Альтернативные сделки наиболее востребованы на рынке жилой недвижимости. Они, как теперь модно выражаться, главный тренд. Доля их в общем объеме операций по купле-продаже жилья в 2010 году увеличилась до 90%. (Для сравнения – в прошлом году она составляла 70%.) Рассмотрим альтернативные сделки с точки зрения налогообложения.
Как проводить такие сделки, чтобы избежать проблем с налоговой инспекцией и чтобы не пришлось сушить сухари, если к вам, как к налогоплательщику, проявит нездоровый интерес милиция. Какую стоимость указывать в договоре и как спланировать налоги, дабы обезопасить себя от необдуманных действий.
Из истории вопроса
Альтернативная сделка – это то, что раньше называлось обменом – когда одну квартиру меняют на другую с целью улучшения жилищных условий или получения доплаты. Привычная, наработанная десятилетиями схема обмена жилья перешла в форму альтернативной сделки. Схема привычная, но изменилась законодательная среда, в которой происходят эти отношения. В частности, с 2001 года введен Налоговый кодекс. Даже одно это играет значительную роль в формировании интересов сторон сделки (продавца и покупателя).
Комментарий
Ведущий аудитор ООО фирмы «Ажур-Аудит» Ирина Федулова:
– Часто налогоплательщики неправильно оценивают свои сделки. Считают, что просто отдают свою квартиру и переезжают в другую. Улучшили жилищные условия, и на этом успокаиваются. Однако с правовой точки зрения такое «улучшение жилищных условий» как минимум состоит из двух сделок. Первая – продажа старого жилого объекта (дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них). Вторая – покупка нового объекта (дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них). Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета. Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет, в связи с продажей. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку. Оформляться такие сделки могут по-разному. Иногда, по усмотрению договаривающихся сторон, заключается договор мены. Но по сути это ничего не меняет. Правда, если оформляется один договор мены, то это запутывает участников сделки еще больше, т. к. на руках остается один договор. Но чаще всего оформляются два договора – продажи и покупки.
Что предпочесть миллиону?
По налоговому законодательству:
– Если отдаваемая (продаваемая) квартира находилась в собственности более трех лет, то весь доход, полученный от ее продажи и обозначенный в договоре купли-продажи, не облагается налогом на доходы (НДФЛ), и не включается в декларацию, на него налоги не начисляются. Такой доход даже декларировать не надо.
В случае если срок владения квартирой
меньше трех лет, возникает обязанность подать декларацию в налоговую
инспекцию. И возможно, придется заплатить налоги. В 220 статье пункте 1,
подпункте 1 Налогового законодательства говорится о том, что доход от
продажи жилого имущества сроком владения менее 3 лет может быть уменьшен
по выбору продавца:
– либо на 1 млн рублей (имущественный налоговый вычет при продаже),
– либо на сумму расходов, которые произведены с целью получения дохода
от продажи. Сумма таких расходов бывает значительно больше 1 млн рублей.
К таким расходам могут относиться: стоимость приобретения продаваемой
квартиры, стоимость отделочных материалов, используемых для ремонта,
стоимость услуг риелторов, которые помогли найти покупателя квартиры и
т. д. При этом фактические затраты нужно подтвердить документально. А
документы, подтверждающие расходы, должны быть правильно оформлены.
Оценить это могут только налоговые специалисты (аудиторы, юристы).
Вычет в 1 млн руб., как правило, применяется, когда приобретение квартиры, которая теперь продается, обошлось дешевле 1 миллиона рублей и не сопровождалось расходами, или они незначительны. Например, квартира была получена в дар, в наследство, или же была приватизирована.
В случае если квартира покупалась за рыночную стоимость, то есть за большие деньги, тогда есть смысл замены вычета в 1 млн руб. суммой расходов, которые были понесены при приобретении этой квартиры – так как именно стоимость приобретения продаваемой квартиры и составляет сумму расходов, на которые можно уменьшить налоговую базу, полученную от продажи.
Выбор наиболее подходящего, эффективного варианта уплаты налога желательно сделать до стадии подачи декларации в налоговую инспекцию. Для этого необходимо произвести простые арифметические вычисления по фактическим цифрам.
Плюс вычет на продажу
Влияние налогового законодательства проявилось в создании так называемых схем оптимизации налогообложения.
Схема 1
До 2008 года большая часть жилой недвижимости со сроком владения менее 3 лет продавалась за 1 млн рублей. Такая налоговая схема продаж, выработанная прежде всего риелторами, объяснялась тем, что доход уменьшался в целях налогообложения на эту сумму. Именно ее риелторы и рекомендовали указывать в договоре всем продавцам. Не оценивая при этом иные возможности, предоставленные законодательством. Тем более что это не противоречило интересам покупателей, т. к. покупатель мог также использовать именно 1 млн рублей для получения от бюджета привилегию в виде налогового вычета, связанного с покупкой жилья. Налого-плательщики могли рассчитывать на возврат уплаченного подоходного налога в размере 130 тыс. руб. (13% от миллиона).
Схема 2
С 2008 года в налоговое законодательство внесены поправки.
Граждане, купившие или построившие жилье после 1 января 2008 года, могут теперь воспользоваться налоговым вычетом в увеличенном размере – двух миллионов рублей. И, соответственно, вернуть себе подоходный налог в размере 260 тыс. Он может быть увеличен на всю сумму процентов, уплаченных по ипотечному кредиту за весь срок действия кредитного договора.
По этой причине был нарушен баланс интересов продавцов и покупателей: продавцам по-прежнему было интересно продавать за 1 млн рублей, потому как все, что выше этой суммы, облагается налогом. А покупателям стало интересно приобретать за 2 млн рублей.
Возник конфликт интересов покупателя и продавца. В результате схема продажи в 1 млн руб. разрушилась. Она трансформировалась в новую схему ухода от налогов – сделки начали заключать на сумму 2 млн рублей. При этом организаторы сделки – риелторы убеждают продавца в том, что 1 миллион полученных ими рублей не будет облагаться налогом на доходы (НДФЛ), а второй миллион будет облагаться налогом по ставке 13%. Таким образом, в итоге продавец сориентирован на уплату налога в 130 тыс. рублей. А покупателю квартиры интересно затратить 2 миллиона рублей, чтобы вернуть 260 тыс. руб.
Немного арифметики
Пример: продается квартира, которая в собственности менее трех лет, и одновременно покупается та, что давно в собственности. Будем исходить из того, что продавцы являются налоговыми резидентами РФ, а продажа и покупка квартир происходят в одном налоговом периоде (календарном году), и ранее покупатели налоговым вычетом не пользовались. Допустим, доход от продажи квартиры составляет 4 млн 500 тыс. рублей. Если не брать в расчет другие доходы за налоговый период, общий расчет налога будет выглядеть так:
4 500 000 рублей (доход от продажи квартиры) – 1 000 000 рублей (имущественный налоговый вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) – 2 000 000 рублей (имущественный вычет по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 (оставшийся после вычетов доход) x 13% = 195 000 рублей (налог).
Это если в общем. Но вычеты по пп. 1 и пп. 2 пункта 1, статьи 220 НК РФ, если квартира была продана и куплена в одном налоговом периоде (календарном году) применяются при расчете налога, подлежащего уплате в бюджет по итогам года, в налоговой декларации одновременно. Однако рассчитывается доход и налог каждого продавца квартиры отдельно, что и должно быть отражено в декларациях. То есть если в течение года прошла альтернативная сделка (продано одно жилье и тут же куплено другое), можно одновременно совершить два действия: задекларировать полученный доход от продажи и сразу же заявить льготу по покупке недвижимости. В одну декларацию надо внести все данные по обеим сделкам, тем самым оптимизировав налоговую базу на оба вычета. Правда, в этом случае лучше обратиться за консультацией к специалисту.
Комментарий Ирины Федуловой:
– По сути, новая схема ничем не отличается от старой. Люди, которые указывают в договоре купли-продажи 1 или 2 млн руб., фактически уклоняются от уплаты налогов. Поскольку, если говорить о московском рынке недвижимости, эти цифры совершенно не реальные. Столько в столице квартиры не могут стоить. Обе эти схемы – не что иное, как попытка уклонения от уплаты налогов, что является нарушением норм налогового и уголовного законодательства.
По-прежнему в договоре указывается не полная, а частичная стоимость продажи, что само по себе является правонарушением. По-прежнему не учитываются все иные возможности налогового законодательства, а также особенности альтернативной сделки.
Если раньше, лет пять назад, на подобные сделки не обращали внимания, они проходили незамеченными налоговыми органами, то в последние годы ситуация изменилась. Практикуемые схемы продаж все больше подпадают под контроль над достоверностью декларируемой информации о полученных доходах. Отслеживаются сделки с недвижимостью, оформленные на 1 и на 2 млн рублей. Потому что в этих сделках явные признаки того, что есть умысел в уклонении от уплаты налогов. А это уже уголовная ответственность – ст. 198 УК РФ.
Состав налогового правонарушения состоит из двух частей: неподача декларации и указание в декларации заведомо ложной информации, которая влечет необоснованное снижение налогов. И это очень часто имеет отношение именно к альтернативным сделкам. Продавцы квартиры, во-первых, вообще не декларируют сделку, даже на 1 млн рублей, во-вторых, если декларируют, указывают нереальную сумму. Налоговое правонарушение в соответствии с налоговым кодексом наказывается штрафными санкциями, а уголовное – может привести к лишению свободы. В 2009 году уже прошли судебные процессы с осуждением налогоплательщиков за подобные преступления.
Чтобы не взяли на карандаш
По должностной инструкции нотариус (или государственный регистратор) обязан сообщить в налоговый орган по месту жительства покупателя, что он совершил данную сделку. А уже оттуда по оперативным каналам сведения попадают к налоговикам по месту нахождения продавца, и в начале следующего календарного года к нему приходит уведомление с просьбой явиться и заполнить декларацию о доходах. Если продавец этого не сделает или не укажет в декларации источник получения денег, которые пошли на покупку недвижимости, то он автоматически попадает на карандаш (точнее говоря, в компьютер) налоговой инспекции, и его доходы (возможно, еще большие) будут пристально изучаться правоохранительными органами. Кроме того, покупателю могут «пришить» ст. 198 УК РФ.
Возможны варианты
Практикуемым схемам при альтернативных сделках есть налоговая альтернатива. Дело в том, что эти схемы не учитывают все налоговые сборы и возможности использования вычетов как при продаже, так и при покупке. Очень часто альтернативные сделки совершаются одновременно – одна квартира продается, другая покупается. И один налогоплательщик может использовать одновременно вычеты и по продаже, и по покупке недвижимости. Таким образом, минимальная стоимость продаваемой квартиры, не облагаемая налогом, как минимум доводится до 3 млн руб. В некоторых случаях бывает и больше.
Например, такая история.
Квартира была куплена в 2009 году за 5 млн руб. В том же году ее продают. Покупатель настаивает на том, чтобы она была продана за 2 млн руб. То есть чтобы в договоре стояла эта сумма. Риелторы советуют то же самое. Потому как считают, что ни у кого не возникнет налоговых проблем. И продавец не возражает. В результате вроде бы все довольны.
На самом деле продажу такой квартиры во многих случаях можно оформлять за те деньги, за которые она была куплена, т. е. за 5 млн рублей – это расход, который можно заявить в налоговой инспекции для уменьшения налогооблагаемого дохода. Возможно, при анализе выяснится, что продавец использовал услуги риелтора для поиска нового покупателя и заплатил за них, предположим, 100 тыс. рублей. Возможно, еще сделал предпродажный ремонт квартиры, который обошелся ему в 700 тыс. рублей. Суммируем все затраты, приплюсовываем стоимость квартиры, в итоге получаем 5 млн 800 тыс. руб. Это та минимальная планка, в пределах которой налоги не будут исчисляться с суммы, заплаченной за квартиру.
Могут возникнуть различные дополнительные нюансы. Человек, который в альтернативной сделке покупает новую квартиру, допустим, за 6 млн руб. Эта новая покупка дает ему возможность применить вычет в размере 2 млн руб. И он эту сумму может использовать при определении максимального размера не облагаемого дохода при продаже квартиры. То есть 5 млн 800 тыс. руб. могут быть увеличены до 7 млн 800 тыс. руб., которые не будут облагаться налогом.
Комментарий
– Что достигается в таком случае? Каковы плюсы продажи жилья по рыночной или близкой к ней цене?
Во-первых, исключается риск внесения налогоплательщика в черный список налоговых органов. Если квартира продается за один или два миллиона, можно легко попасть под колпак не только налоговой инспекции, но и МВД, потому как возникает угроза возбуждения уголовного дела.
Человек, переехавший в новое жилье в результате альтернативной сделки, ограждает себя от будущих неприятностей. Он может жить спокойно и не опасаться, что через год или два, когда выяснится, что, неправильно оформив документы, он уклонялся от налогов, ему придется заплатить налоги плюс очень приличные штрафы. Дело может обернуться даже судимостью.
Поэтому наш совет: критически отнестись к практикуемым схемам продажи за один и два миллиона рублей, а использовать налоговую альтернативу, обусловленную законодательством.
Такой налоговой альтернативой, учитывающей все законные привилегии, нужно запастись еще до принятия решения о стоимости сделки. Но определить тот потолок, который не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц, ни риелтор, на сам налогоплательщик, не имеющий специального образования, не в состоянии.
Поэтому еще один совет – обращаться к специалисту. Среди риелторов налоговых специалистов, как правило, нет. Они плохо знают налоговое законодательство, хотя частенько берутся консультировать по вопросам налогообложения своих клиентов. Если риелтор советует вам, как платить, точнее, не платить налоги, опасайтесь: у вас, скорее всего, будут проблемы. Специалист же подскажет, как облегчить налоговое бремя в рамках закона. Это может быть юридическая организация с определенным опытом именно в налоговой области. Или аудиторская.
Причем лучше это сделать на стадии предпродажной подготовки. Даже если еще нет объекта сделки, есть только намерения продать или купить. Зайдите к налоговому специалисту, поинтересуйтесь, какие в связи с этими сделками возникнут права и обязанности у вас как у налогоплательщика.
Для справки. В 2002 году аудиторской компанией ООО фирма «Ажур-Аудит» была разработана и внедрена программа обслуживания физических лиц по вопросам налогообложения. Программа получила название «Персональный аудит». В ряду вопросов, решаемых в рамках этой программы, значительное место занимают проблемы, связанные с налоговым планированием альтернативных сделок. Сотрудники программы выработали оригинальную методику вычисления индивидуальной суммы сделки, что является хорошей альтернативой применяемой схеме оптимального налогообложения.
Используя эти знания, персональный аудитор решит для каждого участника рынка недвижимости задачу налогового планирования, а также отстоит его интересы как в налоговой инспекции, так и в суде. Персональное налоговое планирование обеспечит правильное решение.
Посмотреть информацию можно на сайте www.personaudit.ru.
Комментарий
Ирина Федулова:
– На этапе согласования сделки важно грамотно оценить налоговые последствия, возникающие после ее проведения. На стадии подготовки сделки необходимо оформить все оговорки, которые будут учтены налоговыми органами. Так, для возможности использования предпродажных ремонтных расходов в целях уменьшения налогооблагаемого дохода важно обосновать необходимость таких действий. Таким обоснованием может служить предварительный договор, в котором покупатель согласен заключить договор купли-продажи при условии, что в квартире будет сделан ремонт (например, косметический, или ремонт санузла и т. п.). Продавцу недвижимости важно также знать, что доход от продажи квартиры в целях налогообложения может быть уменьшен не только на имущественный вычет, но на социальные налоговые вычеты (оплата медицинских и образовательных услуг, добровольного медицинского страхования, негосударственного пенсионного страхования, благотворительные взносы).
Своевременное и грамотное создание правовых оснований для применения всех налоговых привилегий и является налоговым планированием и для продавца, и для покупателя. Ведь при проведении сделки с недвижимостью у сторон возникает не только ряд обязательств перед государством, но и преференции, которыми надо воспользоваться грамотно. Иными словами, необходимо рассчитать варианты, чтобы потом не было претензий со стороны государства или ущемления прав налогоплательщиков. И прежде всего это касается сложных альтернативных сделок.
В России еще не выработана культура декларирования доходов, хотя в Налоговом кодексе определено: при продаже жилого имущества сроком владения менее 3 лет его продавец обязан задекларировать свой доход. И сделать это необходимо в установленные законом сроки. Иначе придется платить штраф, пени... И не стоит уповать на то, что трехлетний срок давности истечет и все забудется. За три года сделки могут быть подняты и по ним выставлены набежавшие штрафы и пени по неоплаченным налогам.
