Недавно появилась информация о том, что на рынок недвижимости выводится новый мощный игрок. Нотариат пытается на законодательном уровне отвоевать часть рынка юридических и риэлторских услуг и фактически предлагает участникам рынка сделку «в одном окне».
Напомним, в чем суть дела. Президент Федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова рассказала СМИ, что подготовлен законопроект о нотариусах, который до конца 2010 года будет внесен в Госдуму.
По новому законопроекту, нотариус сможет запрашивать и получать документы, необходимые для сделки. В том числе через удаленный доступ к электронным базам органов, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество и его технический учет, к базам налоговой и миграционной службы.
Нотариус вправе - по поручению клиента - собирать
документы для сделки и открывать банковский депозит для расчетов. При
необходимости - назначить экспертизу. А в заключение - отправить
документы по сделке на госрегистрацию.
То есть делать все то же самое, что делают и риэлторы, но в
установленные законом сроки и по заранее определенным тарифам. Например,
при сделках от 1 до 10 млн. рублей клиент заплатит 10 000 рублей плюс
0,5% от суммы сделки.
Подготовка и сбор документов - плюс 20% к тарифу, отправка их на
госрегистрацию - еще плюс 20%. В среднем получается около 1% от суммы
сделки.
Еще один важный момент: за ошибки в совершении нотариальных действий, которые привели к ущербу для клиента, нотариус отвечает всем своим имуществом.
Информация, опубликованная в журнале «Недвижимость и Строительство Петербурга», не оставила равнодушным риэлторское сообщество. Но и особых страхов не вызвала. Мы посмотрели на возможные перспективы от введения законопроекта с аналитиками и крупными игроками рынка недвижимости.
Риэлторов ждут тяжелые дни?
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы:
-
Ключевой вопрос – будет ли введено обязательное нотариальное заверение
документов. Исторически за этот сегмент рынка отвечал нотариус. Риэлтор
приходил к нему заверять сделку, нотариус писал, что человек (клиент)
находится в здравом уме и твердой памяти. Но в действительности никто
дееспособность не проверял, и сокрытие информации находилось на совести
человека, который обратился в нотариат. Потом обязательное нотариальное
сопровождение сделки отменили.
Сегодня 90 процентов сделок с недвижимостью заключаются безнотариально.
Если обязательное нотариальное заверение документов введут заново, тогда риэлторов ждут тяжелые дни. Нотариат - более выстроенная структура, и она предлагает более дешевую услугу. Следовательно, труд риэлтора упадет в цене. Посчитайте: в Нижнем Новгороде комиссионные риэлтора составляют в среднем 2-3 процента от сделки. Минимальное вознаграждение – 50 тысяч, обычное – 100 тысяч и более. Нотариат предлагает 1 процент от сделки. Но, с другой стороны, нотариату (если он захочет взять на себя риэлторские обязанности) придется расширить штат. Состав обычной нотариальной конторы – это 3-5 человек: нотариус, помощник и секретарь, которые сейчас просто делают копии документов. В случае принятия законопроекта, в штате конторы появятся люди, которые должны будут заниматься проверкой истории квартиры, других документов. Более того, нотариусам придется искать структуру, которая станет подбирать клиентам жилье. Ведь квартиру сначала подбирают, просматривают, а потом уже оформляют документы.
Функция подбора, осмотра, торга – чисто риэлторская. Оформление документов, проверка «чистоты» квартиры – юридическая. И тут возникает проблема: либо нотариусы будут создавать структуры, схожие с агентствами недвижимости, либо они начнут сотрудничать с риэлторами, либо нотариусам придется немало потратиться на пиар, уверяя, что они работают лучше риэлторов.
Мне сложно сказать, как введение новой услуги скажется на клиентах. Люди, которые хотят снять риски, возможно, пойдут к нотариусу, поскольку риэлторы не имеют права обращаться в некоторые из органов, перечисленных в законопроекте.
Беготни будет меньше
Анатолий Рябинин, директор АН «Чекни», вице-президент Нижегородской Гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР):
- К риэлтору в первую очередь обращаются с чем? С просьбой: «Помогите продать, помогите купить». Оформительская часть, а именно юридическое сопровождение сделки, в агентствах недорого стоит, примерно столько же, сколько у нотариусов, как правило, 1% от стоимости объекта. Да, нотариусы могут взять на себя анализ истории квартиры, заказать расширенную выписку из Россреестра, то, что сейчас в сделках совершают риэлторы. Но в работе риэлтора есть множество других моментов, связанных с продажей, которые нотариусы сделать не в силах. К примеру, большинство современных сделок – процентов 70 – альтернативные, когда людям надо одновременно с продажей их квартиры подобрать новое жилье. В сделках участвуют профессиональные участники рынка, за каждым клиентом стоят уникальные проблемы. Риэлтор выступает не только как продавец, но и как психолог, он, помимо оформления документов, предписанных законом, должен оценивать мотивацию людей, выступать дипломатом, организатором... Это огромная масса работы, которая дорого стоит на всех рынках мира.
Поэтому, я думаю, этот закон послужит хорошим дополнением к нашей работе. Уверен, что нотариусы не уведут от нас клиентов. Если будет отменено безнотариальное оформление сделок, нам, может, станет лучше. Хотя я считаю, что сертифицированным агентствам недвижимости, у которых застрахована профессиональная ответственность, тоже неплохо иметь доступ к некоторым электронным базам государственных органов.
Как это скажется на клиентах? Беготни больше не будет, скорее, меньше. Человеку необязательно брать выписку из росреестра и лицевых счетов, он знает, что это может сделать нотариус. Общая стоимость услуги для клиента, скорее всего, останется той же самой, но распределится между нотариусом и риэлтором. Да и по доходам риэлтора нововведение не сильно ударит. Из всего объема работы разве что юридическое сопровождение услуги может лечь на плечи нотариуса.
Это однозначно хорошо
Александр Жилевский, директор АН «Выбор-Недвижимость», президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР):
-
Что можно сказать по поводу этой темы... Наверное, то, что нотариусы
возвращаются на рынок недвижимости, – это однозначно хорошо. Потому что
это дополнительный контроль не только за документами на соответствие
нормам закона, но и за физическим, психическим состоянием участников
сделки.
В целом, весь процесс сделки с недвижимостью - от возникновения желания
продать (купить) и конечной точки – дистанция огромного размера. В
Америке сделка делится на три этапа. Риэлторы занимаются изучением
рынка, выясняют потребности клиента, представляют объекты, формируют
договор. Юридическим оформлением документов занимаются другие компании,
третьи берут на себя титульное оформление и расчеты. Американцу услуги
по покупке недвижимости обходятся в 12 процентов от ее стоимости, из них
риэлтору причитается 8 процентов. Это говорит о значимости первого
этапа. Найти продавца, покупателя, договориться о цене – это самая
сложная работа. Нотариусы не будут ей заниматься.
Как изменится рынок недвижимости после принятия законопроекта о расширении полномочий нотариусов? Компании, которые работают грамотно, на рынке останутся, им и будут платить клиенты. Рынок вычистят, на нем останутся люди, которые понимают, что такое профессия риэлтора. Потому что умение выставить квартиру по реальной цене, создать спрос на нее, довести сделку до конца – это стоит денег.
