимости в соответствии с данными, полученными из БТИ, иначе регистрационная служба откажет в регистрации права собственности. А именно, в уточненном исковом заявлении, которое в дальнейшем будет отражено в решении суда, должны быть прописаны этаж помещения, номер, общая площадь, жилая площадь, а так же дополнительные характеристики, если они имеются в кадастровых паспортах БТИ.
Шестое. После вступления в законную силу решения суда, повторно по указанному решению дольщику необходимо получить кадастровый паспорт и экспликацию из БТИ. При наличии данных документов БТИ и двух экземпляров решения суда подается заявление о регистрации права с оплаченной государственной пошлиной в Росреестр (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту федерации).
Стоит обратить внимание на вопрос, интересующий практически всех дольщиков: свидетельство о праве собственности на новостройку имеет ту же юридическую силу, что и свидетельство, полученное по любому другому правоподтверждающему документу, например договору долевого участия или купли-продажи. Оспорить такое свидетельство практически невозможно.
Фото: vosmoy.ru
