На рынке недвижимости появился новый товар – так называемые залоговые или ипотечные квартиры. Еще их называют дефолтными. До кризиса сделки по продаже находящейся в залоге у банков недвижимости были большой редкостью. Сейчас ситуация изменилась: многие финансовые учреждения, испытывающие трудности с возвратом ипотечных кредитов, стали предлагать для открытой продажи дефолтные квартиры. И хотя объем таких сделок пока невелик, тенденция – к их увеличению.
Кто тот несчастный?
Порядок реализации заложенной квартиры регулируется общими положениями о залоге Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также законом «О банках и банковской деятельности».
Основная ситуация, при которой на заложенную квартиру может быть обращено взыскание, – это неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего в такую категорию попадает неуплата долга и процентов. Поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев.
Каковы причины появления на рынке квартир, отбранных банками у заемщиков в качестве обеспечения обязательств по ипотечному кредиту?
Комментарий
Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости «А-Риэлти Групп» (A-Realty Group):
1. С развитием ипотеки условия предоставления кредитов банками по отношению к заемщикам все время смягчались. В предкризисный период кредиты выдавались всем подряд – без обеспечения, без поручительства и проверки финансовой состоятельности заемщика. И, что самое страшное, – без первоначального взноса. Дошло до того, что кредит можно было получить под 100% от стоимости недвижимости.
Например, человек до кризиса купил на ипотечные средства квартиру, которая оценивалась банком в 5 миллионов рублей. И, соответственно, на эту сумму получал кредит. Во время кризиса цены ушли вниз. И та же самая квартира стала стоить, условно, 4 миллиона рублей. Банки стали требовать от заемщиков компенсировать эту разницу в залоговой стоимости недвижимости и доплатить еще миллион. Причем не в рассрочку, а сразу, целиком. Лишь для того, чтобы банк оставил условия по кредиту такими же, какими были изначально. Человек может быть, и в состоянии был бы продолжать выплачивать ипотеку на тех же условиях, на которых получил ее, но доплатить эту разницу в рыночной стоимости квартиры уже не в состоянии. Мало того, он не только не гасил те деньги, которые брал у банка, но еще и оказался ему должен. Что оставалось делать? Отдать квартиру банку.
2. У заемщика ухудшилось финансовое положение – работодатель срезал зарплату, из-за чего ему просто не хватает денег на погашение кредита. Все средства уходят на питание и приобретение вещей первой необходимости. Единственный вариант – продать квартиру и погасить задолженность банку.
3. Человек вообще лишился дохода. Например, в связи с потерей постоянной работы, изменившихся жизненных обстоятельств (потеря трудоспособности, развод, переезд в другой город...). Ничего не остается, как вернуть квартиру банку.
Три способа расчета с банком
–
по обоюдному согласию, когда заемщик с разрешения кредитора
самостоятельно или с помощью риелтора продает жилплощадь и
рассчитывается с банком.
– по соглашению с банком, согласно которому кредитор выкупает жилплощадь
для себя или третьих лиц, реализует его, погашает задолженность и
штрафы, а остаток денежных средств направляются заемщику;
– в судебном порядке, то есть реализация заложенной квартиры по решению суда с аукциона;
Схемы реализации залогового жилья могут отличаться в зависимости от банка.
Cамостоятельная продажа
Должник-заемщик, оказавшийся в безвыходном положении, добровольно расстается с заложенной квартирой, не дожидаясь судебных приставов.
Если заемщик понимает, что начинает испытывать трудности по выплате кредита, и хочет решить возникшие проблемы самостоятельно и по своей воле, не доводя дело до судебного решения и не надеясь на авось, то лучше, не теряя времени, обратиться в банк-кредитор. Причем не тогда, когда платежи уже просрочены, а как только стало понятно, что такой ход событий возможен. Хорошо, если есть 2–3-месячный запас для маневра, чтобы вместе с банковским сотрудником попытаться найти какой-то выход. Ему может быть предложена, например, реструктуризация кредита (увеличение срока кредитования?– что позволяет пересчитать выплаты на более длительный срок, это уменьшает ежемесячный платеж, однако приводит к увеличению стоимости кредита), рефинансирование, кредитные каникулы (отсрочка по выплате тела кредита или процентов по кредиту на срок до 1 года).
Заложенное жилье может быть отчуждено залогодателем лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть для продажи квартиры собственник должен предварительно получить на это согласие банка. Обычно банки не возражают против продажи квартир самими заемщиками. После получения такого разрешения заемщик начинает заниматься реализацией залога. А банк предоставляет отсрочку платежей на 3 месяца.
Технология поиска покупателя абсолютно такая же, как на любую другую недвижимость, которая не заложена в банке. Причем если в запасе есть те самые 2–3 месяца, то можно рассчитывать продать квартиру по рыночной цене. Если ситуация напряженная и деньги надо выручить как можно быстрее, значит, цена выставляется ниже рынка. Как правило – на 10–15%. Тогда покупатель находится быстро.
Условия продажи ипотечной квартиры ничем не отличаются от обычной сделки.
После того как покупатель найден, сделка оформляется в том банке, у которого квартира находится в залоге. Таким образом, заемщик погашает банку суммы кредита за счет полученных от продажи денежных средств.
Только после того, как продавец исполнит обязательства по кредитному договору, с квартиры снимается обременение в виде ипотеки.
Между прочим
Заемщик может продавать квартиру, как самостоятельно, так и при участии агентств недвижимости. Многие банки сотрудничают с риелторскими компаниями, которые помогают потенциальным дефолтным заемщикам реализовывать свои квартиры наиболее быстро и выгодно. Профессионалы-риелторы лучше осведомлены обо всех тонкостях продажи залогового имущества, владеют технологией проведения таких сделок и могут обеспечить покупателю гарантии того, что обременения будут сняты и сделка пройдет гладко.
Кроме того, у риелторов есть некий пул клиентов, которые получили ипотеку и хотели бы этот кредит перевести в квадратные метры. Такие квартиры в первую очередь поступают на одобрение банком.
Кстати
Залоговые квартиры на рынке пользуются популярностью, их охотно покупают. Связано это с тем, что, как правило, они в хорошем состоянии, в них нет неузаконенной перепланировки, значит, не возникнет трудности с переоформлением. А самое главное – квартира несколько раз проверена – и банком, и страховой, и оценочной компаниями. То есть юридическая чистота обеспечена.
Продажа залоговой квартиры самостоятельно для заемщика – наиболее экономически целесообразный способ. Ведь он может купить жилье по цене ниже рыночной, например в другом районе, где оно стоит дешевле, потому что далеко от центра, и от реализации получить максимальный доход.
И для банка наиболее приемлемый вариант, когда должник-заемщик добровольно, без судебных разбирательств, расстается с залоговой квартирой. Кредитор не заинтересован в судебном разбирательстве и урегулировании проблемы именно таким способом. Ему это намного выгоднее, чем затевать канитель с выставлением арестованного имущества должника на торгах и аукционах.
C участием кредитного учреждения
Главное отличие этого способа в том, что банк участвует в процессе продажи и сопровождает сделку. Банк сам ищет покупателя. При этом стремится продать недвижимость по цене, максимально приближенной к рыночной.
Регистрация сделки и переход права собственности происходит так же, как и в первом случае.
Банк заинтересован отдать квартиру тому, кто в этом же банке взял или намерен взять ипотечный кредит. Долг переводится на покупателя.
То есть он перепродает дефолтную квартиру новому заемщику, переоформляет на него кредит, и дальше тот рассчитывается с ним по новой схеме. Некоторые банки готовы идти навстречу покупателю залоговой квартиры и предоставлять ипотечный кредит на старых условиях.
Более того, у некоторых банков встречаются спецпредложения для потенциальных покупателей таких квартир – процентные ставки на ипотечный кредит могут быть ниже рыночных, в среднем на 1–2%.
Это важно
Если вам как ипотечному покупателю предлагают приобрести залоговую квартиру, совсем не обязательно, чтобы банки совпали. Допустим, квартира находится в залоге у банка ВТБ24, а кредит получен в Сбербанке. Особых проблем при проведении сделки возникнуть не должно. Правда, сама такая сделка технически довольно сложная, и без определенных юридических знаний ее трудно провести. Гораздо проще это сделать профессионалу рынка недвижимости, тем более что у многих банков налажены партнерские отношения с риелторскими агентствами.
Если заемщик принял решение о продаже залоговой недвижимости, то он не должен прекращать платежи, установленные кредитным договором. То есть не освобождается от исполнения обязательств по кредитному договору. Если заемщик не вносит в банк установленные в кредитном договоре платежи в течение трех месяцев, независимо от суммы просроченной задолженности, то банк имеет право обратиться в суд для ее взыскания.
Комментарий
Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
Технология проведения сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка, достаточно отработана. Покупателю просто необходимо внимательно изучать документы – например, при переводе долга на покупателя должна быть прописана сумма, которая будет выплачиваться, с учетом долга и возможных дополнительных платежей (пени, штрафы и т.д.). Продавец должен понимать, что это его платежи, которые должны быть включены в стоимость квартиры, чтобы сумма от продажи все погасила.
Основная сложность при покупке такой квартиры связана с тем, что, например, до кризиса банки не шли навстречу покупателю и требовали сначала погасить залог и только потом предоставляли письмо в регистрационную палату о снятии залога. Но сегодняшний рынок стал рынком покупателя и при продаже залоговой квартиры разработаны инструменты привлечения клиента.
Стоимость, за которую заемщик намерен продавать квартиру, согласовывается с банком-кредитором, который подтверждает, что сумма не слишком завышена, что может повлечь долгую продажу, но и не слишком занижена, что сократит сумму, возвращаемую банку. Если же дело доходит до суда, то в случае, если банк-кредитор и заемщик-должник не могут договориться о стоимости предмета залога, ее определяет суд в соответствии со среднерыночным уровнем цен.
Цена квартиры, находящейся в залоге у банка, формируется исходя из тех же параметров, что и при продаже не обремененного ипотекой объекта. Если потребительские качества квартиры, находящейся в залоге у банка, ничем не хуже своих аналогов, тогда не стоит ожидать каких-либо существенных скидок. Но риелторы рекомендуют изначально выставлять такие квартиры на продажу по цене ниже среднерыночной, по той причине, что время в данном случае играет против продавца. И целесообразнее сразу предлагать такие квартиры дешевле рынка (настолько, насколько позволяет снизить цену размер заемных средств, взятых у банка на приобретение квартиры), но зафиксировать сумму и быстрее расплатиться с долгом. То, насколько быстро продается залоговая квартира, зависит от множества факторов, в том числе от соответствия ее стоимости существующему на рынке уровню цен.
Продажа по принуждению (с торгов)
Российские банки не заинтересованы в принудительном изъятии квартир у неплатежеспособных заемщиков. Все участники – и должник – заемщик, и банк, кровно заинтересованы в том, чтобы решить проблему полюбовно. Если это не удается – заемщик перестает оплачивать кредит и не идет ни на какие переговоры, не пытается решить проблему путем продажи квартиры – приходится прибегать к крайней мере. Дальнейшие события приобретают для него самый неблагоприятный оборот.
От потери квартиры не спасет уже ничто. Ни то, что она является единственным жильем заемщика, ни то, что в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, старики, живет он там или нет... Закон это позволяет.
Итак, если для банка риск невозврата средств очень велик, единственно возможный способ получить свои деньги обратно – выставить квартиру на торги.
Комментарий
Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
- По законодательству заемщик отвечает перед банком-кредитором всем своим имуществом, и банк может обратить взыскание на предмет залога (квартиру, приобретенную по ипотечному кредиту), а также на другое имущество заемщика-должника. В этом случае реализация заложенного имущества проходит с торгов в соответствии с законодательством. Если банк-кредитор и заемщик-должник не могут договориться о стоимости предмета залога, ее определяет суд. Все затраты на судебные издержки и проведение торгов ложатся на заемщика-должника.
Продажа ипотечной квартиры с торгов – самый неблагоприятный вариант для заемщика-должника. Потому что кредитору неважно, за какие деньги квартира будет продана, главное – вернуть то, что задолжал заемщик и покрыть судебные издержки, связанные с реализацией квартиры с торгов.
Предположим, заемщик приобрел квартиру за те же 5 миллионов рублей. И остался должен банку 3 миллиона. Банк за эти 3 с небольшим миллиона рублей реализует жилье с торгов, заберет свои деньги, оплатит свои расходы и распрощается с должником. Заемщик вообще может остаться ни с чем, если квартира будет реализована по такой схеме. Так что лучше до этого не доводить.
Ориентировочно ликвидационная стоимость заложенного имущества колеблется в пределах 70–75% от оценочной.
На заметку
По заявлению залогодателя суд может отложить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. То есть собственником квартиры становится банк, и уже он занимается реализацией квартиры.
Торги объявят несостоявшимися, если за недвижимость никто не предложит даже стартовой цены или аукцион посетит менее двух участников. Через месяц организуют еще один аукцион. И тогда, как прописано в законе, ликвидационная стоимость имущества упадет еще на 15%. В результате может оказаться так, что полученной суммы от продажи заложенной недвижимости не хватит для погашения задолженности и прочих накладных расходов. В таком случае недостающая сумма будет довзыматься с заемщика. Она может быть получена от продажи имущества должника, не находящегося в залоге. Это худший вариант развития события для заемщика-должника.
Для потенциальных покупателей привлекателен тот факт, что залоговые объекты могут быть выставлены на продажу по ценам ниже, чем рыночные.
Судебный порядок обращения взыскания предполагает проведение в ходе исполнительного производства торгов по продаже предмета ипотеки. Обязанность по проведению торгов возлагается на органы, осуществляющие исполнение судебных решений.?Лицо, выигравшее торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести на счет организатора торгов покупную цену, после чего организатор торгов в течение пяти дней заключает с ним договор купли-продажи.
Как узнать
Попытаться приобрести залоговую квартиру может любой желающий. Для покупателя найти информацию о продаже залоговых квартир не проблема. Сведения о продаже заложенного имущества можно найти в Интернете.
Информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества размещается на:
1. Специальных «досках объявлений» на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов подразделений.
Это предусмотрено в Постановлении Правительства РФ от 23 июня 2009 г. № 526, которое утвердило правила размещения сведений о продаже заложенного имущества в сети Интернет. Правила определяют порядок направления информации о публичных торгах, оговорены сроки появления такой информации о выставляемой на торги заложенной недвижимости в Интернете, на сайте службы судебных приставов. Самое главное: она должна быть доступна всем желающим круглосуточно и бесплатно.
2. Порталах, специализирующихся на продаже залогового имущества.
3. Сайтах банков.
Как правило, все банки имеют на своих сайтах странички с объявлениями о выставленных на реализацию залоговых квартир.
4. В риелторских базах.
Правда, они специально не афишируются и выяснить, залоговая ли это квартира, можно уже при личной встрече с риелтором, либо с собственником недвижимости.
Только цифры
По данным Центробанка, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам растет, он уже достиг 20 млрд рублей – это 2% от всей выданной ипотеки в России. В базе данных судебных приставов содержатся данные о выставленных на торги более 200 объектах недвижимости по всей стране. По мнению специалистов, такие случаи пока единичные и говорить о массовой реализации дефолтных квартир рано. Но по прогнозам специалистов, в дальнейшем процесс их реализации пойдет более активно.
Благодарим за помощь в подготовке материала генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексея Шленова, генерального директора агентства недвижимости «А-Риэлти Групп» (A-Realty Group) Валерия Барнинца
