Традиционно считается, что главными в ипотеке являются взаимоотношения заемщика и банка. Спорить со столь очевидной истиной мы не станем, но заметим, что часто на них накладываются другие проблемы – те, что возникают между заемщиком и членами его семьи. Иногда все выходит хорошо, а иногда и весьма взрывоопасно…
В общем, «дела семейные» - это то, с чем связана большая часть вопросов из сегодняшней подборки журнала www.metrinfo.ru.
Как «делить» ипотеку при разводе
В июле 2007 года, когда мы еще состояли в браке с моим мужем, была приобретена квартира в ипотеку. Под следующий Новый год муж ушел из семьи, а в ноябре 2008 года мы развелись официально. Состоявшийся позднее суд решил: доли в квартире – по 1/2, оставшийся кредит также выплачивать совместно. Но фактически плачу я одна, квитанции имеются. Что мне делать?
Пути, собственно, два – или как-то договариваться с бывшим мужем, или положиться на закон. При первом сценарии, говорит Сергей Мазурик, руководитель продукта ипотечного кредитования Дирекции продуктов OTP-банка, одним из возможных вариантов может быть подписание мирового соглашения с отказом от доли одного из супругов в пользу другого, например, за вознаграждение. Также возможно обсудить вопрос о продаже предмета ипотеки с погашением долга по ипотеке и разделе оставшейся суммы между супругами. В любом случае, все эти варианты должны согласовываться с залогодержателем.
А вот если «по закону» - то тут все однозначно. «В кредитном договоре есть две стороны: одна – банк, вторая – заемщица и ее супруг, - говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». – Проблемы «внутри» второй стороны банку не интересны: ответственность у заемщицы с мужем (пусть сейчас он уже бывший) солидарная».
В переводе на более понятный простому человеку язык это означает, что в залоге находится вся квартира целиком. И кто бы из созаемщиков ни перестал платить – банк вправе потребовать уплаты с другого. Т.е. позиция «обывательского здравого смысла» (я заплачу свою половину, а вторая – дело бывшего мужа) в данном случае не пройдет: банк сначала станет «прессовать» обоих, а в крайнем случае наложит взыскание на предмет залога, т.е. квартиру. Опять-таки, на всю.
В любом случае, доводить до конфликта с банком не стоит: там за каждый день просрочки набегают огромные штрафные проценты. Так что стоит либо обратиться в суд (правда, замечает Дмитрий Овсянников, ипотека в России еще довольно молода, и судебных прецедентов по подобным делам еще не слишком много; предсказать, как суд будет «разруливать» подобный казус, сложно).
Либо – платить самостоятельно. Согласно Гражданскому кодексу, созаемщик, исполнивший за другого созаемщика его обязательства, вправе потребовать возврата денег. Т.е. уже после того, как долг банку будет погашен, следует обращаться в суд с иском о «переделении» квартиры – она уже никак не 50 на 50, коль скоро большую часть платежей по ипотеке внесла автор этого письма.
Можно ли прописать «постороннего»?
Имею квартиру, приобретенную в ипотеку. Хочу «прописать» в нее своего гражданского мужа. В кредитном договоре есть пункт о том, что я обязана уведомлять банк обо всех зарегистрированных. Как мне поступить? Может быть, гражданскому мужу имеет смысл написать письменный отказ от притязаний на недвижимость – это не повысит шансы того, что банк не будет сопротивляться?
Можно, конечно, порассуждать о том, что «прописки» в нашей стране нет с начала 90-х – ее заменила «регистрация по месту жительства». Но не будем цепляться к словам – и так понятно, о чем идет речь…
Все наши эксперты согласились с тем, что нарушать положение, прямо зафиксированное в кредитном договоре, не стоит. Если банк оставил себе право проверять, не появились ли в квартире зарегистрированные – он может и воспользоваться им. «Нужны ли заемщику проблемы с банком из-за такой мелочи? - риторически спрашивает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». – Санкции, которые могут быть наложены на заемщика после нарушения условий кредитного договора, указаны в нем же. В зависимости от условий кредитного договора это может быть и штраф, и требование о досрочном возврате кредита».
Идея письменного отказа со стороны сожителя (да, да, именно этим не очень красивым термином называется ваш мужчина: законодательство не знает понятия «гражданский муж»; если не верите – посетите процессы по дележу наследства, откуда «гражданские вдовы» уходят, не получив ни копейки: все достается женам законным, пусть с ними муж и не жил последние 20 лет), так вот, идея «письменного отказа» тоже не вдохновила. «Как сожитель его дал – так и назад заберет», - категорична Ирина Кажикина.
И пару слов от автора. Банки отличаются разными «характерами»: одни норовят «утюжить» своих заемщиков по поводу и без, другие в их жизнь особенно не вмешиваются – лишь бы платили. Более того, «степень стервозности» меняется со временем: в кризис, к примеру, банки испытывали большую потребность в деньгах, поэтому иной раз пытливым взглядом осматривали своих должников: нельзя ли придраться к чему-нибудь и потребовать досрочного возвращения кредита? Оценить, насколько «ваш» банк в данный момент времени склонен к конфликтам, вы вряд ли сможете, так что лучше без лишних на то причин договор не нарушать…
И последнее. В отличие от «гражданского» настоящий муж имеет гораздо больше шансов получить согласие банка на «прописку». Деликатно намекните своему сожителю на это – глядишь, и до алтаря с ним прогуляетесь…
И «совсем посторонних»?
Есть квартира, приобретенная в ипотеку. По некоторым причинам сейчас для собственного проживания она не нужна, хотим сдать ее в аренду. Нужно ли сообщать банку? Какова вероятность, что банк откажет или попросит за согласие чего-нибудь – например, увеличит процент?
Согласование сдачи в аренду – стандартное требование банков. Дело тут даже не в том, что банкам жалко, что вы зарабатываете, – их больше беспокоит тот факт, что арендатор (при надлежащим образом оформленном договоре, разумеется) имеет право проживать в квартире до истечения срока действия договора. Банкам, конечно, это не нравится – в случае чего осложнит процедуру взыскания.
Откажет или нет банк? Мнения наших экспертов на этот счет разделились. Дмитрий Овсянников («ИПОТЕК.РУ») считает вероятность этого «довольно большой». И, убежден эксперт, «что-нибудь» банк за свое согласие непременно попросит: это будет или больший процент, или солидарная с собственником ответственность по кредиту арендатора. Также банк может настаивать, чтобы в договор аренды был включен пункт о том, что в случае наложения взыскания на квартиру арендатор обязуется освободить жилье по первому требованию банка.
А вот Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», уверена, что не все так страшно. «В 2006 году банки неохотно разрешали сдавать заложенные квартиры в аренду, - говорит она. – Сейчас это очень распространенная практика, более того - при получении кредита многие банки стали учитывать будущие доходы от сдачи квартиры».
Правда, все сказанное выше относится только к тому случаю, когда с арендатором заключается договор, он регистрируется и т.п. В реальности все знают (причины, вероятно, разъяснять не надо), что арендные отношения часто устанавливаются «втихую», жильцов просят говорить, что они – родственники хозяев, приехавшие погостить из Моршанска. А уж если «шифроваться» - то от всех, включая и банк тоже…
Выкуп доли под залог той же квартиры
Есть трехкомнатная квартира, доли в которой (1/3 каждая) принадлежат мне, моей сестре и нашей маме. У меня есть желание выкупить у сестры ее долю, сестра согласна. Но необходимых денег у меня нет, поэтому хочется получить ипотеку. Можно ли это сделать и как лучше?
В изложенной истории наши консультанты увидели сразу два «отягчающих обстоятельства». Во-первых, после приобретения доли сестры автор становится собственником не всей квартиры, а только части (2/3, а 1/3 остается у мамы). Этого банки не любят – доли в квартирах являются малоликвидным товаром, продать в случае чего их трудно. А значит, залог это плохой. А во-вторых, сделка здесь проходит между родственниками, к чему кредитные организации также относятся подозрительно. «Подобные сделки зачастую носят фиктивный характер и направлены на нецелевое использование кредитных средств», - уточняет Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России.
В «сухом остатке» (как, вероятно, уже догадался проницательный читатель) мы имеем следующее: банков, которые согласятся на столь мудреный вариант, наберется немного. А те, которые согласятся, попросят что-то в качестве компенсации за повышенный риск. «Что-то» для нашего рынка тоже вполне традиционно: повышенные проценты по кредиту и/или требование дополнительных поручителей.
Что тут можно поделать? С родственными отношениями, понятно, ничего – нельзя сделать так, чтобы ваша сестра перестала быть таковой. А вот с предметом залога – можно. Лучший (с точки зрения банка) вариант – выкупать доли и у сестры, и у мамы, чтобы в итоге квартира оказалась на «одной руке», и ее собственник заложил бы ее банку. «В нашем банке возможно получение ипотечного кредита при условии выкупа долей в квартире до полного объекта с последующим залогом недвижимости, - говорит Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV). – Если бы потенциальный заемщик выкупал доли и у мамы, и у сестры, он мог бы обратиться за получением ипотеки».
Но этот сценарий, как можно понять из текста письма, не входит в планы автора. Так что остается одно: уговаривать маму выступить в роли созаемщика и делать предметом залога всю квартиру.
Ну и, конечно, можно постараться обойтись без ипотеки. Скажем, взять другой кредит – потребительский (минусы – больший процент). Или предложить сестре согласиться на рассрочку – т.е. те деньги, которые вы заплатили бы банку за ипотечный кредит, вы отдадите непосредственно ей. Заманчиво для обеих сторон, но рискованно: а в чьей собственности будет находиться недвижимость в этот «промежуточный» период? И не захочет ли одна из сторон «кинуть» другую? Когда между людьми оказывается кошелек, это часто очень портит характер…
Выгодно ли платить досрочно?
Покупаю квартиру по ипотеке, кредит дается на 15 лет под 7% годовых. В принципе, возможно досрочное погашение. И нас уговаривают сделать именно так – чтобы не платить проценты. С другой стороны, в банках можно найти депозиты под более чем 7%. Так имеет ли смысл платить раньше?
Хоть автор письма этого и не разъясняет, вопрос о том, что это за ипотека такая под 7% годовых, нас заинтересовал. Рублевые кредиты «для широкой публики» такими не бывают – это очевидно. Так что речь идет либо о какой-то специальной программе (например, ведомственной, когда часть процентов по кредиту платит за человека его предприятие), либо это валютный кредит, взятый еще до кризиса. Были такие программы – например, в швейцарских франках или японских иенах.
В любом случае, математически, конечно, выгодно положить деньги на депозит – даже если он совсем ненамного превышает вашу ставку. Однако стоит помнить, что процент по кредиту – это не все расходы заемщика: есть еще страховка, иногда бывают какие-то еще траты. Процентную ставку, учитывающую все, специалисты называют «эффективной». Вот если и она ниже того, что предлагают вам на банковском депозите, – тогда смело кладите деньги туда.
А если ваш кредит номинирован не в рублях, а в инвалюте, следует учитывать еще и курсовые риски. Рванет иена вверх – вы потеряете…
Фото: moscvichka.ru
