Перед покупкой потенциальный инвестор в квадратные метры всегда оценивает недвижимость, которая предлагается к продаже. Расположение, транспортная доступность, метраж, планировка, ремонт, отделка, вид из окна – все эти характеристики так или иначе влияют на конечную стоимость жилья, на то, каков будет срок его окупаемости, если оно приобретается не для дальнейшей перепродажи, а для сдачи в наем. RealEstate.ru решил выяснить, каковы параметры идеальной квартиры, которые помогут ее скорейшей реализации на арендном рынке, а также какие перспективы сулит такой вид деятельности, как бизнес рантье.
Что касается эконом-класса, то здесь вступает правило: чем проще жилье, тем легче его сдать. «Идеальная квартира для найма находится в Капотне. В ней одна комната 11 кв.м и кухня 4 кв.м. Санузел совмещенный площадью 3 кв.м, есть сидячая ванна или душ. Ремонт был произведен в 1972 году, тогда же покупалась мебель, все шесть предметов, включая ковер и «Хельгу», а также холодильник «ЗиЛ». Вид из окна — на нефтеперерабатывающий завод. Месячная стоимость — 15 тыс. руб.», - иронично замечает генеральный директор ЦИАН Дмитрий Демин.
Действительно, подобный бюджетный вариант «уйдет» с рынка буквально за считанные часы, уверяют риелторы. Максимум же ставки, с которой легко расстаются потенциальные арендаторы, называет руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева: «Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры площадью примерно 30-35 кв.м и стоимостью до 35 тыс. руб. в месяц».
Правда, анализ столичного рынка недвижимости, проведенный компанией «МИЭЛЬ-Аренда», демонстрирует, что в Москве практически равны показатели спроса на квартиры с арендной ставкой от 750 до 1000 долл. (23-30,7 тыс. руб. по текущему курсу — прим.ред.) и от 1000 до 3000 долл. (30,7-92,1 тыс. руб. по текущему курсу — прим.ред.). Такие суммы готовы платить 37,55% и 37,66% клиентов «МИЭЛЬ-Аренда» соответственно. Что касается самого низкого ценового сегмента — квартиры до 750 долл., то, на удивление, арендаторов, согласных ежемесячно отдавать именно такую сумму и ни рублем больше, в «МИЭЛЬ-Аренде» насчитали всего 23,6% от общего объема обращающихся в компанию. В то же время предложение подобных бюджетов составляет всего лишь 21,76% от общего количества вариантов на экспозиции, а категории от 750 долл. до 1000 долл. в месяц значатся всего 29,35% квартир. Квартиры же стоимостью от 1000 до 3000 долл. в месяц, напротив, представлены в избытке — их 45,19%. Любопытно, что при спросе на квартиры класса Premium в 1,06% с арендной ставкой от 3000 до 6000 долл. (92,1-184,2 тыс. руб. по текущему курсу — прим.ред.) количество предложений составляет 3,29%. Похожее соотношение спроса и предложения на квартиры класса De Luxe с арендной ставкой от 6000 долл. (0,14% против 0,40%). «Естественно, наибольшим спросом пользуются недорогие варианты. Парадокс: чем хуже квартира, тем ажиотажнее на нее спрос. Просто потому, что она дешево сдается», - подытоживает Д. Демин из ЦИАНа. – «Общая тенденция такова: все, что дешевле 60 тыс. в месяц, реально реализуемо. Все, что дороже, не всегда».
Как отмечают опрошенные RealEstate.ru представители столичных агентств недвижимости, для арендаторов в конечном итоге не так важно, о каком типе строения идет речь, если его интересует низкий ценовой диапазон – 750-1000 долл. Поэтому неудивительно, что преобладающим спросом пользуются бюджетные однокомнатные квартиры. Ими интересуется 61,62% клиентов риелторских фирм, однако данным запросам могут удовлетворить лишь 40,99% вариантов. Ситуация с двухкомнатными и, тем более, трехкомнатными квартирами эконом-класса противоположная. Количество предложений существенно перекрывает желания рынка. Что же касается вышеупомянутой Капотни, то в этом случае ситуация и вправду определяется исключительно значением ставки, и подходящие бюджетные предложения люди подыскивают на трех наиболее дешевых направлениях - ЮАО (16,86%), ЮВАО (15,51%) и ВАО (14,92%). Разумеется, максимальный объем предложений элитного сектора сконцентрирован в наиболее престижных округах столицы: ЦАО (28,63%), ЗАО (22,32%) и САО (12,42%), СВАО (9,05%), на которых приходится 81,42% от всего объема элитного жилья в столице.
Ремонт и уровень обустройства квартиры все же могут несколько повысить значение арендной ставки, и это тем справедливее, чем выше класс недвижимости, уверены эксперты. «Качественный ремонт, оборудование мебелью и бытовой техникой добавляет до 25% к ее первоначальной стоимости. Объем средств, который требуется для обустройства квартиры с целью повышения ее стоимости на рынке аренды, составляет в среднем до 300 тыс. руб.», - поясняет Г.Киселева из «Инком-Недвижимость».
И все же для арендаторов, нанимающих жилье эконом-класса, в большинстве случаев достаточно простого косметического ремонта: стены, оклеенные новыми обоями, свежая побелка потолков, линолеум или ламинат. Однако, по словам генерального директора агентства МИАН Василия Митько, такой ремонт в типовом панельном доме добавит к арендной ставке не больше 2-3 тысяч руб. в месяц. «У тех, кто снимает жилье в сегменте эконом-класса, основное пожелание — чистота и шаговая доступность до метро», - напоминает он.
Арендаторы квартир бизнес-класса к ремонту более требовательны, и в этом случае экономия со стороны арендодателя может выйти боком. Наниматели, готовые заплатить за квартиру не одну тысячу долларов, оценивают простор комнат, подчеркнутый обоями светлых тонов, дорогую входную и межкомнатные двери. Из бытовой техники помимо минимального набора желательно наличие вытяжки, посудомоечной машины, DVD-проигрывателя. Также важно обратить внимание на качество сантехники: она должна быть в хорошем состоянии, никаких подтеков. В.Митько особенно отмечает: «Владельцам квартир в центре можно посоветовать вложить в ремонт собственные средства – квартиру с качественным ремонтом и отличной сантехникой, современной бытовой техникой можно выставить на рынок почти в 2 раза дороже, нежели неухоженную квартиру без ремонта».
Что же касается элитной недвижимости, то здесь запросы нанимателей еще выше. Как отмечает Г. Киселева из компании «Инком-Недвижимость», «в элитных квартирах востребовано наличие домашнего кинотеатра, ионизатора и увлажнителя воздуха, джакузи, многофункциональной душевой кабины. Инженерное оснащение квартиры также должно соответствовать: полы с подогревом, системы кондиционирования, сигнализации. Хорошо, если всеми этими устройствами управляет система «умный дом»». Руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин дает еще несколько советов владельцам квартир: «Следует учитывать, что сегодняшний наниматель не любит классику, отчего предпочтение лучше отдать современному стилю, hi tech и минимализму. Обустраивая квартиру в женском стиле, разумнее остановить свой выбор на Art Deco».
Учитывая все траты, которые несет инвестор, не стоит ждать от такого бизнеса, как сдача жилья в наем, быстрых денег, предупреждают риелторы, ведь средний срок окупаемости вложения растягивается в Москве от 15 до 20 лет. Более того, в идеале приобретенная квартира должна сдаваться непрерывно в течение всего указанного срока. Добиться этого можно двумя способами: или снизив цену до минимальных значений диапазона, обойтись самым необходимым, или обеспечить максимальный в своем классе уровень сервиса за приемлемую для арендаторов цену. Если первая стратегия логична при сдаче в наем жилья эконом-класса, то вторая в гораздо большей степени будет оправдана при работе с объектом бизнес- и элитного класса. «Не стоит думать, что арендный бизнес является высокодоходным. Не только в России, но и во всем мире средние показатели находятся на уровне 5-6%. Рыночная ситуация сегодня такова, что банковские проценты по кредиту могут обеспечить больший уровень дохода на вложенный капитал», - предупреждает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
Да и ипотека не может пока стать действенным механизмом, которым мог бы воспользоваться рантье, в силу высоких процентных ставок по кредитам. «К сожалению, арендная плата не сможет покрыть ежемесячные платежи», - добавляет Г.Киселева «Инком-Недвижимость». Поэтому риелторы советуют тем, кого не пугают подобные трудности, инвестировать в «котлован» либо долго перебирать предложения на вторичке в поиске идеального варианта. Директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков уверен: «Приобретая объект на этапе строительства, можно сэкономить до 30%. А доверившись крупной и хорошо зарекомендовавшей себя риелторской компании, появляется шанс перехватить «горячее предложение» на вторичном рынке элитной недвижимости с дисконтом до 50%».
Фото: molnet.ru
