Банки традиционно делят заемщиков на три основные категории: работники по найму, индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса в каких-либо долях. Самая массовая группа – сотрудники по найму, и именно на них распространяется большинство требований, предъявляемых к клиентам, а также ограничений, которые могут привести к отказу в выдаче кредита.
Один из главных критериев, на которые ориентируется банк, принимая решение о выдаче кредита, – подтверждение доходов. Помимо справок о зарплате заемщика, банки принимают к рассмотрению информацию и о других официальных доходах – дивидендах, страховых выплатах, депозитах, доходах от аренды. Вероятность выдачи кредита увеличивает наличие активов: земельных участков, доли в недвижимости, автомобиля и т.д. Заемщику необходимо максимально честно представить всю информацию о заработках, роде деятельности предприятия, а также об уже взятых кредитах, несмотря на то, что последнее обстоятельство может послужить серьезным ограничением.
Кредитная история заемщика – крайне важный аспект. Наличие просрочек по выплатам банк рассматривает как серьезный минус. Например, наличие двух-трех просрочек свыше пяти дней по любым обстоятельствам может привести к отказу в выдаче кредита. Это основная проблема, с которой люди не по своей вине столкнулись после финансового кризиса 2008 года. Несвоевременные выплаты по кредиту даже за стиральную машину могут лишить заемщика возможности приобрести квартиру с помощью ипотеки.
Другой существенный момент – образовательный ценз заемщика. Для банка желательно наличие у клиента диплома и профессиональных знаний, так как это увеличивает ценность заемщика как востребованного специалиста. Кредитный сотрудник оценивает, насколько легко потенциальному клиенту в ближайшие 15–20 лет будет находить себе новую работу, ведь банку необходимо, чтобы кредит выплачивался своевременно, а платежная культура заемщика напрямую зависит от регулярности его доходов. Помимо высшего образования также рассматривается трудовой стаж. В большинстве случаев общий стаж должен быть не менее года, и не менее шести месяцев на последнем месте работы.
Выясняет банк и состояние общегражданских документов клиента – паспорта и водительского удостоверения. Нередки случаи, когда из-за халатного отношения к документам заемщиками им временно отказывали в рассмотрении возможности выдачи кредита. Дополнительные пометки, помарки, лишние печати делают паспорт недействительным, и на этом основании выданный кредит и сделка купли-продажи могут быть оспорены.
Для более тщательного анализа банки запрашивают дополнительные документы, удостоверяющие личность. Например, таким документом может стать водительское удостоверение. Раньше кредитно-финансовые учреждения требовали справки из психоневрологических и наркологических диспансеров, для того, чтобы убедиться, что с этой стороны проблем не будет. Сейчас подобное требование отменено, однако водительское удостоверение – весомое свидетельство в пользу заемщика.
Крайне важный документ для мужчин, не достигших 27 лет, – военный билет. Его отсутствие также может вызвать массу вопросов и стать причиной для отказа.
Самое пристальное внимание банки уделяют состоянию общего здоровья заемщика. Важно, чтобы он был трудоспособным и мог своевременно обслуживать кредит. Наличие серьезных заболеваний означает 100-процентный отказ.
Традиционно в качестве желательных заемщиков банки рассматривают полные семьи, поскольку риск утраты работы одновременно обоими супругами невелик. В некоторых европейских банках присутствует некая субъективная система оценки клиента, которая в целом не влияет на отказ, но может привести к снижению суммы кредита. Например, мужчина или женщина, находящиеся во втором браке, характеризуются как менее постоянные клиенты.
Кроме этого, банки не слишком охотно кредитуют людей творческих профессий (поэтов, писателей, музыкантов, художников), поскольку их финансовое положение труднопрогнозируемо, а также представителей профессий, где высок травматизм.
Несмотря на то что существует немало факторов, которые могут привести к отказу в выдаче кредита, ипотека все же становится более доступной для населения. Банки идут по пути смягчения требований к клиентам. Сегодня на первый план выходит индивидуальный подход при рассмотрении кандидатуры на выдачу кредита. Кроме того, при обращении в хорошую риелторскую компанию ипотечный консультант может подобрать каждому заемщику наиболее подходящую для него программу, которая будет максимально отвечать его условиям и возможностям.
Александр Серебряков, зам. генерального директора по ипотечным программам компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»
