Российская ипотека в 2010 году ожила. Произошло это во многом за счет средств государства.
В 2008–2009 годах казалось, что ипотека в России умирает, едва родившись. Количество выданных кредитов резко уменьшилось. Условия ипотечных программ большинства банков носили заградительный характер, а само слово «недвижимость» было синонимом больших рисков.
Но в последние полгода ситуация изменилась. «Банк А возобновил ипотечное кредитование», «банк Б уменьшил процентную ставку», «банк В снизил первоначальный взнос» — практически каждый день новостная лента фиксировала возвращение ипотеки. Хотя нельзя не отметить, что ипотечное кредитование возродилось в основном в банках с госучастием или в рамках государственных программ.
Навстречу заемщику
Один из главных трендов последнего полугодия — постоянное снижение банками процентных ставок по ипотеке. Некоторые банки ухитрились за это время провести «уценку» уже несколько раз. Сейчас ставки хотя и не достигли докризисных 9–12%, но уже вплотную к ним приблизились. У Сбербанка ипотечный кредит можно взять под 10–14% годовых, у ВТБ24 — под 11–15%. Средняя стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе 20–30% и не менее чем на 10 лет у ведущих банков составляет около 12,5% годовых. Напомним, что в разгар кризиса ставки взлетали до заградительных 17–35%.
Еще один признак оживления ипотечного рынка — снижение первоначального взноса по кредиту. В кризисный период его размер доходил до 50–70%. Сейчас около 20 крупнейших банков готовы выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе меньше 30% (Райффайзенбанк, «ДельтаКредит», Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Нордеа Банк, «Еврофинанс» и др.).
До кризиса первоначальный взнос в 10% не был редкостью, сейчас это возможно в исключительных случаях. При этом банки либо выставляют дополнительные условия, повышающие стоимость кредита, либо жестко регулируют перечень приобретаемых объектов недвижимости. Например, Абсолют-банк готов выдать кредит на приобретение квартиры с первоначальным взносом 10%, но только при условии дополнительного залога недвижимости, принадлежащей заемщику или созаемщику. ВТБ24 выдает кредиты на приобретение жилья при первоначальном взносе 10% только при условии обязательного страхования ответственности заемщика за невозврат кредита.
На рынке появились ипотечные кредиты с плавающими ставками. Коммерческие банки привязывают плавающие ставки к индексам LIBOR, EURIBOR, MosPrime, а госбанки — к ставке рефинансирования ЦБ РФ. «Такие продукты позволяют финансировать операции по ипотечному кредитованию более короткими ресурсами, что, в свою очередь, приводит к удешевлению стоимости кредита для населения. В частности, в Нордеа Банке кредиты с плавающей ставкой в первый год договора сегодня на один-два процента дешевле, чем кредиты с фиксированной ставкой», — говорит директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич.
Ипотека значительно выросла по объемам. «За шесть месяцев 2010 года было выдано 107 тысяч ипотечных кредитов на 133,4 миллиарда рублей. Для сравнения: за весь 2009 год было предоставлено ипотечных кредитов на 152,5 миллиарда рублей. По прогнозам АИЖК, на конец года объем выдачи ипотечных кредитов составит 320–360 миллиардов — это в 2,1–2,4 раза больше, чем в 2009 году», — говорит директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Светлана Крошкина. Однако о полном восстановлении рынка ипотеки говорить еще рано. Вспомним, что в 2008 году объем выданных ипотечных кредитов составил 655,8 млрд рублей.
Кредит на новостройку
В продуктовые линейки банков возвращаются кредиты на покупку жилья на этапе строительства. Одним из немногих, кто не прекращал кредитовать покупку новостроек во время кризиса, был Сбербанк. Сейчас такие кредиты выдает уже целый ряд банков. При этом ставка при кредитовании новостроек может быть даже меньше, чем при кредитовании сделок на вторичном рынке: от 10%.
Объемы кредитования новостроек, естественно, гораздо ниже докризисных уровней. «Всего порядка 10 процентов от общего объема ипотечных кредитов выдано на приобретение квартир в новостройках. За шесть месяцев 2010 года на первичном рынке предоставлено 11 тысяч ипотечных кредитов на 13,6 миллиарда рублей. Это связано с тем, что жилищное строительство в стране, особенно в регионах, находится в состоянии стагнации», — считает Светлана Крошкина.
На загородный рынок ипотека возвращается менее активно. Банков, предлагающих программы для приобретения загородного жилья, меньше, а требования к новостройкам намного жестче. Главное отличие в размере первоначального взноса: здесь он достигает 40–50%. Ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись. А ставки по кредитам на приобретение земельных участков могут достигать 16–18% годовых при первоначальном взносе 30%.
Без комиссии
В апреле на рынке ипотеки произошла мини-революция: Сбербанк объявил об отмене всех комиссий и дополнительных платежей за выдачу кредитов. При этом он снизил и процентные ставки — на 1–1,5%. Впервые на российском ипотечном рынке ставка по кредиту стала единственным параметром, определяющим стоимость заемных средств для клиента.
Вслед за Сбербанком решение об отмене или снижении комиссий приняли и некоторые другие банки. Так, Россельхозбанк отменил плату за рассмотрение кредитной заявки и единовременный платеж за выдачу кредита. ВТБ24 теперь не берет комиссии за выдачу кредитов по программе «Ипотека с государственной поддержкой». Райффайзенбанк снизил комиссию за выдачу кредита на любые цели под залог имеющейся квартиры до 1,5% от суммы кредита, а комиссию за выдачу кредитов на приобретение недвижимости на вторичном рынке — до 1%.
Впрочем, существует и обратная тенденция: так, банки «ДельтаКредит» и «ЖилФинанс» предлагают заемщикам уплатить более высокую комиссию, чтобы снизить процентную ставку. Например, в «ДельтаКредите» процентная ставка снижается на 0,5%, если заемщик готов заплатить за выдачу кредита вместо 1,5% от суммы кредита комиссию в размере 3%. Часть банкиров уверена, что отменить комиссии могут только банки с участием государства, а для обычных коммерческих банков это в текущих условиях невозможно.
Государственная ипотека
Восстановление ипотеки происходит на фоне усиления роли государства на этом рынке. На долю Сбербанка и ВТБ24 сейчас приходится до 80% рынка ипотеки, в то время как три года назад эта доля была почти вдвое меньше. Государство изыскало и деньги: для финансирования ипотеки правительство поручило ВЭБу использовать средства Пенсионного фонда и Фонда национального благосостояния. ВЭБ будет выкупать ипотечные облигации, обеспеченные кредитами, которые выданы по ставке не более 11% годовых с первоначальным взносом 20%. Всего на рефинансирование ВЭБ выделил 150 млрд рублей. На участие в программе подали заявки семь банков — Сбербанк, Газпромбанк, «Уралсиб», Ханты-Мансийский банк, ВТБ24 и БЖФ.
Правительство планирует активно поддерживать рынок ипотеки как минимум до 2015 года. Об этом говорит утвержденная летом «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года», которая описывает основные задачи государства в трансформации ипотечного рынка и способы их реализации. Эта программа ставит целевой ориентир: к 2030 году ипотечные кредиты будут доступны 60% российских семей.
Задача первого этапа реализации стратегии (2009–2011 годы) — восстановление ипотечного рынка после кризиса. Доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19% (сейчас таких семей 16,6%), средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля ипотечных сделок на рынке жилья достигнет докризисных 20%.
На втором этапе (2012–2020 годы) ипотека станет доступной 50% семей, а средневзвешенная ставка по кредитам снизится до уровня инфляции плюс 2–3%. Половина всех выданных кредитов будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. Чтобы избежать проблем с обманутыми дольщиками, планируется, что население будет получать кредиты на покупку новостроек только на завершающих стадиях строительства.
К концу третьего этапа уже 60% семей должны иметь возможность приобрести жилье в собственность с помощью ипотеки. Средний срок ипотечного кредита составит 25 лет. Размер первоначального взноса будет колебаться в пределах 20–30% стоимости квартиры, а при наличии ипотечного страхования — от 10%. В случае невозможности выполнять обязательства по кредиту государство должно гарантировать получение таким заемщиком социального жилья в наем или поддержки на съем жилья на рыночных условиях.
Эксперты рынка по-разному оценивают государственную программу, но, пожалуй, единодушны в одном: процентная ставка по кредиту в размере 6%, о которой правительство мечтало еще год назад, не представляется реальной даже в отдаленном будущем. «Ставка кредитования складывается из стоимости денег для банка и оценки банком возможных рисков по невозврату кредита. Учитывая, что банки сейчас не имеют доступа к длинным дешевым деньгам, они не могут снизить ставки кредитования. Свой вклад вносит и инфляция. Да и риски невозврата ипотеки пока оцениваются банками как довольно высокие из-за нестабильной экономической ситуации», — говорит руководитель отдела маркетинга и PR компании «Пионер—Москва» Ирина Романова.
Сценарий участия государства в ипотечном рынке в 2010–2012 годах прописан достаточно подробно. На этом этапе в рынок будет влито около 450 млрд рублей. 250 млрд рублей поступит через вложения Внешэкономбанка в облигации с пенсионным покрытием и в облигации АИЖК. К этому добавится 80 млрд рублей самого АИЖК под государственные гарантии (36 млрд — неиспользованные гарантии 2009 года, 44 млрд — гарантии 2010 года). В 2011–2012 годах АИЖК рассчитывает еще на 56 млрд и 66 млрд рублей новых госгарантий. Эти серьезные суммы могут достаточно сильно разогреть рынок даже при слабой конъюнктуре. При этом, по планам правительства, вброс государственных денег на ипотечный рынок будет постепенно уменьшаться и к 2015 году полностью прекратится.
