Про низкое качество объектов российского строительства слышал, пожалуй, каждый. Но, оправдываются девелоперы, зачастую эти разговоры ничем не подкреплены, а всего лишь являются плодом богатого воображения впечатлительных покупателей. Как же обстоит дело в действительности? «Собственник» собрал мнения очевидцев и комментарии экспертов.
Адская смесь
Для покупателя качество строительства является первоочередным фактором при выборе и состоит из множества аспектов – это качество и архитектурного проекта, и строительных материалов, и, конечно же, профессионализм выполнения самих работ. Сегодня эти параметры определяются нормативами, которые указаны в СНиПах, государственных стандартах и т. п. «Но не нужно забывать о том, что соблюдение и превышение этих норм зависит от добросовестности и ответственности застройщика, и здесь важно выбрать ту компанию, которой вы сможете доверить строительство дома для вас и вашей семьи», – предупреждает Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу компании «ЮИТ СитиСтрой».
Например, один строитель на условиях анонимности рассказал, как ведется прием бетона на жилом объекте «одной широко разрекламированной строительной компании». Автобетоносмеситель (АБС) вместимостью 9 кубов бетона около строящегося объекта подъезжает под насос, два-три (а может, и больше) куба бетона насосом перекачиваются в другой миксер, который тут же уматывает со строительной площадки куда-то «налево». Затем в первый АБС доливают вместо недостающего бетона воды, закручивают, а получившуюся смесь выдувают насосом в опалубку конструкций жилой высотки. «Нарушение водоцементного соотношения в составе бетона ведет к снижению прочности бетонного камня в логарифмической зависимости. То есть на 7 кубов бетона 2 куба воды ведет к снижению прочности примерно на 45%», – поясняет наш собеседник. В итоге используемый бетон не отвечает необходимым критериям прочности, морозоустойчивости, водонепроницаемости, деформативности и т. д. Возникает резонный вопрос: о каком качестве может идти речь при подобном подходе к работе?
Не стоит забывать, что в России жилье чаще всего продается в виде «серой коробки» с голыми стенами без отделки, в то время как за границей – «заходи и живи», меблированное и готовое к въезду. Ремонт квартиры без отделки требует гигантских денег, порой сопоставимых с ценой самой квартиры. Одна владелица квартиры в монолитном доме говорит, что стена была настолько кривой, что понадобилось 150 мешков смеси, чтобы ее выровнять. Самый распространенный материал, пригодный для этих нужд, – Rotband по минимальной цене 300 руб. за мешок. Получается, покупательнице потребовалось порядка 50 тыс. руб. только на эту смесь.
А в одном агентстве недвижимости поведали о случае с иностранцем, который несколько лет назад купил квартиру стоимостью около $1 млн на стадии строительства и едва не лишился чувств, попав туда после сдачи дома госкомиссии. Он долго спрашивал, почему строители ушли с объекта, бросив дом в таком состоянии, и не хотел признавать в бетонной коробке (единое пространство с окнами и входными дверьми) прекрасную квартиру из буклета, которую показывал ему риэлтор перед подписанием договора купли-продажи. И таких случаев наберется немало, стоит их только как следует поискать. Хотя бы почитать форумы покупателей квартир в новостройках, где немало рассказов о том, как госкомиссия принимала дома без лифтов, без электричества, со щелями в стенах и прочими недоделками.
Они потеряли контроль…
Как известно, процесс реализации строительного проекта проходит множество стадий. А качество строительства дома формируется из нескольких параметров: качество используемых строительных материалов, квалификация рабочей силы, система контроля и оценки выполняемых работ, а также организация строительного процесса на площадке. «По этим параметрам мы отстаем от зарубежных показателей. Российские строительные нормы в целом более жесткие, чем в Европе, но не развита система контроля качества, не хватает независимой, объективной экспертизы качества строительства домов при вводе в эксплуатацию», – признает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».
А ведь контролировать качество выполняемых работ необходимо на каждом этапе. Лишь тогда можно добиться хороших результатов. «Основные этапы, влияющие на качество проекта, – хорошая проектная документация, высокое качество СМР и достойная эксплуатация. Качественно разработанная проектная документация – залог успешного проекта. А сэкономленные на проектировании деньги приведут к излишним затратам на этапе СМР и последующей эксплуатации», – поясняет Алексей Балыкин, директор службы заказчика ГК «Пионер»-Москва. Другими словами, когда инвестор изначально экономит, привлекая к процессу проектирования «серых лошадок», то нужно быть готовым к тому, что на последующих стадиях можно ожидать «сюрпризов». Строить по плохому проекту довольно сложно, и в итоге стопроцентно качественного продукта уже не получится.
На самом этапе строительства определяющим фактором является подрядная организация. Здесь необходим некий компромисс в соотношении «цена/качество услуг», в том числе в зависимости от типа жилья (эконом, комфорт, бизнес-класс). «К сожалению, отечественным организациям, предоставляющим услуги генподряда, еще довольно далеко до уровня зарубежных компаний, работающих на рынке Москвы, по культуре производства, организации, вообще в предоставлении качественного сервиса для заказчика», – сетует Алексей Балыкин.
«Каждый застройщик вправе провести тендер не только между подрядными организациями, оценивая профессионализм привлекаемых специалистов, но также и между поставщиками строительных материалов. Но вполне возможна ситуация, когда застройщики могут использовать одни и те же строительные материалы, однако не соблюдать условий их правильного хранения, эксплуатации, что приводит к их порче и снижению качества», – разводит руками Алексей Харитонов. «Качество строительства определяется в первую очередь степенью проработки девелоперской концепции и проектных решений, а также выбором в применении материалов и инженерии», – уверен Сергей Лядов, представитель компании «Сити-XXI век».
Компетенция самого девелопера играет отнюдь не последнюю роль. Чаще девелоперы все-таки дорожат своей репутацией. В итоге строят плохо либо те, кто применяет не до конца проработанные решения, чтобы достичь быстрого результата, либо те, кто изначально закладывает дешевые материалы и оборудование, имея неправильный финансовый план и маркетинговый анализ. В результате это приводит к долгострою и появлению обманутых дольщиков. «В период инвестиционного и строительного бума 2005-2008 годов в некоторых девелоперских компаниях объемы строительства достигались в ущерб качеству. Во время стремительного роста цен и ажиотажного спроса на недвижимость покупатели расхватывали любые предложения, не вдаваясь особо в детали и не присматриваясь к заделке межпанельных швов и технологиям заливки бетона. Застройщики чувствовали себя хозяевами положения, в результате чего некоторые из них не относились к качеству строительства со всей серьезностью», – вспоминает Александр Зиминский, директор департамента продаж недвижимости Penny Lane Realty.
В качестве примеров эксперт приводит компании, которые брали на работу гастарбайтеров из Туркмении, Казахстана, Таджикистана, потому что они были готовы работать за 15 тыс. руб. в месяц без выходных. «У большинства таких сотрудников не было никакого представления об элементарных вещах: о правилах срезки и подсыпки грунта при проведении вертикальной планировки, о подготовке оснований под пути башенных кранов или временных дорог и проездов, о рытье траншей сложной конфигурации, требующих специальных креплений», – говорит Александр Зиминский. Однако сегодня кризис заставил девелоперов пересмотреть отношение к бизнесу. Высокое качество строительства стало «делом чести».
Будущее начинается сегодня
Резюмируя все вышесказанное, следует отметить, что покупка жилья – это инвестиции в будущее, а значит, они требуют особого внимания и подхода. Как правило, покупатели, не являясь специалистами в строительной области, могут визуально оценить хотя бы качество выполнения строительных работ, а в случае необходимости и запросить нормативную документацию. «Когда дом построен, определить качество большинства скрытых работ не представляется возможным. Например, качество кирпичной кладки, когда дом уже оштукатурен, проверить невозможно. Так же как и соответствие инженерных коммуникаций проектам, которые, в свою очередь, прошли экспертизу. И при сдаче дома можно только визуально оценить аккуратность отделки. Все остальные проблемы проявляются года через 2-3», – констатирует Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив».
С этим доводом соглашается и Мария Литинецкая: «К сожалению, даже покупатели со специализированным образованием не всегда могут полностью оценить качество строительства, поскольку зачастую проблемы проявляются через определенный период эксплуатации дома. Зачастую покупатели подписывают этот акт передачи квартиры формально, не осмотрев ее как следует. А подписав акт, вы фактически принимаете квартиру и соглашаетесь, что вас все устраивает. После этого тяжело добиться устранения недоделок».
«Добросовестный застройщик обязательно соблюдает требования к конструкции здания и материалам, обеспечивающим отсутствие отрицательного воздействия на здоровье человека, о чем имеет соответствующий набор документов (сертификаты соответствия, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение о пожарной безопасности и др.)», – добавляет Алексей Харитонов.
Таким образом, при необходимости покупатель может привлечь для консультации независимого эксперта, а застройщик должен быть готов в любой момент сообщить подробную техническую информацию о своем объекте, а также ознакомить с ходом строительных работ и применяемыми технологиями непосредственно на строительной площадке. Но многие девелоперы строительные нормы не соблюдают, и закон для них не писан. Соответственно, такие компании все списывают на придирки покупателей. Но, чтобы впоследствии крыша не протекала, а стены не продувало, лучше позаботиться об этом заблаговременно.
Фото: Fotolia
