Наш консультант - Александр Марзан, заместитель директора Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».
Необходимое предисловие
Александр
Марзан: «Сама по себе перепланировка жилого помещения не является
каким-то противозаконным действием. Желание ее произвести продиктовано
стремлением обустроить собственное жилище в соответствии с личными
представлениями о комфорте и удобстве. И это нормально.
Проблема заключается в том, что многие ошибочно полагают, что со «своим»
жилым помещением можно делать все, что угодно. Следует помнить, что
обладание такой собственностью, как квартира, не только дает право ею
распоряжаться, но и накладывает на собственника определенные
обязательства по ее содержанию, включая и ограничения, связанные с
перепланировками.
Главное ограничение определено тем, что любая перепланировка не должна
наносить ущерб надежности конструкции здания, в котором расположена
квартира, а так же нарушать права других граждан».
Что такое перепланировка?
Определение перепланировки прописано в Жилищном кодексе РФ:
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену
или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или
другого оборудования, требующие внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его
конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения.
Может ли проводить перепланировку не собственник, а житель муниципальной квартиры?
В соответствии с Жилищным кодексом РФ с заявлением о перепланировке жилого помещения обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо. Наниматель жилого помещения для начала действий, связанных с процедурой перепланировки, должен получить доверенность от собственника помещения на осуществление этих действий. Если речь идет о муниципальной квартире, значит получить доверенность от муниципалитета. Таким образом, перепланировку может осуществлять не только собственник, но и наниматель муниципальной квартиры при наличии доверенности на совершение этих действий.
Насколько часто (по данным БТИ) нижегородцы занимаются перепланировкой своих квартир? И в каких квартирах она наиболее распространена?
Точную цифру всех
перепланировок по городу назвать не могу, такими данными БТИ не
располагает. Мы владеем информацией по количеству обращений граждан в
нашу организацию за заключениями о возможности перепланировки квартиры
(подобные заключения делаются организациями, имеющими соответствующие
лицензии, в том числе и нашей). Только в текущем году выдано 577
заключений по перепланировкам. Реальное их количество значительно
превышает эти цифры.
Что касается того, в каких квартирах наиболее распространена
перепланировка, можно лишь сказать, что в новостройках она
осуществляется реже, чем в домах, построенных в прошлом веке. Точнее
говоря, в новостройках, как правило, перепланировка осуществляется уже
на этапе строительства здания с внесением соответствующих изменений в
проектную документацию и, следовательно, не является перепланировкой,
как таковой.
Какова процедура осуществления перепланировки «по закону»?
Процедура осуществления перепланировки установлена Жилищным кодексом РФ.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в
орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения
переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (как
правило, это – администрация района) и представляет документы:
• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по утвержденной форме
• правоустанавливающие документы на данное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
перепланировки жилого помещения. Проект подготавливает лицензированная
организация.
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого
помещения. Технический паспорт готовит БТИ. Срок изготовления – 14 дней,
стоимость ориентировочно 500-600руб.
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры
о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если дом, в
котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или
культуры.
Это исчерпывающий перечень документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. По результатам рассмотрения выдается решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которое является основанием для проведения заявленных действий.
После проведения перепланировки следует обратиться в орган местного самоуправления (в администрацию района) с заявлением о принятии помещения в эксплуатацию. Акт приемочной комиссии является основанием для внесения соответствующих изменений в документы технического учета (в технический паспорт жилого помещения).
Дальнейшие действия:
• Собственник обращается в БТИ за получением комплекта документов
(нового технического паспорта квартиры и кадастрового паспорта) для
последующего обращения в Управление Росреестра. Срок изготовления – 20
дней, ориентировочная стоимость 1200-1500руб.
• Обращение в Управление Росреестра за внесением изменений в Единый государственный реестр прав.
После совершения этих действий процедуру можно считать завершенной. Как видно, она достаточно длительная. Но только после этого собственник квартиры может распоряжаться (продавать, дарить и т.д.) квартирой, не опасаясь последствий, связанных с самовольной перепланировкой.
Какой штраф придется заплатить гражданину, осуществившему незаконную перепланировку?
В соответствии с Кодексом административных правонарушений (Ст. 7.21.) самовольная перепланировка влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей. Но не это является главным. Наиболее существенными являются санкции, предусмотренные Жилищным кодексом (Ст. 29). Собственник (или наниматель) жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять следующие решения:
• в отношении собственника - о продаже с
публичных торгов такого жилого помещения с выплатой ему вырученных
средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с
возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого
помещения в прежнее состояние;
• в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении
данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения,
являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности по его
приведению в прежнее состояние.
К этому, очевидно, следует отнести и последствия, связанные с признанием ничтожными сделки с квартирой, которая самовольно переоборудована. С подобными исками в суд могут обратиться покупатели квартир, самовольно перепланированных прежними владельцами (продавцами), если продавец не поставил в известность покупателя о подобной самовольной перепланировке.
Как узаконить самовольную перепланировку?
В данном случае ЖК РФ предусмотрено, что суд может принять решение об оставлении жилого помещения в перепланированном состоянии. Таким образом, узаконить самовольную перепланировку можно только в судебном порядке. В суд следует представить следующие документы:
• исковое заявление об оставлении квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии;
• правоустанавливающие документы на это жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленное заключение о возможности оставления квартиры в
переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Проект
подготавливает лицензированная организация. Сроки проектирования и
стоимость работ носят договорной характер (в зависимости от сложности
перепланировки).
• технический паспорт данного жилого помещения по состоянию до
перепланировки и после перепланировки. Технический паспорт готовит БТИ.
Срок изготовления – 14 дней, ориентировочная стоимость 800-1000руб.
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе
временно отсутствующих), занимающих это жилое помещение на основании
договора социального найма;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом, является памятником архитектуры, истории или культуры.
• Экспертное заключение Центра гигиены и эпидемиологии о соответствии
перепланированного помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям к
жилым помещениям.
Как видно, перечень документов подобен тому, который требуется для обращения в администрацию о проведении перепланировки в законном порядке, т.е. до её совершения.
Дальнейшие действия аналогичны уже описанной выше процедуре с той лишь разницей, что в качестве правоустанавливающего документа будет не разрешение на перепланировку и акт приемочной комиссии, а решение суда об оставлении помещения в перепланированном состоянии.
Зачем вообще узаконивать перепланировку, если гражданин не собирается совершать никаких сделок с квартирой?
Прежде всего, рано или поздно, но делать это придется. Возможно, уже наследникам. Но главное не в этом.
В отношении перепланировок самым печальным итогом может быть обрушение конструкций здания, ослабленных при перепланировке. Могут возникнуть и возгорания, возникшие в результате короткого замыкания (или перегрузки), связанные с неграмотным переустройством электрических сетей, воспламенение и взрыв бытового газа и т.п. Могут быть и другие аналогичные последствия.
В итоге – что дешевле: сделать перепланировку, а потом её узаконить, или начать с оформления документов?
Иными словами - что лучше: нарушить закон, а потом пытаться устранить последствия, или не делать этого? Я вообще не стал бы переводить все в экономическую сферу. Я уже говорил о последствиях, которые нельзя измерить деньгами. Тем более, что по срокам и по деньгам эти затраты сопоставимы. А поскольку в большинстве своем мы не являемся ни проектировщиками, ни архитекторами, то можем произвести такую перепланировку, которая не может быть узаконена даже в судебном порядке.
Что собственник имеет право переделывать в квартире по собственному усмотрению, не боясь нарушить закон?
Можно делать в квартире все, что не попадает под понятие перепланировки и (или) переустройства. Например, текущий ремонт квартиры (окраска, оклеивание стен, потолков, настил полов и многое другое). Задуматься следует тогда, когда вы планируете изменить конфигурацию квартиры, т.е. снести, перенести перегородки или капитальные стены, перенести инженерные сети и санитарно-техническое оборудование и т.п. В этом случае можно избежать многих проблем, если вовремя обратиться к специалистам.
Материал подготовила Н.Белова
