Приобретение жилья для последующей сдачи в аренду – практика, мало распространенная в России. С одной стороны, сдаваемая квартира полностью соответствует нашей национальной мечте – лежать на печи, ничего не делать и получать за это деньги. С другой, данный «бизнес» сопряжен с множеством рисков. Вдруг обманут при покупке или сдаче квартиры? Вдруг «предприятие» не окупится? А если в стране упадут цены на недвижимость? Может выгоднее положить деньги на депозит?
Прежде, чем разлечься на печи, необходимо правильно рассчитать срок окупаемости квартиры под найм. Суммируйте стоимость жилплощади, дополнительных ремонтных работ, необходимой мебели, оборудования и сопоставьте эти траты с потенциальной арендной платой.
Маркетолог-аналитик управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Илья Назаров приводит реальный пример.Допустим, вы приобрели на вторичном рынке «однушку» в 39 кв. м в панельном доме на ул. Кантемировская за 5 млн. рублей. Чтобы квартира стала привлекательной для нанимателей, придется сделать косметический ремонт и закупить минимальный набор бытовой техники. Ориентировочно, данные затраты составят 600 тыс. рублей. Итак, вы вложили в квартиру 5,6 млн. рублей. Средняя стоимость аренды такого объекта – 22 тыс. рублей в месяц. Значит, годовая доходность составит 4,7% или 264 тыс. рублей. Потраченные 5,6 млн. рублей вернутся в ваш кошелек только через 21 год и 2 месяца! Вычтите расходы на содержание квартиры, покупку мебели и т.д., и срок окупаемости вырастает до 22-23 лет.
«Если получится окупить за 10 лет – это будет считаться удачным вложением», — утверждает гендиректор TWEED Ирина Могилатова. На сегодняшний день средняя ставка доходности сдаваемого жилья составляет 5-6%. Этот показатель рассчитывается так: арендную плату за год умножаем на 100 и делим на стоимость квартиры. Если получили менее 5%, квартиру покупать не целесообразно.
Конечно, оценивать доходность недвижимости только по арендному потенциалу несправедливо. Для каждого инвестора важна стратегия выхода из проекта, то есть возможность последующей продажи (как правило, через 3-5 лет или более). Имея 5% годовых от аренды, вы можете получить дополнительный гигантский бонус от перепродажи квартиры. Остается надеется и верить, что цены на недвижимость будут расти.
Как же не остаться в убытке? Для начала получите консультацию в агентстве недвижимости по спросу со стороны клиентов, срокам экспозиции и окупаемости, и в соответствии с полученной информацией подбирайте варианты. Учтите, что покупать жилье под аренду выгоднее на вторичном рынке. В новостройку, прежде чем она начнет приносить доход, придется вложить большие средства на ремонт и обстановку. На вторичном рынке много квартир, которые за месяц-другой можно с минимальными затратами привести в хорошее состояние и сдать.
Самый простой вариант, утверждает директор департамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач, купить квартиру с действующим договором аренды и проживающими в ней арендаторами. На рынке всегда есть подобные предложения. При покупке квартиры с «живым товаром», вы автоматически становитесь арендодателем и начинаете получать ежемесячную плату сразу же после регистрации прав на жилплощадь.
Лучше иметь практически полную сумму на покупку квартиры. Если вы решите воспользоваться ипотечными продуктами, арендная плата не сможет покрыть ежемесячные платежи. Гендиректор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров комментирует: «Если кто-то планирует купить квартиру, получив ипотечный кредит и выгодно сдать ее в аренду, то это утопия, так как ставка по кредиту составит не менее 12-14% (включая страхование и прочие расходы), а ставка по аренде составляет в подавляющем большинстве случаев от 2 до 5% годовых. Ипотеку не покроет, точно».
Руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood Виктория Опольская советует ориентироваться на портрет потенциального арендатора. Если ваш наниматель – человек с большой семьей, с детьми, то его заинтересует квартира минимум с 4 спальнями. Для него будет важно наличие поблизости школы или детского сада, развитой детской инфраструктуры. Если это семья иностранцев, то значимым фактором станет наличие ориентированной на обучение детей экспатов школы. Одинокий бизнесмен будет искать квартиру недалеко от места работы, принимая в расчет инфраструктуру питания и т.д.
Неизменной популярностью у арендаторов пользуются квартиры эконом-класса. Наименее рискованный вариант — приобрести типовую 1 — 2-комнатную квартиру в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от станций метро среднего радиуса. Как утверждает Илья Назаров, в эконом-сегменте достаточно простого косметического ремонта: стены, оклеенные новыми обоями, свежая побелка потолков, линолеум или ламинат. Недостающую мебель можно поставить из ИКЕИ, технику подобрать отечественного производства. Можно обойтись минимальным набором: холодильник, телевизор и стиральная машина. Если у вас это есть, то недорогая квартира к сдаче готова. Учтите, если квартира расположена в старом доме типовой серии с грязным подъездом, то делать ремонт высокого уровня смысла нет. Такой объект никогда не будет стоить как элит- или даже бизнес-класс.
Арендаторы квартир бизнес-класса к ремонту более требовательны. Потенциальный наниматель будет неприятно удивлен, если в такой квартире вдруг обнаружит отечественный телевизор или стиральную машину активаторного типа. Из бытовой техники, помимо минимального набора «холодильник, телевизор, стиралка», желательно наличие вытяжки, посудомоечной машины, DVD.
Что касается элит-класса, то, как утверждает Георгий Дзагуров, устойчивым спросом пользуются квартиры в Центре, районе Арбата, Патриарших и Чистых Прудов, Кутузовского и Ленинского проспектов, в районах расположения иностранных школ. В целом, арендаторы выбирают этажи выше третьего, но есть и национальные особенности. Состоятельные россияне любят забраться повыше, часто предпочитают пентхаусы. Европейцы при выборе этажа учитывают требования безопасности, рассматривают пути эвакуации в случае пожара и т.д. Спросом всегда пользуются небольшие по площади, недорогие студии в Центре, в районах иностранных школ. Всегда в дефиците просторные (от 200 кв. м) квартиры с 3-4 спальнями по разумной цене. Планировка и ремонт должны быть подчинены одному принципу – максимум простора и света, удобное зонирование, регулируемый микроклимат. Современные, экологичные, не перегруженные мебелью квартиры при разумной цене всегда находят своего арендатора.
Ирина Могилатова советует выбрать новый охраняемый дом в центре с подземным гаражом. Паркинг очень востребован, квартиры в таких домах при прочих равных сдаются в 1,5 раза дороже. Дом должен быть достроен и заселен. Чем больше площадь, тем дороже можно сдать квартиру. Наиболее удачным будет такой вариант: квартира площадью 200 кв. м, имеющая три спальни, три санузла, гардеробные (при основной спальне, детской и гостевой), постирочную. Кухня должна быть отделена от гостиной, так как многие наниматели приглашают поваров. Такую квартиру можно будет сдать за $15-20 тыс. в месяц. Дорогостоящий ремонт необязателен и даже нежелателен. Достаточно аккуратных стен, хорошего паркета. Чем менее индивидуальна обстановка, тем лучше. Как показывает практика, люди предпочитают снимать квартиры в светлых тонах.
И последнее, имея одну или две квартиры под аренду, вы можете управлять ими самостоятельно: контролировать сбор ежемесячных платежей, состояние недвижимости, периодически делать косметический ремонт. Если квартир больше, есть смысл поручить управление ими агентству недвижимости. Придется заплатить, однако душевное спокойствие и уверенность в том, что вас не обманут, того стоят.
