Приобретая любой объект недвижимости, всегда есть шанс купить кота в мешке, то есть квартиру, дом или комнату, владение которыми неминуемо приведет к спору о праве собственности.
Для покупателей недвижимости чрезвычайно актуальна проблема возможной потери права собственности на приобретенные объекты. В ряде случаев суд может признать сделку недействительной и удовлетворить иск об истребовании имущества из вашего, как может выясниться, незаконного владения. Чтобы этого избежать, юридические и риэлторские компании предлагают услугу «проверка юридической чистоты объекта недвижимости». В чем состоит эта услуга и насколько она поможет клиентам защитить свои права в будущем, рассказали участники круглого стола, организованного редакцией журнала «Бюллетень Недвижимости».
По закону
Термин «юридическая чистота объекта» появился в профессиональной риэлторской среде уже давно, однако до сих пор в зависимости от ситуации трактуется по-разному. Если собрать воедино все смысловые оттенки данного понятия, мы получим следующее определение: юридически чистой называют недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, определить степень такой чистоты можно только при тщательном анализе документов собственника на само жилье и доскональном изучении истории объекта от первого и до последнего владельца. Столь кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в какой-либо из предыдущих сделок нарушались права одной из сторон, последняя сделка может быть признана недействительной.
В настоящий момент Гражданский кодекс
РФ предусматривает ряд причин и обстоятельств, в результате которых
сделка купли-продажи, дарения и любой другой передачи недвижимого
имущества может быть признана недействительной.
На первом месте в этом ряду стоит недееспособность либо ограниченная
судом дееспособность гражданина, который ее совершил. К слову, это –
одна из наиболее любимых мошенниками схем «продажи» квартир. Точно так
же не имеют юридической силы сделки, заключенные несовершеннолетними.
Незаконны и операции, проведенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, сделки, совершенные под влиянием заблуждения. Гражданский кодекс предусматривает еще около десятка причин, по которым недвижимость может быть истребована у нового владельца. И каждую из них можно трактовать очень широко.
«Согласно данным статистики, в последнее время в России возросло количество сделок с недвижимостью, имеющих порок в субъекте. Это значит, что продавцы в данных сделках были недееспособными. В целом порок субъекта и порок воли (сделка совершена не по доброй воле продавца, под влиянием обмана, насилия, угрозы и т. д. – Ред.) – самые тяжелые причины, с которыми мы имеем дело при разбирательстве в судах», – констатирует Николай Атеняев, руководитель Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости при Санкт-Петербургской палате недвижимости.
Что, где, когда?
Чтобы избежать попадания в подобные скользкие ситуации, любой приобретаемый объект недвижимости лучше проверить, досконально изучив его историю и основания передачи новым владельцам.
Существуют различные технологии проверки объектов недвижимости. Различаются они, главным образом, по виду объекта недвижимости, представленного к проверке: готовое жилье, строящееся жилье, коммерческие помещения, загородная недвижимость.
По готовому жилью (вторичный рынок) в ходе экспертизы проверяется предыстория объекта. Насколько глубоко будут «копать», зависит от характеристик самой недвижимости. Если она вызывает подозрения (много раз меняла владельцев), то, скорее всего, эксперты будут проверять всю историю объекта начиная с момента его приватизации.
Во время проверки специалисты собирают документы обо всех лицах, которые являлись собственниками или были зарегистрированы в квартире, участвовали или нет в приватизации объекта либо выплате пая (в квартирах ЖСК). Проверяются свидетельства о собственности, данные технических документов на квартиру и другие возможные документы.
Несмотря на большой объем работы, специалисты достаточно оперативно справляются с ней: в среднем сбор документов для юридической экспертизы и их анализ занимают пять рабочих дней. В случае проверки объектов с большим количеством собственников, например больших коммунальных квартир, срок оговаривается отдельно.
После анализа различных пакетов документов составляется заключение о возможности оспорить права собственности на данный объект. В заключении, которое клиент получает на руки, указываются все тонкие моменты по приобретаемому объекту недвижимости.
Совершенно секретно
Так как каждая третья сделка в Петербурге проходит при участии риэлторских компаний, то и заказывают такие проверки, как правило, именно риэлторы. Правда, большую часть работ по проверке объектов они отдают на аутсорсинг частным детективам или юридическим компаниям. Для этого есть свои причины. «Сейчас ни нотариусы, ни юристы, ни адвокаты, ни риэлторы, ни детективы не могут провести полноценную проверку объекта недвижимости. Единственные, у кого есть для этого полномочия и возможности, – сотрудники служб безопасности. Даже у судов возможностей в этой сфере значительно меньше», – объясняет Антон Баранов, генеральный директор риэлторской компании «Авентин-Недвижимость».
Поскольку многие данные в ходе проверки «добываются из-под полы», нет никаких шансов, что они когда-либо будут приняты в качестве доказательства в суде. Однако цель подобной проверки вовсе не в том, чтобы снабдить потенциального покупателя юридическими основаниями для защиты своих позиций в будущем. Основная ее задача – уведомить покупателя о возможных рисках, связанных с приобретением выбранной им недвижимости. «Покупатель должен идти на сделку с открытыми глазами, понимать, что за объект он собирается приобрести. В заключении мы указываем, какова вероятность утраты права собственности в будущем и даем рекомендации, стоит ли приобретать объект, так как наша задача – минимизировать риск для клиента», – говорит Дмитрий Титов, генеральный директор агентства недвижимости «Мир квартир».
«Такую проверку лучше провести еще по одной причине, – добавляет Светлана Денисова, исполнительный директор агентства недвижимости «Площадь». – Сегодня существует множество сутяжных контор, которые специализируются на выявлении скользких моментов в истории квартиры. Найдя такие пороки, они начинают шантажировать владельцев, угрожая подать в суд и оспорить их право собственности. Это чистый криминал, но – в правовом поле».
Ставки и тарифы
Как правило, глубокая проверка объекта недвижимости проводится на стадии внесения залога и подписания предварительного договора купли-продажи, то есть когда покупатель окончательно определился с выбором и хочет лишь подстраховаться на будущее. «Стоимость проверки вычитается из суммы залога, который покупатель вносит в агентство в подтверждение своих обязательств по договору. Обычно проверка обходится примерно в пять-шесть тысяч рублей. Но сумма может варьироваться. Например, если нужно проверить коммерческий объект большой площади, то цифры будут совсем другими», – рассказывает Римма Шталь, исполнительный директор «ЦАН-МН».
По оценкам риэлторов, объектов, не выдержавших такую проверку, – не более 1%. Это объясняется тем, что большинство ненадежных вариантов отсеивается еще на стадии предварительных просмотров, то есть при первом обращении продавца в агентство недвижимости. Впоследствии продавцы пытаются реализовать такие «ненадежные» объекты самостоятельно либо обращаются к помощи неких посредников.
«Те объекты, которые мы берем в работу, как правило, не имеют в себе серьезных дефектов. Если таковые обнаруживаются в ходе проверки, мы объясняем продавцу и покупателю, как эту ситуацию можно исправить. Иногда бывает достаточно взять дополнительные справки или переделать часть документов. Случаи, когда сделать совсем ничего нельзя, – единичны», – добавляет Римма Шталь.
Гиблое место
К подозрительным моментам в истории квартиры относятся любые сделки купли-продажи, передачи, дарения объекта в течение последнего года. По статистике, большинство мошенничеств с недвижимостью вскрывается именно в течение полугода-года с момента совершения криминальной сделки. Поэтому в таком случае лучше перестраховаться и провести дополнительную проверку или совсем отказаться от покупки сомнительного варианта.
Кроме того, подозрительным риэлторы считают завещание квартиры по наследству или ее дарение человеку, который не состоит в родстве с предыдущим владельцем, особенно если новый владелец пытается быстро продать полученное наследство.
Сомнительными характеристиками обладает также квартира, часто перепродававшаяся или переходившая из рук в руки по непонятным причинам, особенно если в ней длительное время никто не жил. Вполне вероятно, что сделки с этой недвижимостью были «нечистыми». «Очень важный признак «плохой» квартиры – если продавец в ней не живет, – объясняет Игорь Шушко, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Спектр». – Например, квартира стоит чистая, отремонтированная, с мебелью еще первого собственника, но в ней никто не жил с момента приватизации. Также подозрительно, если снятие с учета предыдущего продавца происходило не сразу после перепродажи».
Защитный оберег
Если вы все-таки решились приобрести объект с сомнительной репутацией, понадеявшись, что далеко не каждая спорная сделка доходит до суда, лучше дополнительно обезопасить себя и свое право собственности. Наиболее действенный инструмент подобной защиты на сегодняшний день – страхование титула. Только оно в полной мере способно защитить владельца недвижимости от потери денежных средств в случае утраты права собственности.
Однако и здесь остаются свои подводные камни: высокие тарифы по титульному страхованию (от 0,5% до 1,5% стоимости объекта в год), сложности с получением страховых выплат, а также неограниченный срок, на который придется страховать недвижимость, если ее правовой статус вызывает сомнения. Ведь по закону потерпевший может обратиться в суд в течение трех лет с момента, когда он узнал о нарушении его прав в результате передачи, дарения или перепродажи объекта. Так что теоретически с риском потери права собственности покупатель может столкнуться и через двадцать лет после приобретения квартиры. Поэтому чем более досконально будет проведена проверка ее истории, тем меньше шансов, что в будущем вы столкнетесь со «скелетами в шкафах» вашей квартиры.
