Квартира, полученная в наследство, – чаще всего актив неожиданный. Безусловно, часто наследники вселяются в полученную квартиру и живут в ней, но еще чаще такое жилье стараются поскорее продать. И вот тут-то оказывается, что унаследованные квартиры – объекты крайне сложные и даже опасные. Посмотрим на такие сделки с точки зрения и продавца, и покупателя.
«Бабушкина» квартира
Классический вариант наследства – квартира от бабушки (дедушки). Чаще всего это не самая комфортная недвижимость, в старых домах, без ремонта. Поэтому выгодно сдавать ее, как правило, не получается – проще продать и на вырученные деньги быстро улучшить собственные жилищные условия. Но этот вариант насколько классический, настолько же и идеальный, то есть далекий от реальности.
Намного чаще случается так, что наследников много, бабушка квартиру завещать не успела или не захотела, или наделила наследством кого-то одного, забыв про остальных. Особенно ожесточенные семейные войны происходят вокруг квартир, которые вдруг оказываются завещаны посторонним людям, а то и вовсе неким организациям: сектам, монастырям, какой-либо церкви, приюту… «Квартиры, полученные в результате вступления в наследство, отпугивают покупателей тем, что невозможно предсказать последствий этой покупки. Это возможность появления и обиженных родственников, и людей, которые имеют право на обязательные доли в наследстве. Встречаются ситуации и с поддельными завещаниями», – делится генеральный директор агентства недвижимости Great Reality Наталья Ракова.
Разумеется, покупателю о наличии всех этих проблем знать необязательно, рассуждает наследник. Ведь его задача как продавца – сбыть квартиру и получить деньги, а возникшие потом проблемы полностью лягут на плечи добросовестного приобретателя. «Дело в том, что полный круг наследников выявить со стопроцентной гарантией крайне сложно, а во многих случаях просто невозможно», – говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». В частности, объясняет эксперт, равные права на наследство имеют дети, рожденные в браке, внебрачные дети, а также усыновленные. При этом, например, усыновление могло происходить и в другом городе, и в другой стране, что уже само по себе далеко не всегда поддается проверке. Что касается внебрачных детей, то об их существовании родственники наследодателя могут и вовсе не подозревать. И такой наследник может объявиться уже после продажи квартиры, заявив о нарушении своих прав.
Завещание – гарантия безопасной сделки?
Ответ один: нет. Даже если квартиру продает наследник, четко прописанный в завещании, в котором он фигурирует один это тоже не является гарантией того, что ничьи права при передаче наследства не были нарушены. Да, безусловно, наследование по завещанию кажется более понятным, нежели наследование по закону (когда имущество делится поровну между родственниками, по очереди). Но завещание все равно не уберегает от проблем в будущем. Поскольку есть такое понятие, как обязательная доля в наследстве. Да, люди могут и не знать своих прав (о подобной истории «Собственник» рассказывал здесь), а более «умный» наследник не откажется воспользоваться ситуацией.
«На практике действительно бывает так: наследник, вступивший в права в условиях временной неосведомленности «конкурентов», спешит избавиться от квартиры, ничего не сообщая о рисках покупателю. И покупатель, не воспользовавшийся услугами по профессиональной экспертизе объекта, в один отнюдь не прекрасный день вдруг обнаруживает у себя в почтовом ящике судебную повестку, а затем во многих случаях теряет приобретенную квартиру, а зачастую и заплаченные за нее деньги. Часто ли случаются подобные прецеденты? Скажем так: периодически…» – предупреждает генеральный директор АН «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.
Что же, совсем не покупать унаследованные квартиры?
В этом вопросе эксперты несколько расходятся во мнениях. Наталья Ракова, например, считает, что лучше не рисковать: «Сейчас выбор квартир на рынке достаточный». А руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, напротив, отмечает, что доля унаследованных квартир на вторичном рынке возросла: «Тем самым покупатель, отказывающийся от квартиры, полученной в наследство, существенно ограничивает круг поиска».
В любом случае, спешить не надо – как с отказом, так и с самой сделкой. «Да, приобретение квартиры, право собственности на которую перешло к продавцу в результате наследования, имеет целый ряд специфических особенностей и рисков. Однако это не значит, что их наличие однозначно является категорическим препятствием для сделки. Просто необходимо вдумчиво подойти к проверке объекта и разработке программы необходимых антирисковых мероприятий», – разъясняет Олег Самойлов.
Дмитрий Овсянников уточняет, что от «свежего» унаследованного объекта точно лучше отказаться, а вот если с момента перехода права собственности на унаследованную квартиру прошло лет десять, тогда над покупкой есть смысл подумать.
Как максимально обезопасить такую сделку? Кто может дать гарантии, что наследство было «чистым»?
По идее, гарантий не может дать никто. Неучтенные наследники могут возникнуть в любой момент. Если они докажут, что не знали о смерти наследодателя, то согласно ГК, срок, в течение которого они могут заявить о своем праве на долю в наследстве (полгода), будет восстановлен. Таким образом, квартира будет возвращена продавцу (который будет дальше разбираться с новыми наследниками), а добросовестный покупатель должен будет получить свои деньги за сделку. «При этом деньги, как известно, могут возвращаться покупателю годами и десятилетиями», – констатирует Дмитрий Овсянников. Опасность еще и в том, что если с момента сделки прошло несколько лет, то возвращенные за «нехорошую» квартиру деньги сильно обесценятся (даже в том случае, если они будут получены в полном объеме, что и без того редкость). Таким образом, покупатель остается хоть и добросовестным, но все равно так или иначе обиженным.
Что касается гарантий, то сегодня на рынке некоторые компании страхуют свои сделки с недвижимостью. Даже со вторичной: например, «НДВ-Недвижимость» работает с компанией «РОСНО»; АН «Релайт-Недвижимость» предлагает гарантийное обязательство по юридической чистоте сделки. Но с подозрительными объектами риэлторы работать попросту не будут. И страховать сделку купли-продажи с недавно унаследованной квартирой не станет никто.
Как правило, страхуются и без того «чистые» объекты, ведь рисковать своими деньгами не хотят ни агентства недвижимости, ни страховые компании.
Если говорить об ответственности нотариуса, который не выявил наследников, то о таком и мечтать не приходится. Нотариус не несет ответственности за непоявление наследников, которым дается полгода, чтобы они могли заявить о себе и претендовать на наследство. Юридическая ответственность нотариуса наступает лишь в том случае, если он умышленно раскрывает сведения о нотариальном действии или несвоевременно предоставляет сведения в налоговый орган.
Как продать унаследованную квартиру, если она отпугивает покупателей?
«По существу, продавец может облегчить проведение экспертизы объекта, подготовив и предоставив покупателю необходимые сведения о родственниках наследодателя и круге его возможных наследников. При этом покупателю, даже в случае если продавец представил все необходимые документы, отказываться от экспертизы я все равно не рекомендую, поскольку любая информация, поступающая от продавца, на мой взгляд, требует проверки на полноту и достоверность», – советует Олег Самойлов.
Кроме того, эксперты сходятся во мнениях, что при сделках купли-продажи с такими объектами в договоре нельзя соглашаться на заниженную стоимость, даже если недостающая сумма будет доплачена и оформлена расписками. Слишком велик риск для покупателя потерять и квартиру, и деньги.
