Центр макроэкономических исследований (ЦМИ) Сбербанка РФ подготовил обзор рынка недвижимости в России и Москве и сделал прогноз цен на жилье на ближайший год. Во многом оценки аналитиков банка и независимых экспертов сходятся, во всяком случае, рост цен никто из них не отменил.
Аналитики ЦМИ пришли к выводу, что на данный момент «пузыри» на рынке недвижимости там, где он были, лопнули уже более двух лет назад, при этом восстановление в самых сильно пострадавших странах до сих пор не началось, либо очень неустойчиво (Эстония, Литва, Латвия, Ирландия, Болгария, США). Такая ситуация может продлиться еще несколько кварталов, а восстановление, когда начнется, будет очень медленным.
В некоторых наименее пострадавших от кризиса странах вновь идет быстрое восстановление жилищного сектора и даже появляются опасения перегрева. К таким странам относятся, в первую очередь, Китай и другие страны азиатского региона, в которых падение оказалось глубже, но быстро наступило восстановление (Сингапур, Гонконг, Малайзия), а также такие развитые экономики, как Австралия и Канада. В остальных странах падение цен на жилье прекратилось, но рост еще фактически не начался.
Рынок недвижимости в России, как сообщает Интерфакс-Недвижимость со ссылкой на доклад Сбербанка, восстанавливаться не спешит. «Мы ожидаем, что по итогам 2010 года рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация начнет очень медленно выправляться, и, по нашим оценкам, рост номинальных рублевых цен на жилье будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции», - говорится в исследовании ЦМИ Сбербанка.
Напомним, что в Москве оживление на рынке жилья началось в конце прошлого года. На сегодняшний день рост цен со «дна» кризиса составил более 10%, а по некоторым оценкам, на отдельные категории жилья он превысил 15%. По прогнозам независимых экспертов, в ближайший год рост рублевой стоимости жилья в столице «обгонит» потребительскую инфляцию всего на 4-5%.
«Когда официальная статистика говорит об инфляции, то даже профессиональные экономисты не понимают, о чем именно все же идет речь – о той потребительской корзине, которая рассчитывалась еще в 60-е годы и никому ни о чем не говорит сегодня, или о реальных цифрах роста стоимости жизни, в первую очередь, продуктов питания и ЖКХ, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Артем Ломакин. – Если рост «коммуналки» на будущий год планируется на уровне 15%, а продукты, если судить по ежемесячным тратам среднестатистической семьи растут на 1,5-2% в месяц или на 20-24% в год, то прогноз аналитиков Сбербанка означает, что цены на жилье вырастут за ближайший год «всего» на 24-30%».
Напомним, что в докризисные годы недвижимость росла в России и особенно Москве «ударными» темпами, чему способствовали кредитный бум и огромный приток денег в экономику, связанный с ценами на. По данным Сбербанка, с 2002 по 2008 годы стоимость жилья выросла в 2,3 раза. Любопытный факт приводят эксперты банка – в те же годы Москва была на последнем месте по росту реальных денежных доходов населения. Но, активный приток мигрантов в столицу способствовал снижению средней заработной платы одновременно - увеличению спроса на жилье, а значит, и росту его стоимости.
В разгар кризиса цены на вторичном рынке жилья в долларах упали на 28%, а в Москве - на 29%. Независимые эксперты называют большую цифру – 35%. Столь существенное падение долларовых цен отчасти объясняется удешевлением рубля. В рублях жилье подешевело на 17%.
В кризис проявилось действие специфических факторов, влияющих на два рынка. Увеличение рисков банкротства застройщика нового жилья сильно ударило по спросу на первичном рынке. Кроме того, более существенно ставки по ипотеке были повышены именно для первичного рынка.
Полученные оценки моделей позволяют построить прогноз цен на рынке недвижимости в России и Москве. В качестве основы прогноза Сбербанк использовал базовый сценарий развития российской экономики в текущем и будущем 2011 году. Согласно базовому сценарию в 2010 и 2011 гг. российская экономика вырастет на 4,4% и 3,6% соответственно, а рост реальных денежных доходов составит 3,6% и 4,1%. Также, по мнению экспертов, низкий показатель доходности недвижимости для России говорит о том, что вероятность коррекции достаточно высока, а значит, рост цен пока маловероятен.
В Сбербанке прогнозируют, что номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%). В Москве до конца текущего года и в 2011 году цены на жилье будут расти менее быстрыми темпами, чем в начале текущего года: рост составит 11%. В 2011 году ожидается аналогичная динамика.
«Прогноз Сбера, впрочем, как и любой другой, очень ориентировочный и приблизительный, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор столичного бюро недвижимости Елена Остроумова. – Сейчас сделок много, но цены на жилье практически не растут. «Вымывается» только очень дешевое жилье и, соответственно, спрос перемещается в «замкадье», т.к. в столице практически не осталось дешевых вариантов. В пределах 10-15 км от МКАД квартиры в домах эконом-класса стоят уже до 2 тыс. долларов за метр, что было бы фантастикой даже во времена докризисного «бума».
По мнению экспертов портала «Мир квартир», к дешевому и очень востребованному на рынке сегодня жилью относятся однокомнатные и двухкомнатные квартиры в пятиэтажных, восьми- и девятиэтажных панельных домах старой постройки, расположенных за пределами центральной части города. Площадь их обычно составляет 30-33 квадратных метра для «однушек» и не превышает 40 метров для «двушек».
Причиной популярности такой недвижимости гендиректор агентства «МИАНа» Василий Митько называет отсутствие доступных предложений в новостройках Москвы.
Как отмечает генеральный директор аналитического консалтингового центра (АКЦ) Миэль Владислав Луцков, самое недорогое жилье сегодня дорожает наиболее высокими темпами - выше 1% за месяц.
По данным «Индикаторов рынка недвижимости» ( IRN.Ru), самые дорогие квартиры – в «сталинских» домах, где «квадрат» сегодня стоит 5,13 тыс. долларов и его рост за месяц оценивается в 1,3%. Далее следует жилье в современных монолитно-кирпичных домах – 5 тыс. долларов и 1,4%, кирпичных домах – 4,84 тыс. и 1,6%, в современных панельных домах – 4,4 тыс. долларов и 2,3% роста.
Если судить о ценах по категориям жилья, то согласно оценкам Индикаторов, самые дорогие метры – в многокомнатных квартирах ( 4,58 тыс. долларов), далее следуют однокомнатные квартиры – 4,54 тыс., двухкомнатные – 4,5 тыс., а самые дешевые метры – в 3-комнатных – 4,35 тыс. долларов за квадратный метр.
Фото: РИА "Новости"
