Некоторые из нас полагают, что при купле или продаже квартиры в состоянии все сделать самостоятельно: пройти все необходимые инстанции, собрать документы. В итоге, обойтись без помощников и посредников. Но практика показывает, что такие убеждения зачастую оказываются ошибочными, без профессионалов все равно не получается, и на какой-то стадии решения жилищного вопроса к ним приходится обращаться. К знакомым знакомых, по рекомендациям, или по объявлению – это уже не так важно.
Сегодня мы хотели бы еще раз напомнить нашим читателям о том, почему необходимо при сделках с недвижимостью обращаться к юристам.
Прежде всего, о том – когда это следует делать. На этот вопрос любой юрист ответит – лучше «до», а не «после». Тогда значительного количества проблем можно избежать. Вырабатывается технология проведения сделки, подбирается компромиссный вариант для всех ее участников, интересы всех сторон максимально учитываются. И, знакомясь с правовыми актами, участники сделки просто вынуждены следовать букве закона, ее логике. Таким образом ситуация разрешается без ущерба для всех, а зачастую кипящие страсти и эмоции утихают – суров закон, но он закон.
Кроме того, вступая в сделку с недвижимостью самостоятельно, вы неизбежно обрекаете себя на погружение в незнакомый мир правовых актов, указов и так далее. Если учесть, что законодательство регулярно претерпевает изменения, получается, что такому изучению придется посвятить не один десяток часов. В итоге будет изобретен велосипед, сделаны выводы (кстати, возможно и не совсем точные), которые грамотный специалист озвучит при первой же встрече.
Бывает и так, что, однажды удачно приняв участие в сделке с недвижимостью, человек начинает считать себе специалистом, (мол, плавали, знаем), которому все по плечу. Это на самом деле наивное заблуждение — одна сделка не похожа на другую, а законы меняются. Тем более нельзя полагаться на опыт знакомых, совершивших похожую операцию пару лет назад: то, что на тот момент было юридически правильным, сегодня, скорее всего, изменилось вместе с законодательством.
Также важно помнить, что пакет документов для совершения сделки для каждого вида недвижимости (для вторичного рынка, для новостроек, для земельного участка, для сделок с жилищными кредитами и т.д.) разный: Поэтому по вопросам недвижимости лучше обращаться к юристу, специализирующемуся по вопросам недвижимости, либо в те риэлторские компании, где существует юридический отдел. Как у и врачей и педагогов, у юристов важна специализация.
Виды сделок и возможные проблемы
Договор на вторичном рынке жилья
Основное количество сделок происходит именно на этом рынке, ему – особое
внимание. Перед совершением сделки следует получить достоверные (!)
ответы на целый ряд вопросов:
— какие документы следует собрать для совершения сделки;
— какие права на данную жилплощадь есть у собственников квартиры;
— какие права есть у прописанных в квартире лиц;
— кто, на каком этапе сделки, какие документы предоставляет;
— насколько юридически правильно оформлены справки и документы, действительны ли они на момент ее совершения;
— каким образом и когда происходит процесс передачи денег.
Важен и вопрос о переходе права собственности. Происходит он не сразу после заключения договора купли-продажи, а лишь после его государственной регистрации и внесения в реестр — примерно через месяц после подачи соответствующих документов в Управление Росреестра по Нижегородской области. Далеко не факт, что регистрация пройдет успешно с первого раза. И что делать в случае, если деньги продавцу переданы, он уехал, к примеру, за границу на постоянное место жительства, а квартира из-за неправильно оформленных документов, не может быть зарегистрирована? Судебной тяжбы, неминуемой в таком случае, можно избежать, если все неточности и ошибки с помощью юриста выявлены еще до совершения сделки.
Часто мы слышим такое словосочетание, как «юридическая чистота квартиры». Не надо заблуждаться на этот счет. В нашей стране нельзя проследить, как, допустим, в Европе, всю историю квартиры. Сделать это можно лишь с 1998 года, когда стала действовать официальная регистрация в учреждениях юстиции. То есть стопроцентную гарантию юридической чистоты дать никто не сможет. Но специалисты могут хотя бы проверить документы, представленные продавцом. А именно:
— насколько они отличаются от существующих требований к правоустанавливающим документам;
— зарегистрированы ли они, когда и на кого;
— действительны на данный момент или нет;
— зарегистрирована ли планировка;
— есть ли прописанные лица, все ли они отражены в документах;
— наложены ли на квартиру обременения (ипотека, арест и т.п.);
— какие и у кого права есть на данную квартиру.
Юрист также обязательно подскажет, какие документы продавец должен предоставить при выписке из квартиры. Отразит в договоре и такой момент, как освобождение жилья. Бывает, что квартира должна передаваться покупателю в благоустроенном состоянии, а продавец уносит с собой все двери, сантехнику и т.п. В этом случае возможно либо соразмерное уменьшение стоимости недвижимости, либо устранение за счет продавца нарушенных им обязательств. Но предварительно все они должны быть прописаны в договоре. Конечно, можно договориться обо всем и на словах, но, при нарушении ваших интересов, договоренности, незафиксированные на бумаге, нельзя будет предъявить в суде, отстоять собственные права – слова к делу не пришьешь.
Договор долевого участия
Это договор о намерениях, предполагающий, что некто (застройщик) обязуется построить жилье за определенную сумму денег. 1 апреля 2005 года был принят новый Федеральный закон № 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве», регулирующий отношения в данной сфере, призванный защищать интересы дольщиков. Но он касается только тех застройщиков, которые получили разрешительные документы после 1 апреля 2005 года. Принимая решение об участии в долевом строительстве, оцените уровень своих познаний, честно признайтесь, сможете ли вы ответить на следующие вопросы:
— что такое разрешительные документы, как они выглядят?
— Подлежит ли заключенный вами договор о долевом участии рассмотрению с точки зрения нового закона?
— Все ли существенные условия в нем отражены?
Затрудняетесь с ответом хотя бы на один вопрос и решили действовать на свой страх и риск? Считайте, что просто подарили кому-то собственные деньги!
Надо помнить, что договор долевого участия должен пройти госрегистрацию, это будет гарантией, что вы – единственный покупатель, что пакет документов у застройщика соответствует закону. Что только форма договора долевого участия на настоящий момент законна. Остальные формы (договор инвестирования, вексельные формы и т.д.) – нет.
Если квартира приобретается по договору уступки прав требования, что законно, пакет документов еще более сложный, и здесь консультации юристов необходимы.
Договор найма жилья
На практике при найме жилья все ограничивается, в подавляющем
большинстве случаев, устными договоренностями. А зря, проблем может
возникнуть немало. Вдруг квартиросъемщик пересдаст жилье кому-то еще?
Зальет соседей или перестанет вовремя платить? Или, наоборот, хозяин
предложит за считанные часы «покинуть помещение» даже без объяснения
причин?
Без правильно составленного договора одна сторона рискует остаться в любой момент без крыши над головой, а другая — без имущества или даром сдавать свою жилплощадь.
Дарение, наследство, рента
В таких сделках юрист поможет сделать осознанный выбор. Разобраться, какие права и в какой момент наступают при заключении данных договоров.
Он посоветует, как сделать, чтобы квартира досталась определенному члену семьи, чтобы ничьи права не были нарушены. Подскажет, как правильно оформить сделки, поможет сэкономить деньги и получить налоговые вычеты.
Ну а напоследок хотелось бы сказать еще вот о чем. Стоимость квартиры во много раз превышает стоимость одной юридической консультации, а цена ошибки, если что-то будет сделано «не так», слишком высока. Поэтому не стоит экономить на юридических услугах. Обращайтесь к юристам!
Записала Наталья Сергеева
Материал подготовлен при участии юридической службы АН «Адрес»
