Кризис, обваливший ценовые показатели стоимости жилья в России на 35%, пока еще диктует свои законы и свои временные границы для выхода рынка жилья из «комы». Так считает большинство аналитиков, отмечающих растущий спрос на фоне стабильной стоимости квадратных метров. Однако, это затишье – ненадолго, отмечают они.
К 1 декабря стало очевидно, что все прогнозы экспертов из числа риелторских компаний о том, что к концу года цены снова будут расти как на дрожжах, не более чем блеф и желание повысить активность потенциальных покупателей. За прошедшие с начала кризиса почти 2 года цены выросли всего на 10-15% на отдельные виды и категории жилья при том, что спросом пользуются только самые дешевые квартиры в типовых домах или жилье за МКАДом.
Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru) считают, что ноябрь еще больше приблизил жилищный рынок к очередной стагнации. «Все признаки налицо: отложенный спрос со стороны реальных покупателей, накопивших деньги еще до кризиса, выдыхается, - говорят они с своем докладе о состоянии рынка. - Прирост стоимости квадратного метра за осень 2010 года оказался даже скромнее аналогичного прироста в посткризисном 2009 году, а к концу ноября индекс цен и вообще ушел в минус. При этом продолжают расти и объем предложения на вторичке, и сроки экспозиции квартир».
Эксперты отмечают, что уже с середины ноября его рост окончательно выдохся, а в последнюю неделю ноября индекс цен даже показал минус. В сумме за осень 2010 года цены на столичное жилье прибавили около 2,5%. Для сравнения: за осень 2009 рост составил около 4%. Таким образом, надежды продавцов на то, что нынешняя осень быстро вернет цены к докризисным максимумам, не оправдались.
При этом следует отметить, что в 3-м квартале серьезно выросло предложение квартир на московском рынке. Согласно данным «Индикаторов», это увеличение составляет около 30% по сравнению с летом. Это означает, что квартиры не распродаются так быстро, как хотелось бы продавцам, и рынок продолжает «затовариваться». Аналогично существенный рост количества предложений имел место осенью 2004 года во время стагнации, осенью 2006 года перед началом стагнации 2007 года и в кризисную осень 2008 года.
«нынешняя осень отметилась и еще одном новшеством на вторичном рынке – очень дорогое жилье, которое его продавцы позиционируют как «несгибаемое» к общим трендам на рынке, стало продаваться с еще большим, чем во время кризиса дисконтом – до 20% к заявляемой цене, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор столичного бюро недвижимости Олег Привольный. – Эти данные и ценники не афишируются, являясь «великой тайной», но факт остается фактом. Есть еще один новый момент: при всем, казалось, обилии предложения найти действительно качественное жилье очень трудно. Большинство предложений – это «убитые» квартиры в так называемых домах «плохой» панели. Крайне мало предложений в «сталинках» или просто в «хороших» районах центра Москвы».
«Фактически сегодня рынок столичного жилья подошел к тому, о чем говорили многие аналитики еще в начале кризиса – к переоценке и соответствию соотношения «цена-качество», - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор управляющей компании Геннадий Боголебский. – Плохие квартиры, переоцененные в докризисное время, как упали в цене на 30-40%, так и стоят на этой отметке без всякого спроса. Хорошее жилье с качественным ремонтом и в приличных домах растет в цене, хотя и очень медленно. На полный выход из «комы» потребуется еще год-полтора».
По мнению «Индикаторов», наибольший прирост наблюдается сегодня по более качественному, современному и дорогому жилью, а также квартирам большой комнатности, которые всегда дорожают по инерции с задержкой. При этом более динамичные и ликвидные сегменты исчерпали потенциал для дальнейшего прироста. Как уже не раз отмечалось, подобная динамика цен по сегментам соответствует переходу рынка к состоянию стагнации, когда возникает перевес темпов роста цен на более дорогие сегменты жилья над недорогими сегментами.
Квартиры в домах «старой» панели стоят сегодня 4 тыс. долларов за «квадрат», в «сталинских» домах – 5,2 тыс., в современных монолитно-кирпичных – 5 тыс. долларов.
Если разбирать ситуацию с ценами по округам, то лидером традиционно остается ЦАО – 6,78 тыс. долларов за квадратный метр. Далее следуют: ЮЗАО – 5,34 тыс., , ЗАО – 4,99 тыс., СЗАО и САО – 4, 48 тыс., ВАО – 4,1 тыс.. Замыкает рейтинг ЮВАО с 3,8 тыс. долларов за метр квадратный.
Но, рынок формируется не только сделками купли-продажи, но и арендой и ипотекой, которые также оказывают влияние на цены. В сегодняшней ситуации аренда экономически выгоднее ипотеки, отмечают столичные риелторы.
В числе плюсов они указывают на тот факт, что съем жилья избавит арендатора от забот, связанных с ремонтом и покупкой мебели, кроме того, в любой момент можно переехать в другой район – поближе к работе или школе детей.
«В теории даже менеджер среднего звена может позволить себе аренду двухкомнатной квартиры на Тверской за 55 тыс. рублей», – отмечает руководитель одного из столичных риелторских агентств в интервью Интерфакс-Недвижимости.
По его словам, купить такую квартиру можно не менее чем за 20-25 млн рублей. «Копить всю сумму можно очень долго, а если брать ипотеку, то как минимум нужно иметь 8 млн рублей на первоначальный взнос и еще выплачивать каждый месяц в течение 20 лет порядка 220 тыс. рублей. И если для аренды этой квартиры можно иметь доход от 100 тыс. рублей в месяц, то для того, чтобы взять ипотеку, нужно иметь не менее 450 тыс. рублей в месяц, что соответствует сегодня доходу топ-менеджера», - говорит он.
По сообщению агентства со ссылкой на данные компании IntermarkSavills, чтобы получить сегодня ипотеку на выгодных условиях, нужно иметь первоначальный взнос от 15-20%, а также «белый» доход, что весьма проблематично в современных экономических реалиях.
Следует отметить, что сравнивать ипотеку на западе, где никаких зарплат в конвертах никто не видел уже лет триста, и жилищные кредиты у нас в стране – это крайне неправильно и бесполезно. Принято считать, что на Западе при 70%-ном коэффициенте заемных средств, которые может получить покупатель, приобретая недвижимость, и ставкам по ипотеке на уровне 3-5% годовых, арендных платежей хватает и на то, чтобы выплачивать основной долг, и на погашение процентов по кредиту. В России арендные платежи лишь после половины срока кредита становятся сопоставимыми с ипотечными выплатами, однако на погашение тела долга их все ещё не хватает.
Чтобы брать ипотеку было выгодно, годовая доходность от аренды должна быть на уровне 11-14% или более, а она на текущий момент не превышает 5%. Лишь в некоторых исключительных случаях собственникам удается добиться более высокой доходности, отмечает Интерфакс.
Для справки: в Германии доходность аренды оценивается сегодня в «вилке» от 5 до 8%, в Бельгии – 4-7%, в Италии – 4-6%.
«Брать ипотеку могло бы быть интересно, например, если бы прогноз роста цен на жилую недвижимость в 2010-2011 годах составлял 11-14% или более, - говорит директор департамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач. - В текущих условиях, когда имеет место уникально низкая для России ставка рефинансирования (8%), в ближайшие месяцы можно ожидать падения процентных ставок на ипотечные кредиты. То есть цены на недвижимость в этот период существенно не изменятся, а кредит можно будет взять на более выгодных условиях».
Фото: ИТАР-ТАСС
