На минувшей неделе общественности был презентован давно обещанный и наконец-то разработанный законопроект, который, по мысли его авторов, должен создать оптимальные условия для строительства дешевого жилья в России. Согласно проекту документа, землю застройщики будут получать бесплатно, а стоимость 1 кв. м жилья станет минимальной.
Механизм*, который позволит стройкомпаниям получать участки бесплатно и без торгов, а затем строить доступное жилье, следующий. Прежде всего, рассказала Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города», возможность получать земельные наделы получат не все, а лишь компании, имеющие опыт удачных проектов не менее 5 лет, чьи руководители и бухгалтера не имели ранее судимостей, а компания не лишалась лицензий, не исключалась из СРО и имеет квалифицированный персонал.
Проверенные таким образом застройщики будут допущены к аукциону, предметом которого является конечная стоимость для потребителя 1 кв. м построенного жилья. За основу торга будет браться цена метра, определенная Минрегионом для каждого субъекта Федерации (в среднем это 30 тыс. руб.), а застройщики, участвуя в аукционе, таким образом, обязуются построить и продать жилье по еще более низкой цене – кто ниже предложит, тот и получит участок и возможность строительства на нем, объяснил заместитель министра регионального развития РФ Константин Королевский.
Безусловно, вся «фишка» именно в земле. Понятно, что раздавать землю бесплатно будут не в центре столицы. В законопроекте** также говорится о том, что земля будет выделяться с целью комплексного развития уже имеющейся территории или освоения новой. По логике, это или отдаленные городские районы на «стыках» городов и областей, или новые земли в регионах.
На эту же мысль наводит и информация о том, что в законопроекте предусмотрена возможность софинансирования данных проектов из бюджетов как муниципальных властей, так и администраций субъектов Федерации.
Зато земельный надел дадут бесплатно (но за него, конечно, придется уплачивать налог) или в аренду (ставка равна тому же земельному налогу). Учитывая, что стоимость земли и сопутствующей инфраструктуры составляет около 70% себестоимости метра, при таком условии, пожалуй, действительно можно будет строить жилье по цене намного ниже рыночной.
Ведь от «оброка» в виде возведения инфраструктурных объектов и безвозмездной передачи их городу застройщиков-победителей аукциона тоже освободят: город должен будет построить коммуникации сам или выкупить их у девелопера.
Таким образом, надеется депутат Госдумы Александр Коган, можно будет добиться «чистой» стоимости 1 кв. м жилья в России. При этом, добавил Константин Королевский, застройщик не останется в обиде: он получит «разумную» маржу в 15-20%.
Правда, строителей пока, похоже, не вдохновляет идея продавать жилье без возможности самим регулировать его стоимость.
«Обязательство продавать жилье по фиксированной стоимости означает взять на себя повышенные риски. Или попросту не выполнить обязательства. За предкризисные 2005-2007 годы стоимость строительных материалов и работ выросла на 50-70%. Никто не может прогнозировать факторы, которые влияют на удорожание стоимости реализации девелоперского проекта. К примеру, законодательные инициативы. Горизонт в 3-4 года слишком длинный для того, чтобы брать на себя жесткие обязательства по конечной цене», – считает Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер» (Москва).
А купит кто?
Безусловно, возникает закономерный вопрос: а кто покупатели будущего супердешевого жилья? Не будет ли оно «на корню» скуплено жадными инвесторами? Или перепродано дочерним фирмам стройкомпаний с целью дальнейшей продажи по рыночным ценам? Кое-какие меры против этого законодатели предусмотрели. Во-первых, юрлица покупать это жилье не смогут. Во-вторых, физлица, решившие приобрести, а затем перепродать эти квартиры ранее, чем через три года после покупки у застройщика, лишатся возможности получения налогового вычета и должны будут уплатить с продажи НДФЛ полностью.
Но, прежде чем опасаться нашествия инвесторов, следует знать, что это будут за объекты, где они будут расположены, как они станут обеспечиваться инфраструктурой, как быстро будут сданы в эксплуатацию и так далее.
Если они покажутся ликвидными – 13%-ный налог частных инвесторов-перекупщиков едва ли остановит. Если они покажутся неликвидными – инвесторы туда и не придут.
Поэтому вероятнее всего, что основную массу этих квартир будет приобретать город для очередников. Хотя это не конечная цель разработчиков законопроекта. «Я думаю, года через четыре около 60% всех строек в России будет вестись по предлагаемой схеме, через аукционы», – поделился прогнозами Константин Королевский.
Осталось найти только застройщиков.
* Презентация законопроекта «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса» состоялась в РИА «Новости» 17 ноября 2010 года.
** Более подробно с документом можно ознакомиться на сайте одного из его авторов, председателя комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ Мартина Шаккума.
Фото: Fotolia
