На рынке недвижимости работает множество риелторских агентств, готовых помочь совершить сделку. При этом далеко не все компании готовы дать гарантии, как на собственные услуги, так и на юридическую чистоту сделки. А ведь люди доверяют риелтору самое дорогостоящее имущество – недвижимость. Между тем гарантии на рынке риелторских услуг существуют, и на них нелишне обратить внимание при выборе агентства и оформлении договора.
Стандарт качества
При выборе риелторского агентства клиенту в первую очередь необходимо выяснить, руководствуется ли агентство в своей деятельности каким-либо профессиональным стандартом. Основных вариантов ответа на этот вопрос может быть три:
1. Риелторская фирма следует национальному стандарту "Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования". Этот стандарт является основой системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ и зарегистрирован в реестре Госстандарта России за номером РОСС RU И046.04 РН00. Его использование является обязательным для компаний, участвующих в системе добровольной сертификации. Однако никаких ограничений нет и для добровольного использования данного стандарта риелторскими фирмами, не участвующими в данной системе.
Несмотря на то, что указанный стандарт содержит описание лишь общих подходов к риелторским услугам, его использование все же позволяет установить минимально допустимый перечень требований, несоблюдение которого создает дополнительные риски для потребителей. Это достаточно большой документ, с которым можно ознакомиться на сайте Российской гильдии риелторов. Если агентство недвижимости заявляет об использовании в своей деятельности национального стандарта, потребителю необходимо удостовериться, отражено ли это утверждение в договоре об оказании риелторских услуг, предлагаемом к заключению.
2. Риелторская фирма руководствуется в своей деятельности собственным стандартом. Данный вариант вполне может сочетаться с предыдущим. Если агентство базирует свою работу на собственном стандарте, потребителю необходимо проверить, отвечает ли этот стандарт его интересам и не противоречит ли его текст требованиям национального стандарта. Кроме того, необходимо получить в компании официальный текст внутреннего стандарта, чтобы в случае разногласий иметь возможность ссылаться на него как в ходе переговоров, так и в суде.
3. Никаким стандартом деятельность агентства недвижимости не регулируется. В этом случае потребителю необходимо понимать, что какой-либо регламентированный порядок оказания риелторских услуг в деятельности такого агентства недвижимости отсутствует. Разумеется, это не означает, что риелторская услуга непременно будет оказана плохо. Однако в случае, если это действительно будет так, возможности призвать нерадивого риелтора "к порядку", опираясь на какие-либо установленные правила, у клиента не будет.
Договор с агентством
Особое внимание клиенту риелторского агентства следует обратить на текст договора об оказании услуг, который агентство недвижимости предлагает для заключения. В частности, необходимо проверить наличие в договоре пункта, оговаривающего обязанности агентства осуществить юридическую проверку объекта недвижимости, а также подготовку и проведение сделки. В случае, если эти обязанности четко не отражены в договоре, клиенту необходимо понимать, что никаких обязательств по проведению правовой экспертизы объекта, а также по обеспечению надежности совершаемой сделки агентство перед ним не несет.
Отдельно следует уточнить, что является моментом завершения процесса оказания услуги. Нередко договоры агентств недвижимости построены так, что финальным действием риелтора, после которого его обязательства считаются исчерпанными, становится факт подачи документов по сделке на государственную регистрацию. То есть может оказаться так, что все последующие действия (получение документов, физическое освобождение квартиры, выписка из нее и постановка на регистрационный учет по новому месту жительства, фактическая передача квартиры продавцом покупателю) клиент будет вынужден совершать самостоятельно: ведь формально риелтор все свои обязательства уже выполнил.
Добросовестный покупатель
Также важно отметить, что обращение в агентство недвижимости клиента, заинтересованного в приобретении квартиры, должно обеспечивать гарантию последующего признания его добросовестным приобретателем.
"Добросовестный приобретатель" – юридический термин, содержащийся в статье 302 ГК РФ и характеризующий покупателя как человека, который совершил приобретение имущества у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. То есть законодатель предполагает, что добросовестный приобретатель совершил все необходимые и достаточные действия для проявления так называемой "разумной осмотрительности". В частности, своевременно озаботился вопросом проверки "юридической чистоты" приобретаемого объекта недвижимости и заказал у профессионального оператора рынка проведение соответствующих экспертных работ.
Обладание статусом добросовестного приобретателя является для покупателя крайне важным в случае, если в дальнейшем возникнут какие-либо судебные разбирательства, связанные с совершенной сделкой. В связи с этим покупателю для подтверждения статуса добросовестного приобретателя весьма полезно иметь не только договор с риелторской фирмой, содержащий пункт с обязательством последней провести правовую экспертизу, но и официальное письменное заключение о результатах такой экспертизы.
Увы, на практике лишь весьма немногие агентства недвижимости выдают подобные заключения своим клиентам.
Обычно процедура экспертизы выглядит для покупателя примерно так.
"Ждите, – говорит агент своему клиенту. – Нам необходимо время для того, чтобы проверить "юридическую чистоту" выбранной вами квартиры".
И клиент начинает ждать. Проходит некоторое время, и вот агент удовлетворенно сообщает: "Проверка закончена, все в порядке, можно брать".
И клиент, удовлетворившись этим устным ответом, совершает приобретение. Однако слова, как известно, к делу не пришьешь. И в случае последующих судебных разбирательств отсутствие у покупателя письменного подтверждения результатов проведенной риелтором экспертизы объекта может сыграть злую шутку. Поэтому настоятельно потребителям рекомендуется еще до заключения с агентством недвижимости договора об оказании услуг выяснять, будет ли предоставлено по результатам проведения проверки объекта письменное заключение о ее результатах. И если ответом на этот вопрос будет "нет", лучше очень хорошо подумать, прежде чем заключать договор.
И еще один важный аспект. Если после сделки выяснится, что риелтор в ходе проверки что-либо "проморгал", и по квартире возникнет судебный спор, наличие письменного заключения позволяет клиенту предъявить агентству недвижимости претензии и требования по возмещению ущерба. Понимая это, большинство риелторских фирм стараются откреститься от выдачи письменного заключения. Однако клиенту от такого нежелания едва ли "легче". Поэтому повторюсь: что бы ни говорил риелтор из серии "мы 15 лет работаем и ни одного случая у нас не было", в этом вопросе следует проявить принципиальность и при отказе риелтора от выдачи письменного заключения о результатах проверки поискать другое агентство недвижимости.
Гарантийные обязательства
В завершение затрону вопрос о гарантиях поддержки клиента риелтором после оказания услуги. Такая поддержка может понадобиться клиенту в случае, если после сделки кто-либо предъявит к нему претензии с целью оспорить законность приобретенного права собственности. Текущая практика работы подавляющего большинства современных агентств недвижимости такова, что никаких гарантий получения такой поддержки клиенту не предоставляется. Соответственно, вероятность того, что агентство недвижимости будет защищать интересы своего клиента до конца, носит, мягко говоря, гадательный характер. Разумеется, подобная гадательность для потребителя не повышает ценности риелторских услуг. Однако в целом по рынку в настоящее время ситуация выглядит именно так, как есть.
Между тем уже давно на рынке недвижимости разработан и внедрен в практику инструмент, позволяющий обеспечить гарантии постпродажной поддержки клиентов. Он носит название "Гарантийные обязательства". Его основная суть заключается в том, что по итогам обслуживания клиент получает от агентства недвижимости официальное обязательство при возникновении в дальнейшем каких-либо проблем обеспечить за свой счет квалифицированную юридическую защиту права собственности клиента как на досудебном, так и на судебном этапах возможного разбирательства.
Конечно, принятие на себя подобных обязательств создает для риелторов некоторые риски и издержки, в первую очередь связанные с расходами на действительно полноценную и квалифицированную предварительную юридическую экспертизу объекта. Именно поэтому подобные обязательства, за редким исключением, принимаются весьма неохотно. Конечно, подход "сделка сделана, оплата получена – а дальше хоть потоп" для риелтора гораздо удобнее. Однако с точки зрения потребителя этот подход вряд ли выглядит привлекательным, а для добросовестных профессионалов он неприемлем.
Резюме
При заключении договора с риелторской компанией нужно обратить внимание на несколько факторов:
1) руководствуется ли агентство в своей деятельности каким-либо профессиональным стандартом;
2) включает ли договор об оказании риелторских услуг пункт, оговаривающий обязательство осуществить юридическую проверку объекта недвижимости, а также подготовку и проведение сделки;
3) предоставляет ли риелтор письменное заключение о результатах экспертизы по юридической чистоте недвижимости;
4) прописывается ли в договоре момент завершения оказания риелторской услуги, который включает в себя юридическое и физическое освобождение квартиры и фактическую передачу квартиры продавцом покупателю;
5) готово ли агентство недвижимости дать официальное гарантийное обязательство.
Генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов
