В последнее время рынок ИЖК распахнул свои двери для заемщиков. Некоторые банки понизили ставки, увеличили срок кредитования, стали более лояльны к рассматриваемым кандидатурам. Однако сами заемщики, решившись на такой серьезный шаг, не в полной мере представляют, какие дополнительные расходы им предстоит понести.
По данным компании Penny Lane Realty, сегодня при сроке кредитования до 20 лет и первоначальном взносе от 20% в рублях и от 30% в валюте, процентная ставка составит соответственно около 13% и 11%.
Если же ориентироваться на срок кредитования до 30 лет, тогда, по данным компании «КРЕДИТ МАКС», можно найти ипотечную программу с первоначальным взносом от 10% и процентной ставкой от 9,5% в рублях и от 7% в валюте.
Как правило, максимальный срок предоставления займа – 30 лет. На момент получения кредита заемщику должно исполниться 21 год, а полностью погасить задолжность нужно до 65 лет.
«Предлагаемая заемщику ставка может меняться, так как ее величина зависит от объекта кредитования, рынка, на котором производится сделка (первичный или вторичный), формы подтверждения доходов (справка по форме 2-НДФЛ либо по форме банка), срока кредитования и первоначального взноса», - уточняет Александр Зиминский, эксперт ГРМ, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.
При подаче заявления в банк заемщик также должен определиться с системой расчета платежей – аннуитетный или дифференцированный способ погашения займа. Первый предполагает выплату равными суммами на протяжение всего срока кредитования, что позволит заемщику планировать свой бюджет. При дифференцированном платеже, начиная с первого дня, заёмщик платит сумму примерно на 25-30% превышающую аннуитетный платёж. Начисленный процент погашается в первую очередь, остаточная сумма платежа идет на покрытие основного долга, проценты начисляются на сумму остатка задолженности. В результате размер общего ежемесячного платежа с каждым разом уменьшается.
Кроме того, при одинаковых сроках кредитования и сходной процентной ставке, семья, выбравшая кредит с аннуитетным платежом, получит сумму кредита примерно на 20% большую, чем те, кто выбрал заем с дифференцированным платежом. Соответственно, такая семья сможет купить квартиру большей площади в более благоприятном районе.
По словам Александра Зиминского, дифференцированный платеж будет выгоднее только при длительном сроке кредитования и отсутствии планов на досрочное погашение. Сегодня большинство банков допускают возможность досрочного погашения кредита без санкций уже через 6-12 месяцев с момента его выдачи. При аннуитетном платеже это позволяет заёмщику погасить кредит с минимальной переплатой по процентам.
Не стоит забывать и про дополнительные расходы. К основным из них банки относят:
-
рассмотрение кредитной заявки – на сегодняшний день не все кредитные
учреждения берут данную комиссию, как правило, только за пересмотр. В
разных банках ее размер составляет от 1000 до 1700 рублей;
- выдачу кредита – от 1% до 3,5% (кроме Сбербанка);
- оценку квартиры - в среднем от 3 000 до 7 000 рублей, в зависимости от срочности;
«Оценка предоставляет банку обоснованность текущей рыночной цены квартиры. Именно от этой цены будет высчитываться первоначальный взнос и определяться размер предоставляемого кредита. Такая процедура исключает попытки нежелательного сговора между продавцом и покупателем с целью обмана банка. Как правило, обращаться можно только в аккредитованные банком оценочные компании», - уточняет член Экспертного Совета ГРМ, начальник отдела кредитования агентства недвижимости «КРЕДИТ МАКС» Вадим Кузнецов.
- страхование – как правило, является де-факто
обязательным, иначе процентная ставка по кредиту вырастает на 1-5%.
Заемщик может выбрать либо комплексное страхование, либо что-то на выбор
из: страхование риска жизни и здоровья заемщика, риска ущерба имущества
и риска потери титула собственности. «Полный пакет» стоит в среднем –
около 0,5 до 1% от суммы кредита.
- регистрацию – если заемщик самостоятельно относит документы в
регистрационную палату, госпошлина составляет около 2 тыс. рублей.
Однако Вадим Кузнецов советует провести регистрацию через банковского
сотрудника, оформив на него нотариальную доверенность. Стоит данная
услуга – около 12 000 рублей.
«Деньги, которые переплачивает
заемщик за регистрацию банку – справедливые деньги за работу сотрудников
кредитного учреждения, которые могут очень оперативно исправить
какие-то недочеты и ошибки, выявленные регистратором. У человека с улицы
таких возможностей не будет», - объясняет эксперт.
Также следует предусмотреть расходы на: сбор справок, необходимых для
проверки юридической чистоты объекта (например, выписка из ЕГРП); аренду
банковской ячейки; подготовку пакета нотариально заверенных документов,
необходимых для регистрации договора об ипотеке (доверенностей,
согласий и заявлений); нотариальное заверение договора ипотеки (по
требованию банка); комиссию за обналичивание кредитных средств; комиссию
за конвертацию денежных средств (в случае, когда, например, кредит
запрашивается в рублях, а продавец просит заложить в ячейку валюту),
услуги риэлтора и ипотечного брокера.
По словам Александра Зиминского, в целом дополнительные расходы могут составить 10% от суммы кредита в зависимости от выбранного пакета услуг и банка, осуществляющего кредитование.
Таким образом, по оценкам экспертов ГРМ, при наличии собственных средств в размере 20% от стоимости квартиры, приобретаемой с привлечением кредитных средств, и 20-30 летнем сроке кредитования, для покупки квартиры стоимостью 2,5 млн. рублей, совокупный доход семьи должен составлять 50-55 тыс. рублей. Чтобы приобрести жилье за 3 млн. рублей, семья должна получать 60-65 тысяч на двоих. Для покупки в кредит квартиры стоимостью 4 млн. рублей совокупный заработок должен составлять 80-85 тысяч в месяц.
«Можно однозначно ответить, что брать кредит и покупать квартиру лучше сейчас, так как инфляция растет, а цены на недвижимость тоже увеличиваются. Ипотечное кредитование практически вернулось на докризисный уровень в части предложений по процентным ставкам и подхода к андеррайтингу заёмщиков, что влечет за собой увеличение спроса, который, в свою очередь, стимулирует рост цен на недвижимость. На сегодняшний день нет сведений о планах по дальнейшему снижению ставки рефинансирования, от которой в том числе отталкиваются банки, рассчитывая процентные ставки, предлагаемые заёмщикам. Поэтому до конца 2010 года не стоит ожидать снижения ставок по кредитам», - советует Александр Зиминский.
