В погоне за снижением ипотечных ставок чиновники никак не решатся атаковать рынок доступного жилья с нужного фланга. Безусловно, низкие ставки по ипотеке – это меньшая переплата по кредиту, которая в российских реалиях порой может составлять сумму, равную еще одному телу кредита при сроке выплат в 15–20 лет.
Но главная причина недоступности жилья – это цена квадратного метра и ее безумный отрыв от возможностей и доходов среднестатистического россиянина.
30 тысяч рублей за «квадрат». Еще в конце прошлого лета премьер Владимир Путин озвучивал министрам «рекомендованную» цену квадратного метра жилья экономкласса в 30 тыс. рублей. С того времени спад рынка жилой недвижимости сохранился только в депрессивных регионах, где наблюдается массовый отток населения. В крупных городах цены стабилизировались и колеблются в пределах десятых долей процента за недельный период. В наиболее благополучных регионах отмечается даже некоторый рост. На конец октября текущего года аналитики портала Гдеэтотдом.ру приводят среднюю цену квадратного метра по городам России: московский квадратный метр оценивается ими в 145,6 тыс. рублей, сочинский – в 99,2 тыс. рублей, питерский – в 81,7 тыс. рублей. Ненамного отстает Московская область – 65,1 тыс. руб./кв. метров. Еще в десятках крупных городов, к числу которых относятся и «миллионники», средняя цена метра жилья находится значительно выше «путинских» 30 тыс. рублей.
На фоне таких цен, по статистике Центробанка России, средний ипотечный кредит в настоящее время составляет всего 1,25 млн рублей. Оно и очевидно: если предположить, что заемщик берет эту сумму на 15 лет под 12% годовых, то ежемесячно ему придется выплачивать до 14 тыс. рублей. В этом случае, по банковским стандартам, доход заемщика должен составлять не менее 30 тыс. рублей в месяц. Для российской глубинки тридцатитысячный доход на «среднюю» семью, да еще «вбелую» – это большие деньги.
И все же наши сограждане уже осознали, что не стоит ждать милости от государства, а собственные жилищные проблемы надо решать самостоятельно. Наверное, поэтому количество и объемы выдаваемых ипотечных кредитов прогрессируют в разы год от года. Центробанк снижает и удерживает ставку рефинансирования на уровне 7,75%, а банки, в свою очередь, откликаются и массово уменьшают ставки по ипотеке до среднего показателя в 13,3% (по данным АИЖК). Покупатель неспешно начинает улучшать свои условия жизни, о чем свидетельствует наибольший интерес именно к городскому жилью. «Порядка 80% от общего числа кредитов составляет покупка квартир», – уточняет Андрей Степаненко, член правления Райффайзенбанка. Однако остается совсем немного крупных российских городов, где на полтора миллиона рублей семья даже с одним ребенком-иждивенцем сможет позволить купить себе отдельную квартиру.
Банки доверяют семейным. Наибольший интерес для банков в качестве заемщиков представляют семейные пары в возрасте 30–35 лет с единственным ребенком. Такие заемщики для банков наиболее надежны. До пенсии им еще работать и работать, и банк при необходимости может назначить максимальный срок выплаты кредита. Такая пара, согласно банковской статистике, наиболее стабильна относительно доходов или развода. Число иждивенцев у такой «модельной пары» минимально, супруга заемщика оформляется в качестве созаемщика, что позволяет учитывать совокупный доход семьи. «Банк рассчитывает сумму кредита таким образом, чтобы доходов заемщика хватало и на погашение кредита, и на содержание семьи, включая иждивенцев, – объясняет Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент ВТБ24. – К каждому заемщику у банка индивидуальный подход». В случае же, если у заемщика доход высокий, то о количестве неработающих членов семьи ему вообще не стоит беспокоиться.
Потребительский портрет заемщиков по некоторым банкам
Банк / Райффайзенбанк / КБ «МИА» * / Юникредит банк / Дельтакредит банк /
ВТБ24 / Сбербанк России
Доля семейных заемщиков, % / 65 / 70 / 59 / 55 / 70 / 30% кредитов выдается по программе «Молодая семья»
Наличие детей/иждивенцев в семье заемщика / н. д. / 1 / 1 / 28% заемщиков имеют детей до 18 лет / 1 / н. д.
Ежемесячный доход заемщика или его семьи, тыс. руб. / 80–100 / 70–400 / 110 /
55 / 40–50 / 26–65
Средний возраст заемщика, лет / 30–35 / 32–35 / 35 / 25–45 / 25–35 / 26–50
Средний срок кредита, лет / 15–20 / 10 / 15 / 15 / 15 / 20
Средний реальный срок погашения кредита, лет / 7 лет / 6 лет / 7–8 лет /
н. д. / 7–8 лет / 16 лет
Средняя сумма ипотечного кредита, млн руб. / 3 / 3,2 / 2,4 / 2,4 / 1,5 / 0,9
Среднее значение первоначального взноса, который готов оплатить заемщик, % /
30 / 20 / 30 / н. д. / 35–40 / 20
Минимальное значение первоначального взноса по ипотечным кредитам банка, % / 15 / 20 / 20 / 13 / 10 / 10
Среднее реальное значение ипотечных ставок по выдаваемому кредиту. Рублевый кредит / кредит в валюте, % / 12,25–12,75; 9,25–9,75 в долларах США / 12 / 11,5–12; 10–10,5 / 13–14; 9–10 / 13; 11 / 14; н. д. (по валютным кредитам)
Доли рублевых и валютных кредитов / 95 / 100 / 90 / н. д. / 93–95 / 99,4 **
* Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство»: только коммерческие ипотечные кредиты без учета социальной ипотеки для столичных очередников. ** Среднее значение за первые 9 месяцев 2010 года.
Фото: ofis-zelenograd.ru
