"Новые Черемушки. Трехкомнатная квартира. Цена за квадратный метр - 205 000 руб.". В этом объявлении не было бы ничего особенного, если бы речь шла не об обычной типовой "трешке" в доме серии П-44, а о квартире в доме бизнес-класса. Завышение стоимости квартиры в рекламе - обычная тактика риелторских продаж. Конечно, винить продавца в профессиональном лукавстве не стоит. Но, подыскивая подходящий вариант на страницах изданий и в базах данных, стоит понимать, как вести разговор с продавцом переоцененного им жилья.
Стоимость квартиры - сумма немалая. Следовательно, любая скидка на нее будет ощутима. Разумеется, при покупке жилья стоит торговаться. Но, по мнению экспертов, рассчитывать на скидку более 7% не приходится. "Скидка в 5-7% - вполне весомый аргумент при торге", - говорит генеральный директор агентства "Релайт-Недвижимость" Олег Самойлов. При стоимости квартиры, например, в $150 тысяч бонус составит порядка $7500. Чтобы получить ее, потенциальному покупателю, во-первых, необходимо показать серьезность своих намерений. "Покупатель должен доказать, что он действительно заинтересован в покупке именно этой квартиры. Для продавца квартиры это послужит серьезным стимулом для предложения скидки. Пытаться торговаться при первой встрече, бросив беглый взгляд на жилище, по принципу "сначала скидка - затем покупка" - бесполезно. Скорее всего ничего не получится", - говорит Олег Самойлов.
Справедливая цена
Еще одна тактика продавцов - "приплюсовывание" планируемой скидки к заявленной стоимости квартиры. Как правило, она не превышает 200 000-300 000 руб. "То есть если в объявлении указана цена не 7 млн руб., что является вполне приемлемым для данного варианта, а 7,2 млн руб., то скорее всего продающая сторона уже "заложила" эту скидку в указанную цену и можно начинать торг", - говорит Олег Самойлов.
Естественно, возможностью для торга является не только заявленная стоимость квартиры. Практически главный фактор для торга на самом деле - скорость, с которой владелец недвижимости хочет получить деньги. Если становится понятно, что финансы хозяевам нужны срочно, то можно (и нужно!) торговаться. Еще хорошую скидку можно получить при покупке объектов недвижимости, выставленных на продажу давно, по крайней мере пару-тройку месяцев назад, - такой "залежалый" товар владельцы предлагают, уступая значительные суммы, порой до 500 000 руб.
Но бывает так, что квартира, выставленная с "конским" ценником, не продается достаточно долгое время, а цена на нее не снижается. Здесь объяснение простое - вероятнее всего владелец подыскал или параллельно подыскивает себе жилье, и ему нужна строго определенная сумма денег. "Альтернативщики" намертво стоят на своей цене, и торговаться здесь бесполезно.
Еще один способ для экономного покупателя запросить скидку - как ни странно, апеллировать к дополнительным улучшенным качествам квартиры, которые ему попросту не нужны. "Должна ли стоить квартира с улучшенными условиями дороже или дешевле - большой вопрос, который решается в каждом отдельном случае. Поэтому если цена квартиры сформирована с учетом дополнительных "опций", продавцу необходимо задать себе вопросы: насколько эти факторы реально значимы для покупателя, не имеют ли они каких-либо изъянов? Нет смысла тешить себя надеждами, которым не суждено будет сбыться. Ведь спрос сегодня явно не ажиотажный", - говорит Олег Самойлов.
Конечно, в большинстве случаев покупатель вряд ли откажется от новой современной сантехники, стеклопакетов, да и просто от хорошей мебели. Ведь вариант "все в одном" дает возможность въехать в квартиру сразу (что особенно актуально при альтернативных сделках). К тому же это и определенная экономия: доплата за все эти блага, как правило, несколько ниже, чем цена нового оборудования и его установки.
Дизайнерская отделка - еще одна причина попросить скидку. Дорогой интерьер, отделка в стиле ультра-хай-тек с потолками в сине-красной гамме может стать отличным поводом поторговаться. Ведь квартира, отделанная "на любителя", может вообще никого не привлечь - и ее продавцы отлично осведомлены об этом. Если хозяева не хотят терять времени и стремятся побыстрее сбыть дизайнерскую жилплощадь с рук, то они скорее всего согласятся с тем, что покупатель не должен переплачивать за их фантазии.
По Сеньке и шапка
Как определить, какова истинная, справедливая стоимость жилья в Москве? Казалось бы, главный ориентир для выяснения справедливой цены - себестоимость строительства. Логика здесь очевидна - жилье несправедливо продавать со слишком большими "накрутками" к стоимости его производства. Причем величина этой себестоимости не раз озвучивалась: порядка 30 тыс. рублей за квадратный метр, или около $1000. Однако себестоимость - плохой ориентир для определения справедливой цены жилья. Реальная итоговая цена рассчитывается в зависимости от инфраструктуры, которую должен создать застройщик.
Не существует какой-то единой цифры или коэффициента, на который нужно умножить строительную себестоимость, чтобы получить полную цену квадратного метра. И пока значительная часть населения России стремится жить в Москве, рыночным ориентиром будут служить расценки на жилье. Интересно, что в конце осени - начале зимы лишь 3% квартир на вторичных рынках 150 городов России предлагались по цене менее 1 млн руб. В то же время стоимость каждой четвертой квартиры в предложении превышала 10 млн руб. Полгода назад доля самых дешевых и самых дорогих объектов составляла соответственно 3% и 17% - эти данные приводят в своем исследовании специалисты федерального портала по недвижимости "Мир квартир". Таким образом, несмотря на повышенный спрос последнего полугодия на небольшие квартиры, 3% квартир по-прежнему соответствуют уровню цен, заданному в программе "Доступное жилье". Ведь если принять во внимание, что площадь малогабаритной "однушки" составляет примерно 30 кв.м, то стоимость "квадрата" такой "квартиры за миллион" как раз составит 30 000 000 руб.
Конечно, большая часть недорогого жилья сосредоточена в небольших городах. В столице отыскать столь дешевое предложение весьма проблематично. Например, самая дешевая квартира, которая недавно предлагалась на рынке - однокомнатная "однушка" в Зеленограде, - стоила почти 4 млн руб. Не отыскать квартиру за миллион и в Санкт-Петербурге. На колесо этой тенденции льет воду повышение стоимости квартир - так, с 17% до 25% за полгода выросла доля "дорогого" жилья ценою выше 10 млн руб. И роль "трактора-тягача" в этом конечно же принадлежит Москве, где цена примерно половины квартир превышает данную отметку.
Исследование, проведенное специалистами портала "Мир квартир", еще раз подтвердило огромный ценовой разрыв между московским жильем и ценой квартиры в других городах страны. Продав элитную недвижимость в любом российском регионе, в Москве можно купить лишь среднюю 3-комнатную квартиру примерно за 14 млн руб.
Среди лидеров по доле "сверхдорогих" квартир в предложении, цена которых превысила 10 млн руб., пять городов: Москва (49%), Санкт-Петербург (12%), Екатеринбург (3%), Самара (3%) и Омск (3%). "Как видим, доля очень дорогих квартир велика только в Москве и Санкт-Петербурге, - говорит директор по развитию портала "Мир квартир" Виктор Щеблецов, - в остальных городах число предложений по цене более 10 млн руб. не превышает 3%, что лишний раз подчеркивает огромный ценовой разрыв между столицами и всей Россией. При этом подобные объекты в небольших количествах присутствуют во всех городах-миллионниках".
Небюджетная провинция
Самая дорогая недвижимость Самары - 5-комнатная квартира площадью в 250 кв.м с эксклюзивным дизайном, встроенной мебелью и техникой, сауной, а также автономным отоплением и системой вентиляции квартиры - предлагается за 33 млн руб. (132 000 руб. за кв.м). Продав эту квартиру, можно приобрести в столице хорошую 2-комнатную квартиру в пределах Садового кольца или 3-комнатную в одном из современных комплексов бизнес-класса, расположенных в престижных районах.
Владелец самой дорогой квартиры в Санкт-Петербурге вполне может себе позволить переехать в столице на Остоженку. Так, за 74 млн руб. на продажу в северной столице не так давно выставлена квартира площадью 146 кв.м в "доме Собчака", расположенного на пересечении Мойки и Зимней канавки, буквально в 50 метрах от Дворцовой площади. Продав эту квартиру, можно приобрести, например, 3-комнатную в районе Золотой мили или 4-комнатные апартаменты в Москва-Сити.
Самая дорогая недвижимость, выставленная на продажу в Москве, продается на первичном рынке. Эту 10-комнатную квартиру площадью 1800 кв.м в 3-этажном особняке рядом со станцией метро "Кропоткинская" можно приобрести за 874,804 млн руб. А на вторичном рынке самый дорогой из рекламирующихся объектов - шестикомнатная квартира на Большой Дмитровке в монолитном особняке в стиле девятнадцатого века. Стоимость 259 кв.м составляет 145 млн руб. Так что, найдя покупателя на этот объект, продавец сможет себе позволить купить жилье почти в любом городе мира.
Фото: krasnoyarck.ru
