Мы продолжаем разговор о роли нотариуса в сделках с недвижимостью. О том, когда подобный специалист необходим, когда желателен. О том, как изменится ситуация в ближайшее время. Наш консультант — нотариус г. Нижнего Новгорода Вера Анатольевна Чагаева.
— С 1998 года сделки с недвижимостью не подлежат обязательному нотариальному удостоверению. У граждан есть право обратиться к нотариусу или составить договор в простой письменной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат только договора ренты (пожизненного содержания с иждивением).
— Почему, по вашему мнению, в 1998 году государство отказалось от услуг нотариусов при подготовке сделок с недвижимостью?
— Возможно, в новых экономических условиях нотариат не был способен справиться с увеличившимся объемом сделок, и законодатели больше внимания обратили на слабые стороны нотариата, а не на позитивные. Законодатель счел, что участие нотариата в гражданском обороте является тормозом в развитии имущественных отношений, так как влечет дополнительные финансовые затраты для граждан и бизнеса. Имело место и лоббирование интересов отдельных структур. Это привело к тому, что нотариусы стали совершать в большей степени простые нотариальные действия (заверение копий, свидетельствование верности подписи на заявлениях и т.д.), а граждане дополнительно тратиться на посредников. В результате люди лишились квалифицированной правовой помощи при заключении сделок с недвижимостью, огромное количество граждан стали жертвами рейдерства, противоправной деятельности теневого бизнеса и явных мошенников.
Но за 12 лет многое изменилось. Сегодня нотариусов стало больше, и возможности их увеличились. У каждого нотариуса есть помощники, оснащенный технический аппарат. Судебная практика показала (и общественное мнение это подтверждает), что необходимо юридическое сопровождение сделок с участием нотариуса — как гаранта законности сделки.
— С одной стороны, сделки с недвижимостью не подлежат обязательному нотариальному удостоверению, с другой стороны, нотариус часто необходим. Когда?
— Желательно
нотариальное удостоверение каждой сделки. Стороны сделки хотят быть
уверены в том, что условия договора сформулированы так, что их права
защищены, и, в случае необходимости, им легко будет отстоять свои
интересы в суде. Нотариус составляет проект каждой сделки юридически
грамотно, учитывая индивидуальные интересы сторон и требования закона.
Особое внимание нотариус уделяет соблюдению прав супругов лиц,
заключающих сделку. Разъясняет, что недвижимость, купленная в браке,
является общей совместной собственностью супругов, независимо от того,
на чье имя она приобретена. В случае покупки недвижимости на личные
средства одного из супругов, нотариус посоветует удостоверить брачный
договор и закрепить приобретаемую недвижимость в раздельную
собственность того из супругов, чьи личные средства затрачены на её
приобретение.
В случае отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, нотариус досконально проверяет соблюдение права преимущественной покупки другими участниками общей собственности, удостоверяя их отказы от реализации права преимущественной покупки или направляя им письма, что позволяет предотвратить последующие судебные споры о переводе прав покупателей на других участников общей собственности, ввиду их не информированности о сделке.
Когда стороной в сделке являются несовершеннолетние дети,
нотариус проверяет соблюдение их прав, требуя разрешение РОНО и выполняя
его условия.
Поэтому нотариальное удостоверение сделки является гарантией ее законности и стабильности.
— Существует немало тонкостей и в оформлении доверенностей...
— Если граждане не могут сами заключить сделку, то выдают для этого доверенность другому лицу. В этом случае нотариус обязан проверить полномочия лица, заключающего сделку по доверенности. При этом он также проверяет действительность предъявленной доверенности, не отменена ли она на момент удостоверения сделки. Для этого использует единую информационную систему, а также звонит нотариусу, удостоверившему доверенность, независимо от удаленности региона. Кроме того, нотариус проверяет содержание полномочий, выраженных в доверенности, на предмет их полноты и достаточности для заключения конкретной сделки.
В моей практике были случаи обнаружения поддельных документов, в том числе доверенностей. Недавно был представлен отказ от наследства, где подлинность подписи гражданина засвидетельствована консулом России в Испании. Насторожило неправильное исполнение удостоверительной надписи, а также другие признаки неверного оформления документа. Я сделала запрос в консульство России в Испании, там подтвердили, что такой документ консулом не оформлялся и является поддельным.
Знать все тонкости удостоверения доверенности может только нотариус, поэтому уверенность в законности заключаемой по доверенности сделки может быть только в случае ее нотариального удостоверения.
— Сейчас все активнее говорят о том, что в ближайшее время полномочия нотариусов будут расширены, они начнут вести сделки с недвижимостью. Что вы думаете по этому поводу?
— Опыт показал, что за прошедшие 12 лет эффективной замены нотариату в гражданском обороте не нашлось. Юридической неграмотностью и правовой незащищенностью граждан пользуются криминальные элементы, в результате чего люди остаются без квартир. То, что сделки с недвижимостью будут подлежать обязательному нотариальному заверению – не вызывает сомнений.
— Когда можно ждать изменений?
— Реформа нотариального законодательства идет параллельно с реформой гражданского. Необходимость нового закона о нотариате очевидна. Принятые в 1993 году «Основы законодательства о нотариате» устарели и нуждаются в реформировании. Планируется, что новый законопроект будет внесен на рассмотрение в Госдуму уже в начале 2011 года, после внесения изменений в Гражданский кодекс РФ.
— Говорят, что нотариус получит право доступа к электронным базам данных, будет посредником между продавцом и покупателем. Как будет проходить сделка по-новому?
— При удостоверении сделки нотариус с помощью электронных технических средств и доступа к электронным реестрам сможет запросить и собрать необходимые документы на отчуждаемый объект. Сам все проверит, составит договор, удостоверит его, передаст на регистрацию в службу Росреестра в электронном виде с применением электронно-цифровой подписи.
Расчеты
между продавцами и покупателями будут проходить через депозитный счет
нотариуса, открытый в банке. На последнем этапе нотариус выдаст
покупателю свидетельство о регистрации права собственности на
недвижимость.
Использование новых современных технологий позволит существенно
сократить временные и материальные затраты клиентов, и будет являться
стимулом обращения к нотариусу. Не останутся без работы и риэлторы,
которые займутся поиском продавца и покупателя, просмотром вариантов и
так далее.
— Можете ли вы назвать еще преимущества участия нотариуса в сделках с недвижимостью?
— Нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, участвующих в сделке. Он участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняет им смысл и возможные правовые последствия совершаемых сделок.
Нотариус откажет в заключении договора, противоречащего закону, а также предупредит злоупотребление доверием сведущего лица по отношении к несведущему с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред. Нотариус составляет договор, проводит правовую экспертизу документа, проверяет наличие запрещений, арестов и других обстоятельств. В случае утраты договора, удостоверенного нотариусом, из нотариального архива можно получить дубликат. Нотариальное удостоверение сделок предупреждает обращение граждан в суд с исками о признании сделок недействительными. Нотариальные акты имеют особую доказательственную силу, облегчая рассмотрение споров и процесс доказывания в суде.
— Всегда ли присутствие нотариуса гарантирует от нечестности сделки?
— В органы госрегистрации представляются уже составленные и подписанные гражданами документы. Простая письменная форма договора не позволяет достоверно утверждать, что договор подписан лично сторонами по сделке, а не другими лицами, так как подписи на письменных договорах проставляются не в присутствии регистратора, что влечет подчас признание договора недействительным. Нотариус обеспечивает для всех участников сделки равные правовые условия, соблюдение закона в отношении всех лиц, в том числе и не обратившихся к нему, но права которых затрагиваются совершением нотариального действия (например, недееспособных, несовершеннолетних).
Правовая помощь, оказываемая нотариусом, не носит формального характера. При возникновении сомнения по поводу соответствия сделки закону или намерениям сторон, нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия либо отложить его.
— А как юрист — не медик — может проверить дееспособность человека?
— Выяснение дееспособности гражданина — важная задача нотариуса. Дееспособность определяется путем проверки документов, удостоверяющих личность (в случае заключения брака до достижения 18 лет нотариус дополнительно истребует свидетельство о заключении брака). В дальнейшем нотариус беседует с участниками сделки, чтобы определить их намерения, и разъясняет им последствия совершаемого нотариального действия. В случае сомнений у нотариуса в понимании гражданином значения своих действий, он отложит совершение действия и предложит представить справку о состоянии здоровья.
— Бывает, люди подозревают риэлторов в том, что во время сделки они действуют в собственных интересах. Насколько институт нотариусов застрахован от подобной нечестности?
— Нотариус действует на основании лицензии, выданной государственным органом, он независим, беспристрастен и обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству РФ.
— Как нотариус отвечает за свои действия?
— Несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ. Возмещение вреда осуществляется за счет страхового возмещения по заключенному договору страхования гражданской ответственности нотариуса, а при его недостаточности — за счет личного имущества.
— Кто и сколько будет платить за услуги: покупатель или продавец?
— Размер тарифа будет определяться с учетом сложности нотариального действия, временных затрат на его подготовку и удостоверение (в том числе техническая работа и составление проекта). При этом размер тарифа должен гарантировать совершение нотариальных действий для льготных категорий граждан. А платить тариф будут стороны, как и раньше, по договоренности.
— На Западе нотариусы занимаются сделками с недвижимостью не одно столетие. Как там проходит этот процесс?
— Там, после того, как стороны сдали нотариусу документы, он проверяет всю цепочку предшествующих сделок с этим объектом недвижимости, при этом не ограничен во времени. Собирает документы, делает запросы, удостоверяет сделку и сдает ее на регистрацию. Расчеты проходят через депозитный счет нотариуса. А когда сделка зарегистрирована, продавец получает чек на получение денег, покупатель – документы о собственности.
