В последние месяцы различные федеральные ведомства активизировали работу, направленную на введение в России налога на недвижимость, который заменит существующие налоги на землю и имущество. Вспышка активности не случайна - о необходимости ускорить процесс было сказано в июньском Бюджетном послании президента России Дмитрия Медведева. Впрочем, чиновники и эксперты признают, что в ближайшие несколько лет единый налог россиянам "не грозит" - этому мешает слишком много проблем технического характера.
Об оценке
О планах по введению в России единого налога на недвижимость стало известно еще в 2000 году. Тогда чиновники утверждали, что переход на новую систему налогообложения, которая будет основана на оценке рыночной стоимости недвижимости, значительно упростит процесс сбора налогов, а также увеличит доходы муниципалитетов (налог планируется сделать региональным с последующим перераспределением в местные бюджеты). Введение налога неоднократно переносилось из-за отсутствия полноценного единого кадастра объектов недвижимости с указанием ее стоимости и собственников. В свою очередь, создание кадастра тормозилось из-за отсутствия системы оценки недвижимости на рыночной основе.
Разработкой методики оценки уже несколько лет занимается Минэкономразвития РФ. В конце октября ведомство утвердило очередной, четвертый по счету федеральный стандарт оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО номер 4). Из документа, размещенного на сайте министерства, понять, чем он отличается от предыдущих, довольно трудно. Ясность в этот вопрос внес директор департамента корпоративного управления Минэкономразвития Иван Осколков. В интервью газете "Известия" чиновник пояснил, что ввиду огромного количества объектов новый стандарт подразумевает применение методов массовой оценки - "что-то вроде математической формулы для одного типа домов, например для хрущевок". Индивидуальная оценка недвижимости также предусмотрена.
Согласно ФСО, для оценки может быть использован один из трех подходов. При наличии достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже применяется сравнительный метод. Второй метод - затратный - предполагает определение цены объекта по расходам на его строительство. Доходный метод будет использоваться для объектов, которые сдаются в аренду. Результаты оценки гражданин сможет узнать на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или при получении уведомления с расчетом налога.
Оценка будет проводиться за счет государства независимыми оценщиками - членами саморегулируемых организаций, включенных в государственный реестр. Можно предположить, что курировать эту работу будет "Национальный Совет по оценочной деятельности" - в него входят более 50 процентов всех российских оценщиков.
Важным моментом является то, что не согласные с официальной оценкой граждане смогут заказать за свой счет проведение независимой экспертизы. Для решения спорных вопросов при территориальных органах Росреестра будут созданы комиссии, в состав которых войдут представители органов власти и профессионального сообщества оценщиков. Таким образом, у россиян появится возможность оспорить оценку без обращения в суд. Ранее закон об оценочной деятельности исключал такую возможность.
О ставках
Еще одной головной болью чиновников в работе над единым налогом на недвижимость, безусловно, является ставка. Сейчас налог на имущество граждан рассчитывается от среднегодовой стоимости имущества по оценке бюро технической инвентаризации (БТИ), которая существенно ниже рыночной. Фактически налог на имущество не превышает нескольких сотен рублей. При этом от его уплаты освобождены пенсионеры. Налог на землю рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ранее в СМИ не раз сообщалось, что ставка единого налога может быть установлена в пределах от 0,01 до 0,05 процента от рыночной стоимости недвижимости. Отмечалось также, что введение налога не вызовет увеличения налоговой нагрузки на россиян, которые владеют недорогим жильем. Для этого планировалось ввести льготы для малообеспеченных людей и собственников недорогого имущества.
В середине сентября стало известно, что Министерство финансов завершило разработку поправок в законодательство, которые должны ввести налог на недвижимость. Законопроект уже разослан на согласование в заинтересованные ведомства. В документе, в частности, определены плательщик, объекты налогообложения, налоговая база и, самое главное, ставки.
Можно констатировать, что аппетиты государства выросли. Согласно законопроекту, базовая ставка будет определяться на федеральном уровне. Изначально она будет предложена на уровне 0,1 процента от стоимости недвижимости. При этом предусмотрено, что регионы смогут ее уменьшать. В альтруизм региональных властей верится с трудом, а вот банальный расчет показывает, что для подавляющего числа россиян в графе расходы прибавится несколько тысяч рублей в зависимости от региона проживания. Нетрудно догадаться, что особенно сильно налог ударит по москвичам. Причем речь идет не только о состоятельных владельцах дорогостоящего жилья, но и о гражданах, в том числе пенсионерах, которые когда-то давно получили или купили достаточно большие квартиры в центре или недалеко от него. Жителям переферийных районов тоже "достанется". С введением нового налога горожане по сути станут заложниками безумного роста цен на столичное жилье за последние 15 лет. Впрочем, не позавидуешь и жителям регионов. Жилье там конечно стоит дешевле, но и уровень доходов иной.
О трудностях перехода
Несмотря на активность чиновников, направленную на скорейшее введение налога на недвижимость, "затягивать пояса" россиянам пока рано. По плану Минфина, налог может появиться не ранее 2013 года. Эти сроки напрямую связаны с проведением оценки недвижимости, которая, как рассчитывают в Минэкономразвитии, начнется в 2011-м и закончится в 2012 году. При этом в министерстве признают, что для запуска системы оценки нужно утвердить еще целый ряд уточняющих документов. Также стоит учитывать, что после завершения оценки, если она закончится в намеченные сроки, понадобится время для объединения всех данных в тот самый единый кадастр.
Эксперты, в свою очередь, отмечают, что из-за особенностей национального рынка недвижимости определить реальную рыночную стоимость недвижимости фактически невозможно. "Реальная стоимость квартиры, по которой была заключена сделка, известна только сторонам сделки. На российском рынке, в отличие от многих западных, нет открытого источника информации, из которого можно было бы получить данные об истинной рыночной цене", - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans. По мнению эксперта, даже если шаги к раскрытию информации будут сделаны, точно определить реальную цену жилья все равно будет трудно. Связано это с тем, что в стремлении уменьшить налоговые выплаты риелторы и покупатели договариваются прописать в договоре купли-продажи сумму, которая существенно ниже реальной стоимости квартиры.
"В основу массовой оценки должна лечь критическая масса прозрачных сделок. Иначе погрешность в определении объективной цены недвижимости будет очень высокой. Получится, что новая методика будет ничем не лучше с точки зрения ее использования в качестве базы исчисления налога, чем стоимость по БТИ", - подчеркивает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Соответственно, возникает вопрос. Что будет, если оценщик посчитает, что цена жилья занижена? Такая ситуация может привести к тому, что россияне в массовом порядке начнут оспаривать результаты оценки.
Уже сейчас ясно, что с прохождением законопроекта Минфина в других ведомствах тоже возникнут трудности. Так, начальник управления имущественных налогов Федеральной налоговой службы РФ Светлана Бондарчук заявила, что базовая ставка единого налога на недвижимость не должна быть выше 0,05 процента. В ФНС также считают необходимым введение практики необлагаемого минимума, то есть может быть установлена площадь жилья, необходимая для проживания, которая не будет облагаться налогом.
Когда будет поставлена окончательная точка в эпопее с налогом на недвижимость, неизвестно. В данном случае можно сказать: имеется большое желание, но нет возможности. Ведь до Дмитрия Медведева поскорее ввести новый налог требовал и Владимир Путин. В 2009 году премьер дал чиновникам на это год. Теперь же, когда работа над налогом затянулась на совсем неприличный срок, начинают, как говорится, терзать смутные сомнения. Не захотят ли чиновники ускориться в ущерб качественной проработке поправок в налоговое законодательство?
Сергей Николаев
