Ипотечное кредитование в России в 2010 году устойчиво восстанавливалось – по итогам года выдано 301 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд руб., сообщает в своем отчете за 2010 год Федеральное агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК).
Агентство отмечает, что объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, а количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза.
Всплеск выдачи ипотеки в конце 2010 года в АИЖК объясняют эффектом сезонности, характерным для этого рынка. В свою очередь, некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в четвертом квартале 2010 года объясняется тем, что в этот же период 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка, и, таким образом, при анализе внутригодовой динамики постепенно ослабевает эффект «низкой базы».
По итогам 2010 года средний размер ипотечного кредита увеличился на 7,7%, с 1,17 млн руб. (2009 год) до 1,26 млн. руб. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата, за 2010 год реальные располагаемые доходы выросли на 4,3%) и цен на жилье (по итогам 2010 года, средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к четвертому кварталу 2009 года).
Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве выданных кредитов составила около 99%) в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3% - по итогам 2009 года, снижение составило 1,2 процентных пункта), что также соответствует прогнозам АИЖК.
Основное снижение пришлось на первый и последний кварталы 2010 года, причем, если в первом квартале такая динамика объясняется специалистами агентства методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ (с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты 2009 года), то снижение ставок в четвертом квартале – результат комплекса мер, которые привели к снижению ставок выдачи кредитов крупнейшими банками летом 2010 года. Это в свою очередь, сказалось на реальных ставках выдачи в четвертом квартале. Такое снижение ставок в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце 2010 года.
Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение декабря, составили 12,5%. Таким образом, за четвертый квартал ставки по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизились на 0,7 процентных пункта. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за четвертый квартал являются самыми высокими в 2010 году. Месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам первого полугодия 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,5%. Ипотечные ставки вплотную приблизились к историческому минимуму, который был зафиксирован по итогам первого квартала 2008 года – 12,4%.
В АИЖК отмечают, что дальнейшая динамика ипотечных ставок, будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. В случае, если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8-9%, ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в РФ.
Снижение ставок особенно ярко проявится в официальной статистике ЦБ РФ в начале 2011 года (что связано с описанной выше особенностью методологии их расчета).
Еще одной положительной тенденцией конца 2010 года стало снижение уровня просроченной задолженности. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые, что является несомненным признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса.
Кроме того, в декабре 2010 года произошло сокращение уровня просроченной задолженности в абсолютном выражении – он снизился до 41,6 млрд руб. по сравнению с 44,7 млрд руб. месяцем ранее. Отметим, что основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по рублевым кредитам. Значительно сократился объем дефолтной (90 дней+) задолженности – показатель уменьшился на 6,3 млрд руб. и «технической» (1-30 дней) задолженности – он снизился в декабре на 5,8 млрд. руб.
По всей видимости, банки в преддверии конца финансового года списали некоторую часть безнадежной просроченной задолженности с баланса. Кроме этого, в условиях традиционных декабрьских выплат, некоторые заемщики смогли погасить допущенную просроченную задолженность.
Косвенно это подтверждают и данные по динамике групп просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей. По данным Банка России, по итогам 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не зашкаливал за 30 дней, превысил 92%.
Совокупная доля дефолтной задолженности - с платежами, просроченными на 91 день и больше – составляет по итогам года 6,25%; доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) – 4,4%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 1,55%.
За весь 2010 год АИЖК рефинансировало 48 277 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 54,7 млрд рублей, что составляет 16% в количественном и 14,4% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов.
По данным за 2010 год, ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 11,06%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России (13,2% по данным Центробанка РФ на 01.12.2010).
В агентстве также отмечают, что политика АИЖК, направленная на снижение ставок и снижение концентрации рынка в первой половине года, позволила небольшим банкам-партнерам АИЖК предложить в 2010 году заемщикам максимально привлекательные ставки и существенно увеличить свою рыночную долю. Крупные и средние банки вступили в конкурентную борьбу во втором полугодии 2010 года, также снизив свои ставки выдачи.
Снижение доли АИЖК на фоне роста ипотечного рынка в целом свидетельствует об улучшении ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе, оздоровлении рынка и росте конкуренции среди кредитных организаций, говорится в отчете.
