Когда от сделки лучше отказаться

Когда приглянувшаяся нам квартира должна насторожить? Когда от сделки разумнее отказаться, чтобы не столкнуться с крупными проблемами впоследствии? Когда покупатель не сможет обойтись своими силами и больше сэкономит, если обратится к профессионалам?

Вместе с риэлторами-практиками, юристами мы составили список подозрительных квартир. О «подводных рифах» такого типа в хорошем агентстве клиенту расскажут заранее. Однако и личная бдительность никогда не помешает.

Образец безопасности

Ольга Бердюгина, директор АН «Золотой ключик», объясняет: «Каждый участник сделки, особенно покупатель квартиры, хочет, чтобы было быстро, выгодно, удобно, безопасно! Что значит безопасно? Безопасность является одним из основных элементов, позволяющих принять положительное решение по проведению сделки по отчуждению недвижимости. Следует отметить, что безопасность отчасти понятие субъективное, а, соответственно, и отношение к ней у различных участников сделки отличается. Для покупателя безопасность является главным элементом сделки.

Наиболее «чистой» с юридической точки зрения является недвижимость, которая после приватизации продается впервые. Это значит, что собственник(и) у недвижимого имуществ первый, все документы уже проверены компетентными органами государственной власти и претензии на такую недвижимость имеют исключительно те лица, которые являются собственниками на момент сделки.

Тем не менее, и в данной ситуации есть подводные камни. Надо проконтролировать список лиц, которые на момент приватизации были прописаны в квартире и написали отказ от участия в приватизации в пользу членов своей семьи. Они имеют право пожизненного пользования и проживания, так как на момент приватизации квартиры они имели равные права с членами своей семьи, которые в последствии стали собственниками квартиры. Значит на момент отчуждения в квартире «отказники» не должны быть прописаны».

Внимание: опасность!

«К основным скрытым рискам мы относим наличие претендентов на имущество, которые на момент сделки «временно отсутствуют», - рассказывает Ольга Бердюгина. - Это в первую очередь лица, находящиеся в местах лишения свободы, проходящие службу в вооруженных силах, а также на принудительном психиатрическом лечении, проживающие в интернате. Наличие наследников, которые на момент совершения сделки не знали о своем праве на наследство. Также к рискам относим составление договоров купли-продажи, направленных на защиту одной из сторон сделки».

Елена Никоненкова, заместитель директора ЗАО «Консалтинговая фирма «ПРЕЦЕДЕНТ», уточняет: «В принципе, при профессиональном сопровождении сделки, можно покупать любую квартиру, просто есть квартиры, которые нужно более тщательно проверять и более внимательно продумывать действия».
Посмотрим на каждую опасную ситуацию более внимательно.

Наследные квартиры. По признанию риэлторов, больше всего они не любят квартиры, переданные по наследству: «Кажется, все нормально, все документы в порядке, но опасение остается. Спустя несколько лет может появиться еще один наследник и предъявить свои права. А суды, как правило, решают подобные дела в пользу наследника». Дело в том, что, согласно Гражданскому кодексу, наследование может проходить по завещанию или по закону. С завещанием все более-менее ясно: человек написал, что его собственность достанется жене и сыну – им они и достанутся. Проблемы появляются, когда завещания нет.
Елена Никоненкова поясняет: «Законный срок для вступления в права наследства – полгода со дня открытия наследства. Однако он может быть восстановлен судом, если наследник не знал или не должен был знать об открытии наследства, или если у человека была уважительная причина: он болел, не знал о смерти наследодателя, находился в командировке, за границей, в местах лишения свободы, в армии...

Допустим, другие наследники уже продали квартиру, и сделка прошла правовую экспертизу. Однако нотариус, к которому обращались за свидетельством о праве на наследство, не может знать об истинном количестве наследников, потому что у нас нет и не может быть реестра, в котором бы содержались данные о родственных связях: мол, у этого человека дочь от первого брака, сын от второго брака и внебрачная дочь, живущая в Муроме. Случается, что наследник (та самая дочь в Муроме) узнает о том, что его права нарушены, спустя несколько лет. И в течение трех лет с момента получения этой информации имеет право подать иск в суд. Вероятнее всего, внебрачная дочка предъявит претензии не к родне, а к добросовестному покупателю квартиры. Тем более, что и судебная практика показывает: отсудить долю в квартире гораздо проще, чем получить деньги с родственников.

В данном случае я бы внимательно осмотрела документы, взяла выписку о составе семьи, чтобы выяснить, уезжал ли кто-то из этой квартиры в места лишения свободы или в армию, получила от продавца заверенный нотариусом документ о том, что собственнику неизвестно о других наследниках, и в случае их появления продавец обязуется урегулировать с ними все денежные вопросы самостоятельно. И все равно оставила бы 10% на всякий случай. Бывало, что спустя много лет вытаскивалось завещание, о котором никто не знал, зарегистрированное у другого нотариуса, которое перечеркивало все договоренности.

Наследник – несовершеннолетний. Часто встречаемая ситуация, когда среди наследников умершего есть несовершеннолетние родственники. Их родители (опекуны) оформляют наследство только на себя, в дальнейшем продают имущество. И даже если они действовали в интересах детей и распределили на них доходы от продажи имущества, юридический порок все равно остается. «С точки зрения закона, ребенок по своему неразумению не получил в собственность этого имущества, распоряжение им прошло без контроля со стороны органов опеки и попечительства, - комментирует Эдуард Шалин, юрист АН «Жемчужина России». - Сделка автоматически становится оспорима со стороны ребенка, как только он станет совершеннолетним, и у него появится собственное мнение на этот счет. Также органы опеки или прокурор могут заступиться за обделенного наследством несовершеннолетнего ребенка, если им станет известно об этом.

Поддельное завещание. В Московской гильдии риэлторов упоминали такую историю. При приобретении квартиры, право собственности на которую было получено в результате наследства по завещанию, покупателя насторожил следующий факт: наследодатель, пожилая одинокая женщина, за два месяца до смерти выехала во Владимирскую область, оформила там завещание у нотариуса и... умерла. Проверить документ в нотариате не удалось – сгорели архивы. А сам нотариус давно уволился. При общении с так называемой наследницей стало понятно, что бабушку, за которой она ухаживала, по ее словам, на протяжении трех лет, она и в глаза никогда не видела. А завещание искусно подделала.

Квартира с ребенком. По словам Елены Никоненковой, есть две основные ситуации: квартиры с детьми, где дети – собственники, и квартиры, в которых дети зарегистрированы по постоянному месту жительства.
Проще всего покупателю в том случае, если он имеет дело с квартирой, где ребенок зарегистрирован (прописан). Сейчас законодатель при продаже такой квартиры не требует обязательного согласия органов опеки и попечительства. В случае, если опекуны отказываются добровольно выписывать несовершеннолетнего из проданной квартиры, можно обратиться в суд. Судебная практика исходит из того, что если сменился собственник, а ребенок не имеет права пожизненного проживания в квартире, то его снимают с регистрационного учета, за исключением случаев, когда ребенок находится под опекой или попечительством, то есть остался без родительского попечения.
Если ребенок - собственник или участник долевой собственности, ситуация иная. В этом случае согласие органов опеки и попечительства на продажу ребенком через своих родителей (опекунов) квартиры или доли в квартире дается в том случае, если они обязуются одновременно купить несовершеннолетнему долю в другом жилом помещении, не ухудшающим условий его жизни.

Невключение детей в состав собственников объекта при приватизации квартир до 1994 года. Конечно, достигшие совершеннолетия «невключенные» дети могут написать заявление об отсутствии претензий, однако, обязательство не есть гарантия. Сегодня он его дал – завтра передумал и отозвал.

Заочные решения судов. Бывает, что собственники квартир, желая «юридически очистить» свою недвижимость, обращаются в суд с каким-либо иском ко второй стороне (о снятии с регистрационного учета, о признании права собственности и пр.), и, пользуясь отсутствием этой второй стороны в процессе, получают заочное решение в свою пользу. Решение суда вступает в законную силу, оно исполняется. Правовой статус квартиры меняется. Но здесь таится «юридическая бомба замедленного действия». Если вторая сторона не была надлежащим образом уведомлена о судебном процессе, то такое заочное решение в большинстве случаев оспаривается ответчиком. Причем срок такого оспаривания не определен – он зависит от того, когда «заочно проигравшая» сторона узнала о судебном решении.

Квартира, обремененная правами третьих лиц. Избавиться от такой жилплощади при жизни предыдущего собственника можно только с его письменного разрешения, заверенного нотариусом. Отсутствие же такого документа является основанием для отмены сделки купли-продажи. Елена Никоненкова поясняет: «Если человек был зарегистрирован в квартире на момент ее приватизации, но отказался от участия в ней, по Жилищному Кодексу этот человек имеет право пожизненного пользования квартирой, и выселить его оттуда нельзя даже в судебном порядке. Когда покупатель приобретет квартиру с прописанной в ней Марьей Васильевной, он ставит себя под удар. Если в договоре купли-продажи не учтено это обстоятельство, то договор считается незаключенным. А раз договор незаключенный, то Мария Васильевна может пойти в суд, и суд признает сделку недействительной. В этом случае квартира возвращается к предыдущим собственникам, а деньги – покупателю.

Теоретически. В реальности зачастую продавец деньги уже потратил, а пока суд да дело, квартирой успеют распорядиться. Тем более, что юристы часто забывают попросить у суда обеспечительные меры по запрету на распоряжение недвижимостью. Когда покупатель добьется через суд решения о взыскании с продавца денег, окажется, что тот их потратил. Суд обяжет его выплачивать задолженность из зарплаты. Допустим, зарплата у продавца - 10 тысяч рублей. Берут от этой суммы не более 30 %, то есть 1,5 – 3 тысячи. Можно посчитать, сколько придется ждать выплаты. А если он еще и безработный?»

Можно ли защититься? Можно. Нужно взять справку о составе семьи, в которой внимательно смотрим, кто прописан и по каким причинам снят с регистрационного учета. Если написано: выбыл в армию, в места лишения свободы, в районы Крайнего Севера, значит, есть лица, которые имеют право пользования этой квартирой. Если таких нет, смотрим дальше. Допустим, квартира получена в результате приватизации. И Мария Васильевна была зарегистрирована в ней еще до приватизации. Следовательно, требуем с продавца, чтобы Мария Васильевна выписалась до заключения сделки, либо написала нотариальное согласие о том, что после совершения сделки в течение 10 дней обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества».

Квартиры с временно выбывшими. Юрист одного из нижегородских агентств недвижимости рассказала: «Мы стараемся обеспечить нормальное юридическое сопровождение сделки, но многое зависит от позиции продавца. Пример: человек осужден на 10 лет. Родственники за это время приватизировали квартиру, от осужденного получили заявление с отказом от участия в приватизации. Казалось бы, все в порядке. Но когда мы покупателям объяснили, чем грозит сделка, они отказались покупать квартиру. Дело в том, что в соответствии со ст. 31 ЖК РФ за бывшими членами семьи, находящимися в местах лишения свободы остается право на пользование квартирой. И, выйдя на свободу, гражданин, не имеющий никаких прав собственности на квартиру, тем не менее, имеет право в ней жить. Тем более, что больше – негде. Решить проблему можно было, например, купив квартиру (комнату), долю квартиры на этого человека, чтобы у него было свое жилье, но продавцы на это не пошли.

Квартиры алкоголиков и наркоманов. Такие квартиры еще очень долго пользуются вниманием зависимых людей. Считается, что приобретать жилье у них опасно. Эдуард Шалин, юрист АН «Жемчужина России», уточняет: «Если в дело вступают профессионалы, они, прежде всего, проверяют, есть ли там несовершеннолетние, и куда нынешние владельцы выедут. Если говорят: «Мы потом купим... Обязательно...» – на слово не верим, настаиваем, чтобы одновременно с продажей своей квартиры ее владелец купил себе жилье или долю жилого помещения на имя несовершеннолетнего согласно распоряжению органов опеки и попечительства».

Доверенность в отсутствие собственника. Елена Никоненкова советует: «Если вам квартиру показывает агент, а хозяина вы не видите, если и на заключении сделки, при подписании договора с вами общается агент, но нет хозяина, хотя бы паспорт проверьте, подлинники документов, выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав) закажите, на собственников посмотрите. Это несложно и недорого. Если квартира продается по доверенности, то доверенность всегда можно отменить, написав соответствующее заявление у нотариуса. А если владелец квартиры скончался, то такая доверенность вообще не имеет силы. Поэтому лучше познакомиться с продавцом, посмотреть в его глаза, убедиться, что он жив и знает о том, что договор заключается, что все подписывается с его согласия». Также не стоит забывать и о сроке действия доверенности: он не может превышать трех лет, а если срок в доверенности вообще не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Залоговые квартиры. Допустим, гражданин взял кредит под залог квартиры. А потом по какой-то причине кредит вовремя вернуть не смог. Накопился долг, и гражданин решил: надо продать квартиру. Заключил договор, не зная, что квартира находится под залогом. Сделка прошла успешно, покупатель отдал деньги продавцу, вместе с ним сдал документы в Росреестр на государственную регистрацию. А когда покупатель возвращается в Росреестр за свидетельством о регистрации его права собственности на квартиру, ему говорят, что регистрация приостановлена, поскольку квартира находится в залоге. Он ищет продавца, тот обещает, что сходит в банк и возьмет от банка документы на погашение записи об ипотеке (залоге). Но время идет, а банк залог не снимает, потому что квартира - обеспечение залога, а продавец так и не выполнил перед банком своих обязательств по кредитному договору, то есть не погасил свою задолженность. Не факт, что деньги, полученные от сделки, продавец потратит именно на погашение кредита. И получается патовая ситуация: квартира в залоге, следовательно, договор недействителен, и крайним оказывается покупатель. Хотя достаточно было потратить два дня и 100 рублей, получить выписку из ЕГРП, где все было бы указано.

Дубликаты документов. Обязательно нужно посмотреть историю квартиры, заказав для этого справку о переходе прав. Если окажется, что квартира часто продавалась (4-5 раз за год), это должно насторожить, даже если продавец предъявляет совершенно хорошие документы. Был случай: квартира недавно зарегистрирована, пустая, в ней никто не живет. Потом оказалось, что принадлежит она другому лицу: владелец умер, мошенники изготовили дубликаты документов и продали ее.

Перепланировка. Елена Никоненкова предостерегает: «Помимо прочих документов, не мешало бы посмотреть техническую документацию. Сейчас, если собственник получал техническую документацию после 2008 года, он не обязан представлять ее при регистрации сделки. То есть человек мог в 2008 году получить документы, после этого сделать перепланировку. Например, однокомнатная квартира раньше была двухкомнатной, а при перепланировке снесли несущую стену. У соседей сверху пошли трещины. Покупатель приобрел квартиру, которая по документам проходит как двухкомнатная. Решил: «Какая мне разница?» У соседей тем временем трещины расползаются. Они ставит на них «маячки», следят за динамикой, дело это небыстрое. Потом подает иск к соседу снизу. И докажи теперь, что покупал квартиру перепланированную. В результате проблемы начинаются у нового собственника».

Криминальные квартиры. Хотя их доля невелика, менее одного процента, выявить такие квартиры может только исключительно профессиональная служба, например, служба безопасности компании. Как правило, подобные сделки связаны с подделкой правоустанавливающих документов, а также документов, удостоверяющих личность, например, паспортов.

Все перечисленные ситуации ярко сигналят новичку, что лучше отказаться от сделки. По мнению наших собеседников, первый тревожный маяк – цена заметно ниже рыночной стоимости. Да, возможно владельцу просто срочно нужны деньги. Но возможно, что данную квартиру хочется скорее продать, чтобы избавиться от проблем. И только если квартира очень-очень понравилась, можно найти выход. То есть обратиться в надежное агентство недвижимости с юридической службой либо к опытному юристу.

Сделку можно сравнить с чем угодно. С морским путешествием, например. В спокойных водах и в тихую погоду можно и самому встать за штурвал яхты (катера, лодки). А вот когда штормит, когда вокруг скалы и мели, когда за бортом кружат акулы, лучше доверить свою яхту тому, кто со штормами и рифами знаком не понаслышке и способен провести вас по самому сложному маршруту. О том же говорит и Ольга Бердюгина, директор АН «Золотой ключик»: «Независимо от того, продаете вы недвижимость или покупаете, не стоит полагаться только на свои силы. Разумнее довериться в решении подобных вопросов профессионалам».

Опубликовано: Абаканский городской портал о недвижимости «Мир Метров Абакана».
При использовании материалов активная (прямая) гиперссылка обязательна.