Сегодня на рынке недвижимости все еще нередки случаи мошенничества.
Казалось бы, уж сколько лет твердили миру, что бесплатный сыр бывает
только в мышеловке, но до сих пор люди попадаются на эту удочку.
Между тем, взяв на вооружение простые рекомендации профессионалов,
многих ошибок, в том числе и роковых, при совершении сделок с
недвижимостью можно избежать. С этой целью в рамках выставки «ДОМЭКСПО»
Российская гильдия риэлторов (РГР) совместно с Национальным учебным
центром риэлторов провели семинар на тему «Как обезопасить себя при
покупке и продаже недвижимости».
Вокзал не убежит
Специалисты советуют обращаться покупателям и продавцам прежде всего в те риэлторские компании, которые являются членами РГР, поскольку они проходят аттестацию, обучение и могут подтвердить свой профессионализм сертификатом. Кроме того, добросовестные компании имеют гарантийные обязательства перед клиентом и осуществляют дальнейшую правовую поддержку сделки.
Если же вы хотите действовать самостоятельно, то следует быть особенно бдительными. Сегодня в Москве, по словам Олега Самойлова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость», каждая 35-я сделка оказывается проблемной, то есть переходит в судебное разбирательство.
Один из самых опасных способов обмана — юридические манипуляции с документами, попросту говоря, их подделка. На руку мошенникам сегодня и то обстоятельство, что сделки совершаются по заниженной стоимости, дабы избежать налогообложения. Но покупатель, который идет на это, должен понимать, что, если в дальнейшем дело дойдет до суда, он не сможет доказать, что заплатил гораздо больше обозначенной в договоре суммы.
Существуют и другие виды мошенничества. Например, глубоко «закопанный» правовой дефект в истории квартиры. Классика жанра — нарушенные права несовершеннолетних граждан в ходе приватизации жилья. В этом случае могут неожиданно появиться претенденты на приобретенную вами недвижимость. Выяснять историю квартиры сложно и дорого, но сделать это необходимо.
Кроме того, рассказал О. Самойлов, жертвой мошенников может стать и продавец недвижимости. Недавно произошел случай, когда группа черных маклеров, организовавшая риэлторское агентство, обманула клиента, оставив его и без денег, и без квартиры. Дело в том, что при заключении с ним договора об оказании услуг мошенники в кипу документов подложили договор о купле-продаже квартиры, который продавец автоматически подписал, ничего не заметив. Кроме того, человека так ловко заговорили, что получили от него еще и доверенность. В результате собственник через некоторое время узнал, что его недвижимость продана. Сейчас он до сих пор не может восстановить свои права.
Еще один вид мошенничества можно условно назвать подлогом. Покупатель оказывается владельцем совершенно другого объекта, а не того, о котором шла речь во время сделки. Например, риэлторы показывают одну квартиру, а оформляют в собственность другую. Поэтому эксперт настоятельно советует проверять нумерацию квартиры и дома, причем имейте в виду, что номер на квартире может быть прикреплен временно. Особенно это важно учесть жителям из других регионов. Был такой случай, когда иногороднему покупателю показали квартиру в доме на Фрунзенской набережной, а продали жилье на Симоновском Валу.
При покупке недвижимости в новостройке надо попросить предъявить техническую документацию, что порой не хотят делать продавцы. Но только так можно проверить, должна ли быть приобретаемая вами квартира с отделкой или с голыми стенами.
Отдельная тема — «шалости» риэлторов, накручивающих комиссионные. С клиентом они согласовывают одну сумму, а на деле запрашивают большую, включая в прейскурант ненужные услуги, увеличивая число показов за счет заведомо неликвидных объектов.
Правила защиты от мошенничества просты. По словам О. Самойлова, выгодные и дешевые предложения должны вызывать опасения у покупателя. Чаще всего по сниженным ценам продают объекты с правовыми дефектами. Не надо верить чужим словам; какое бы позитивное впечатление ни произвел на вас оппонент, проверяйте все документы. При этом помните, что документы могут быть поддельными, поэтому их лучше перепроверить по своим источникам. Принцип «хватай мешки — вокзал уходит» совершенно не подходит для рынка недвижимости, не стоит принимать никаких поспешных решений. И не стесняйтесь задавать много вопросов, если ответа нет — это повод насторожиться. Наконец, прислушивайтесь к внутреннему голосу, если чувствуете интуитивно, что что-то складывается не так — обратитесь за консультацией к профессионалу, такая услуга бесплатна.
Быть в плюсе
В последнее время наши соотечественники стали покупать недвижимость и в других странах. На западном рынке потребитель более защищен от мошенников: сделки часто бывают застрахованы, об истории квартиры можно узнать из открытых источников и т. п. Поэтому основной акцент специалисты сделали на другой актуальной теме — как обезопасить себя при сдаче зарубежного жилья в аренду.
Обещания риэлторов о том, что заграничную недвижимость можно будет сдавать в аренду и получать доход, не всегда оправдываются. Найти арендатора не так просто, срок сдачи квартиры может оказаться коротким и пр. В этой связи Наталья Замышляева, начальник отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», советует покупателям, которые хотят, чтобы их квартира или дом в дальнейшем были востребованы арендаторами, при выборе жилья обращать внимание на три важных фактора: местоположение объекта, инфраструктуру и транспортную доступность. Если до вашего дома долго добираться, а поблизости нет ни магазина, ни аптеки — вряд ли такое жилье можно назвать перспективным.
Кроме того, неплохо бы изучить реальную ситуацию на рынке недвижимости страны. Сегодня многие специалисты обещают ежегодный доход от аренды 7–9%, хотя на самом деле, по словам эксперта, он не превышает 4–5%. К тому же в некоторых странах курортный сезон короток, поэтому сдавать жилье можно только летом, а бальнеологические курорты еще мало развиты, чтобы рассчитывать на использование вашей квартиры арендаторами и в зимний период.
При выборе недвижимости в другой стране лучше ориентироваться на проекты, где сдачей жилья в аренду занимается управляющая компания и есть гарантированный рентный доход на уровне 4–8% в год, а также выбирать страны с круглогодичной сезонностью, такие, например, как Кипр.
Рассчитывая на доходы, не стоит забывать и о расходах — коммунальных платежах, налоге на недвижимость. Если плюс к этому вы еще выплачиваете проценты по ипотечному кредиту, то доходность от арендного бизнеса может даже уйти в минус, потери составят до 1–2%. В кризис пострадали в первую очередь именно такие инвесторы: ставки по ипотеке возросли, аренда не стала покрывать расходы, собственникам пришлось избавляться от недвижимости. Схема, на которую все рассчитывают, — прирост инвестиций и быстрая перепродажа — в кризис не работает, об этом не стоит забывать.
Также при выборе недвижимости полезна консультация независимого эксперта. Но главное, с чего следует начать инвестору, так это составить с экспертом подробный финансовый план и просчитать все риски.
