Гражданское законодательство допускает ситуации, в которых
собственность на объект недвижимости является не единоличной, а
совместной. Почему так бывает? Как приобрести или продать общую
квартиру?
Прибежали в избу дети
Жизнь многогранна, и обстоятельств, при которых может появиться совместная собственность, множество. Перечислим самые типовые. Прежде всего это, конечно, приватизация — те, кто был постоянно зарегистрирован по месту жительства (прописан) в квартире, и становятся ее собственниками. Второй очевидный вариант — наследование: у умершего человека было два или больше наследников, и квартира становится их совместным имуществом.Еще один вариант — несовершеннолетние дети. Ныне действующий Жилищный кодекс устанавливает, что согласие органов опеки на сделку требуется только в том случае, если ребенок является сособственником продаваемой квартиры. Но до вступления в 2005 г. в силу ЖК было иначе: опекуны считали себя вправе вмешиваться в любые сделки, где так или иначе фигурировали несовершеннолетние, даже в роли просто зарегистрированных. Простой пример: одинокая мама (единоличная собственница квартиры, ребенок только зарегистрирован) хочет эту недвижимость продать и купить квартиру подешевле — у нее острые материальные проблемы, нужно получить доплату. Орган опеки соглашается, но выдвигает условие, чтобы во вновь приобретаемой квартире половина принадлежала ребенку. Так и появляется совместная собственность.
Особый случай
Как, вероятно, уже догадались читатели, знакомые с данной проблемой, особый случай — это имущество людей, состоящих в браке. Гражданское и семейное законодательство гласит, что единоличной собственностью каждого из супругов является то, с чем он пришел в брак, а также то, что было получено каждым из них лично — в дар или по наследству. Так, если жене ее мама подарила квартиру либо жилье досталось в наследство от умершей бабушки — это квартира лично жены, муж к ней не имеет никакого отношения. А вот все остальное — собственность совместная…
Необходимо отметить еще два момента — чрезвычайно тонких.
Во-первых, свидетельство о собственности может быть выдано только на одно имя, но сути это не меняет. Например, муж купил квартиру исключительно на себя, во всех документах фигурирует только он. Но квартира все равно совместно нажитое имущество, и жена имеет право на ее половину.
Во-вторых, распоряжаться таким имуществом надо сообща даже в том случае, если брак уже распался. Скажем, в 2007 г. квартира куплена в браке, в 2008-м произошел развод, а продавать квартиру надумали только сейчас. По закону все равно требуется отыскать бывшего супруга (супругу) и взять письменное согласие на сделку. С учетом того что люди расстаются обычно не в лучших отношениях, выполнить это требование порой бывает очень сложно.
Правовые последствия
Они очевидны: собственник — это человек, имеющий на квартиру полные права, без его согласия никакие действия с ней невозможны. Риэлторы могут рассказать немало занимательных историй. Например, о том, как в свое время в число собственников включили скромного 10-летнего сына. Потом из него вырос 20-летний балбес, наркоман, который теперь маму родную из квартиры взашей выгоняет. И повлиять на него особенно нельзя — сособственник. Или о том, как жена, которая за годы семейной жизни не заработала ни копейки, при разводе гордо заявляет, что купленная квартира — совместная собственность, и требует половину.
«По закону квартира, находящаяся в совместной собственности, принадлежит всем собственникам, — комментирует ситуацию Наталья Ракова, генеральный директор агентства Great reality. — На всех них одновременно лежат обязанности по содержанию этого жилья, уплате соответствующих налогов и т. д. Распоряжаться квартирой, находящейся в совместной собственности (дарить, продавать и т. п.), можно только всем сразу, поскольку право собственности на данное жилье не разделено на доли. Чтобы сделка не состоялась, достаточно несогласия хотя бы одного из собственников».
Что делать?
Перейдем к практическим рекомендациям. Человеку, уже имеющему совместное с кем-то имущество, можно порекомендовать одно: договариваться. Понятно, что идти на поклон к бывшей жене или собственному сынку-балбесу не хочется, но…
Существует, правда, альтернатива — добиваться выделения причитающейся вам доли, то есть раздела квартиры. Но тут есть пара подводных камней. Во-первых, далеко не каждый объект недвижимости делится «в натуре». Скажем, двухкомнатное жилье разделить еще можно (хотя доли, скорее всего, окажутся неравными — редко когда комнаты в квартире одинаковы по площади), а что прикажете делать с однушкой?! Во-вторых, раздел обычно оказывается невыгодным в финансовом смысле. Как отмечает Феликс Альберт, президент компании «Хирш-Россия», жилплощадь, продающаяся по комнатам, будет стоить меньше, чем если она продается целиком.
Те, кто еще не попал в подобную ситуацию, должны иметь в виду, что возможности для маневра имеются. Например, в последние годы стали очень популярными брачные контракты — они позволяют расписать режим любой собственности (в том числе и недвижимой), права и обязанности сторон в случае развода. Брачный контракт можно заключить в любой момент: и до регистрации брака, и сразу после, и через любое количество совместно прожитых лет. Конечно, выступить с подобным предложением нелегко: общественные стереотипы предписывают людям перед свадьбой порхать на крыльях любви и не думать о грязных денежных материях. Тут остается посоветовать вспомнить своих разведенных знакомых, уже пятый год сражающихся в судах за квартиру, — это воспоминание «наполнит вас решимостью», как пишут в современной психологической литературе.
Что до рекомендаций противоположной стороне (то есть тем, кто хочет купить квартиру, пребывающую в непростом юридическом совместном статусе), то для большинства ситуаций все просто. Сособственники перечислены в правоустанавливающих документах, и вам остается только дождаться момента, когда они закончат свои «кухонные» дуэли и как-нибудь договорятся между собой.
Печальное исключение составляет только недвижимость, приобретенная в браке, — как мы помним, в правоустанавливающих документах наличие супруги может и не упоминаться. Поэтому вариантов два: либо заполучить «вторую половину» для участия в сделке (в крайнем случае получить от нее нотариально удостоверенное согласие), либо убедиться, что продавец на момент приобретения квартиры в браке не состоял. В обоих случаях следует помнить, что любые бумаги могут быть подделаны — от этого никто не застрахован, поэтому проверку лучше поручить людям компетентным.
