Квартира, которую собственник недвижимости хочет сдать в аренду, все равно что невеста на выданье. Если сдаваемое жилище тщательно прихорошить, отремонтировать, обставить мебелью, глядишь, удастся выгодно «сосватать», то есть и в цене не прогадать, и быстро найти арендаторов. Посмотрим, какие моменты нужно учесть хозяину, если он хочет быстро и надолго сдать квартиру в аренду.
Глазами арендатора
При подготовке квартиры к сдаче внаем учитывается много нюансов. Но начать хозяевам недвижимости стоит вот с чего: посмотреть на свою квартиру глазами арендатора. «Выбирая жилье, люди обычно руководствуются несколькими ключевыми критериями: расположение дома, качество постройки, метраж и состояние квартиры, количество комнат. Но если изменить местонахождение дома невозможно, то впечатление от квартиры и дома всегда можно улучшить», – считает Светлана Габуева, заместитель генерального директора «Московского агентства недвижимости».
В первую очередь эксперт советует сделать уборку, избавиться от лишних вещей, а если квартира плотно заставлена, то и от какой-то мебели. Просторная квартира всегда производит более благоприятное впечатление. Следующий шаг, повышающий ликвидность жилья, – это ремонт. При этом нет необходимости настилать дубовый паркет или монтировать многоуровневый потолок, достаточно сделать косметический ремонт. Главное, чтобы квартира выглядела чисто и аккуратно. Однако стоит обратить внимание на цвет обоев: ярким и пестрым рисункам лучше предпочесть светлые тона, что визуально увеличит размер комнат.
Как правило, женщины придают большое значение кухне. Если она просторная, это обстоятельство будет весомым плюсом при выборе жилья арендаторами. Если кухня маленькая, 6-8 кв. м, то хозяину недвижимости надо постараться сделать так, чтобы она выглядела уютно. Помочь в этом смогут дополнительные светильники и симпатичные занавески. «Если на кухне газовая колонка, то имеет смысл поменять ее на современный бойлер. В дальнейшем об этом можно будет говорить как о достоинстве (нет перерыва в горячем водоснабжении)», – замечает Светлана Габуева.
По мнению Виктории Опольской, руководителя отдела аренды жилых помещений компании Blackwood, косметический ремонт необходим тогда, когда в квартире уже проживали арендаторы и это заметно для окружающих (царапины, пятна на стенах, повреждения на дверях, потертая мебель и прочее). Квартиры после ремонта пользуются большим спросом, поскольку ощущение новизны для арендатора очень важно. Эксперт советует освежить стены и полы, сделать генеральную уборку, включая мытье окон, химчистку штор, ковров и мебели (если она есть). Кроме того, вывезти все личные и ценные вещи, чтобы квартира не была захламлена и у клиента появилось ощущение, что сюда можно сразу въехать и жить.
Хозяин собственности перед сдачей жилья в аренду должен проверить исправность всех коммуникаций и оборудования в помещении. «Если это недорогая квартира в панельном доме, то нужно проверить, чтобы нигде не была повреждена электропроводка, чтобы не искрила настольная лампа, не перегорела микроволновка, не было проблем со стационарной телефонной связью, – перечисляет Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. – Если это квартира бизнес-класса или элитная, то необходимо убедиться, что в кондиционерах не закончился фреон, что работают регуляторы температуры теплого пола и переключаются режимы подачи воды и воздуха в джакузи. Необходимо также погасить задолженность за телефонные переговоры и коммунальные услуги».
Мебель в зачет
К сожалению, хозяева недвижимости часто пренебрегают советами экспертов. Вот пара историй. В одной из однокомнатных квартир, предлагаемых в аренду, был сделан ремонт в ванной и на кухне, что очень понравилось будущим арендаторам. Но вид комнаты их сильно разочаровал: она была плотно заставлена мебелью и ремонт в ней не делали лет сорок. Причем мебель была настолько старая, что от нее исходил резкий неприятный запах. Все полки шкафов были заполнены книгами. На просьбу клиентов и риэлторов вывезти хотя бы часть мебели и книг хозяйка ответила отказом, мотивировав это тем, что такая мебель ей не нужна даже на дачу, поскольку у нее там все современное и новое, а выкинуть все это на помойку, в том числе и книги, ей жалко. В результате не только эти клиенты, но и последующие от сделки отказались.
Очень часто владельцы жилья не хотят вывозить из квартиры личные вещи. Например, одна хозяйка настаивала на том, чтобы на кухне осталась ее посуда в шкафах и разные фигурки зайчиков, лошадок, поросят, которые она когда-то собирала, а также плюшевый мишка, который ей дорог. Другая собственница не пожелала ради арендаторов вывозить из квартиры не только свою одежду, которая висела в прихожей, но даже семейные фотографии, развешенные на стенах. И это отнюдь не единичные случаи в сегменте экономкласса.
Правда, более адекватные в бытовом плане хозяева всегда идут на переговоры с нанимателем. При выборе квартиры клиент часто просит докупить мебель или заменить какие-либо предметы. Собственники соглашаются на это, если замена/покупка, по их мнению, обоснованна. Хотя многие из них специально не обставляют квартиру полностью, чтобы клиент сам докупил то, что ему необходимо. Стоимость мебели может быть зачтена при оплате аренды за квартиру. «Однако если в договоре аренды нет пункта о замене старой мебели, то требовать этого наниматель уже не может: для этого нет правовых оснований», – подчеркивает Вадим Ламин.
Вообще, что касается мебели, то в комнате как минимум должен быть телевизор, диван или кровать, шкаф для одежды. Если там будут кресло, столик для компьютера, небольшой комод, то это, несомненно, добавит привлекательности жилью в глазах арендатора. На кухне неплохо бы разместить сушку для посуды, пару шкафчиков, куда постоялец смог бы разложить кухонную утварь. В качестве бытовой техники обязательно наличие холодильника и стиральной машины. Кроме того, лучше позаботиться заранее о том, где будущий арендатор сможет сушить белье и расставлять мелкие бытовые предметы в ванной комнате. В противном случае каждый новый жилец будет по-своему улучшать жилище, а вы в результате устанете после них пересчитывать дыры, просверленные в стенах.
Табу и споры о лампочках
Если театр начинается с вешалки, то квартира начинается с подъезда. Прежде чем приглашать арендаторов на просмотр жилья, собственник должен позаботиться о том, чтобы в подъезде было светло и чисто. Причем лампочки должны функционировать как на этаже сдаваемой в аренду квартиры, так и на первом этаже дома. В самой квартире, если осмотр проводится вечером или в пасмурный день, эксперты советуют зажечь дополнительные светильники, поскольку хорошо освещенное помещение вызывает положительные эмоции.
А чтобы у будущего постояльца сложилось впечатление об уюте, можно пойти на хитрость: либо испечь до его прихода пирог, тогда квартира наполнится ароматом свежей выпечки, либо почистить апельсины или мандарины, аромат которых также способствует повышению настроения. Одним словом, маркетинговые «фишки», которые используют многие супермаркеты, чтобы увеличить продажи, в этом случае тоже уместны.
Однако существует и несколько табу, о которых должен помнить собственник недвижимости.
По мнению Светланы Габуевой, владельцу квартиры стоит выбрать несколько преимуществ, на которые он будет обращать внимание будущих арендаторов, но ни в коем случае нельзя «перехваливать» жилье, поскольку переизбыток информации может испортить впечатление.
Виктория Опольская советует ни в коем случае не рассказывать и негативные истории о квартире, к примеру, о том, что соседи постоянно шумят, что к дому невозможно проехать из-за пробок, что с придомовой территории регулярно угоняют машины и т. д. «Не стоит слишком активно рассказывать, как вы переживаете за имущество и за саму квартиру, что у вас были жильцы, но вы их выгнали, так как они недостаточно бережно относились к ней. В этом случае у клиента останется ощущение, что хозяин будет постоянно приходить и контролировать состояние жилища», – говорит эксперт.
Вполне логично рассматривать снимаемое жилье как гостиницу: если вдруг перегорела лампочка или сломался телефон, то все эти неполадки должен устранять собственник квартиры. На практике происходит не совсем так. «Чаще всего организационные вопросы с вызовом электриков и сантехников решает наниматель, и он же рассчитывается за проведенные услуги. Но при взаиморасчетах владелец квартиры возвращает потраченную сумму либо вычитает ее из арендной платы», – приводит пример Вадим Ламин.
Однако если неполадка произошла по вине или неосторожности жильца, то вызов и работу специалистов будет оплачивать он сам. Ну и расходные материалы, такие как лампочки, жилец тоже меняет самостоятельно: это быстрее и удобнее.
В сегменте элитной аренды часто собственник нанимает человека, который будет приходить и поддерживать жилье в отличном состоянии. Кстати, если сдается элитная квартира с хорошим ремонтом, то собственник жилья может за свой счет сделать и ремонт в подъезде. Кроме того, владелец элитной недвижимости может передать квартиру риэлторскому агентству в доверительное управление. Тогда обо всем будут беспокоиться специалисты компании. Правда, в экономклассе такая услуга до сих пор не прижилась.
Клиенты правят бал?
Все вышесказанное позволяет говорить о том, что только в элитном сегменте арендный рынок приблизился к европейским стандартам. А вот менталитет владельцев жилья экономкласса еще очень далек от «высоких материй». Основная проблема российского рынка аренды, по мнению Вадима Ламина, в том, что 70% рынка находится в тени. «В развитых странах такое положение немыслимо: владельцы арендных квартир исправно указывают их в качестве источника дополнительного дохода и платят налоги. В нашей стране учету поддается лишь верхушка айсберга: квартиры бизнес-класса и элитные», – говорит эксперт.
По его мнению, вполне возможно, что в элитном сегменте в ближайшее время мы увидим резкий рост спроса на арендные квартиры. Это объясняется тем, что у современных людей меняется отношение к жилью: они предпочитают быть свободными, не хотят быть привязанными к одному месту. К тому же аренда зачастую оказывается выгоднее покупки квартиры.
«Возьмем для наглядности квартиру стоимостью $1 млн. Комиссионные риэлтору составляют 4-5% от суммы сделки, то есть в нашем случае покупатель должен отдать $40-50 тыс. только за услугу. Но за эти деньги можно как минимум полтора года спокойно жить в съемной квартире такого же уровня. А за миллион долларов можно арендовать такую квартиру сроком на 30 лет. При этом нельзя забывать, что свободный миллион долларов можно вложить в бизнес и в течение 30 лет умножить его как минимум на три. Если бы сами квартиры всегда дорожали, как в 2008 году, тогда был бы смысл подумать: покупка или аренда. Но такого роста уже нет и не будет, поэтому для многих выбор становится очевидным: только аренда», – полагает Вадим Ламин.
По сравнению с докризисным периодом на рынке аренды сегодня клиентов стало меньше, таким образом, установилось некое равновесие: ярко выраженного преимущества нет ни у собственников квартир, ни у нанимателей. То есть правят бал то одни, то другие: когда спрос на арендные квартиры снижается, владельцы становятся более сговорчивыми, и наоборот.
Фото: Fotolia
