Минрегион обдумывает возможность запрета долевого строительства в России. Пока все попытки справиться с этим наследием 90-х более гуманными способами заканчиваются ничем. В то же время запрет частных инвестиций в строительство может еще больше взвинтить цены и сократить предложение на рынке жилья.
Проблема обманутых дольщиков вновь вышла на первый план. В конце этой недели сразу ряд предложений был озвучен федеральными чиновниками. Предложения — от «косметических» до радикальных. В СКП, например, считают, что назрела необходимость четкого законодательного регулирования процесса восстановления нарушенных прав обманутых дольщиков, а в Минрегионе решили, что «лучшее средство от головной боли — это гильотина», и предложили просто отменить 214-й закон, регулирующий рынок новостроек и долевого строительства.
Проблема обманутых соинвесторов жилищного строительства существует в России уже давно — с тех пор, как у нарождающегося среднего класса начали появляться средства для того, чтобы позаботиться об улучшении жилищных условий самим, не ожидая помощи от государства, то есть с конца 90-х. Более 10 лет федеральные и региональные власти обещают обезопасить россиян от жилищных воров. Но пока не слишком результативно.
С 2005 года действует закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов, обязал их прописывать в договоре сроки и неустойки, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи. Но это от обмана не спасло. Закон получился достаточно мягкий, и застройщики нашли обходные пути: заключали договоры через серые схемы. По закону о долевом строительстве в России строится только 20—30% домов, остальные — через серые схемы — предварительные договоры купли-продажи, выдача векселей и инвестиционные договоры. В июне этого года вступили в силу поправки к закону, согласно которым сделки с жильем, сопровождающиеся привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности, должны заключаться только по закону о долевом строительстве, но, как констатируют наблюдатели рынка, пока это указание участниками рынка воспринято не было.
В связи с этим директор жилищного департамента Минрегиона Станислав Придвижкин и сообщил, что его ведомство рассматривает возможность отмены закона о долевом строительстве вообще.
По данным экспертов, сейчас в России около 150 тыс. обманутых дольщиков, которых в общей сумме лишили 10 млрд рублей. Больше всего их в Краснодарском крае, Самарской, Московской и Омской областях, а также Санкт-Петербурге. Все последние годы правления экс-мэр Москвы Юрий Лужков обещал покончить с наследием МММ в столице нашей родины, но безрезультатно. В начале года, по оценке депутатов Мосгордумы, в Москве насчитывалось 3,5 тыс. семей, не получивших свои квартиры в срок.
Россияне ждут своих квартир по 5—10 лет. Один из известных примеров — застройка 11-го микрорайона Южного Тушино в Москве, о которой было объявлено еще в 2002 году. 9 жилых корпусов с суммарной площадью квартир 155 тыс. кв. метров, два детских сада, школу и еще ряд объектов городской инфраструктуры планировалось построить к концу 2007 года. Но к настоящему времени построен лишь один панельный дом, жить в котором оказалось невозможно по ряду причин, например из-за трещины в фундаменте. Строительством занялась компания «Энергостройкомплект-М» (ЭСК-М) при официальной поддержке правительства Москвы. Всего с дольщиков — физических лиц собрано более 10,6 млрд рублей. Даже 4 уголовных дела, возбужденных против гендиректора ЭСК-М Андрея Кручинина, не заставили его расплатиться с москвичами, которые проводят митинги и пишут письма в мэрию и префектуру округа уже шестой год подряд.
При этом и застройщики, и аналитики рынка уверены: ничего хорошего от отмены 214-го закона ждать не стоит. Объемы строительства сократятся, а цены на жилую недвижимость еще повысятся, в результате чего о новой квартире многие россияне забудут раз и навсегда. «До 50% финансирования строительства застройщики получают от дольщиков, — говорит аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. — Многие из них (небольшие компании) не смогут вместо этих денег привлечь крупные, долгосрочные, недорогие кредиты. А те, кто сможет это сделать, столкнутся с рядом рисков. Например, очень распространена практика, когда госкомиссия задерживает сдачу объектов. Задержка на 1—2 года запросто приведет к маржин-колу и банкротству компании. Этот и другие риски застройщик заложит в конечную цену своих квартир, которые сразу подорожают на 20—30%». Сейчас стоимость квадратного метра на стадии строительства примерно на 20% дешевле, чем в готовом доме.
Необходимости в полной отмене законодательства о долевом инвестировании не видит и глава движения обманутых инвесторов «Однодольщики» Игорь Гульев. Вместо этого он предлагает сделать долги застройщиков перед инвесторами полноценным финансовым активом. «Допустим, банки будут финансировать застройщика, но делать они это будут, грубо говоря, деньгами дольщиков, которые те приносят в банк под аккредитив. Иными словами, нужно банк сделать агентом между строительной компанией и дольщиком, вот в чем базовый посыл нашей идеи», — объясняет Гульев.
Кочетков считает, что деньги дольщиков надо страховать. «В Белоруссии, например, есть государственная страховая компания, которая страхует подобные риски и тщательно следит за строителями. В итоге все довольны», — говорит Кочетков. Добровольная частная страховка настолько дорога, что снивелирует весь финансовый выигрыш от данного мероприятия.
Губернатор Томской области Виктор Кресс на встрече с министром регионального развития РФ Виктором Басаргиным выдвинул еще одно предложение — внести поправки в закон о банкротстве.
«Нужно внести изменения в закон о банкротстве, чтобы землю и само здание, когда банкротится фирма, вынести из конкурсной массы. Мы понимаем, что если обанкротят предприятие, то дольщики — третьи в списке. И они могут ничего не получить», — объясняет Кресс.
Фото: move.su
