В 2010 году рынок недвижимости достиг дна. С наступлением осени цены стали медленно расти, однако именно сейчас эксперты советуют россиянам решаться на ипотеку, когда банки готовы выдать кредит в соответствии с реальными финансовыми возможностями каждого.
Факт восстановления экономики и банковской системы сейчас готовы оспорить немногие. Однако накопить на новую квартиру, ежемесячно откладывая в сейф из зарплаты, невозможно: цены растут быстрее. Самым приемлемым вариантом решения жилищной проблемы для большинства является ипотечный кредит, который заметно подешевел за последний год. Сегодня ставка колеблется на уровне 12-14% годовых и продолжает снижаться. С другой стороны, снижение ставок ведет к популярности и спросу на кредиты, которые, в свою очередь, разгоняют цены на жилье. В связи с этим, аналитики рекомендуют не затягивать выбор способа решения проблемы жилья. Эксперт департамента оценки / Morison International Ирина Воробьева отмечает положительную тенденцию восстановления ипотеки: "Рынок ипотеки восстанавливается. Финансовое положение населения страны стабильно, новых экономических потрясений не ожидается. Возвращается отложенный спрос. Однако сейчас надо понимать, что цены на жилье снижаться не будут. Скорее всего, нас ожидает рост".
Если семья может заплатить банку первоначальный взнос, ипотека имеет смысл, уверена Оксана Растрыгина, руководитель отделения компании "Азбука Жилья": "Разумеется, если семья накопила определенную сумму на первоначальный взнос и обладает необходимым уровнем доходов для погашения ежемесячных платежей, то на ипотеку, безусловно, решиться стоит. За прошедшие 3 квартала текущего года с возвращением на рынок отложенного спроса и постепенного улучшения благосостояния граждан цены на жилье в Москве и Подмосковье уже возросли на 8-10% на первичном рынке, на 3-5% на вторичном. По итогам текущего года удорожание стоимости жилой недвижимости, вероятнее всего, составит 10-12% в сегменте новостроек, 5-8% на вторичном рынке. По мере восстановления общей экономической ситуации и повышения платежеспособности населения, интерес покупателей к квартирам в Московском регионе еще более возрастет. Ожидается, что ближайшие 2-3 года рост цен на жилье продолжится с сопоставимыми показателям текущего года темпами, затем несколько замедлиться, но не опустится ниже темпов инфляции. Таким образом, если есть возможность, то решаться на ипотеку нужно уже сегодня, не дожидаясь дальнейшего удорожания жилья".
Оксана Растрыгина полагает, что ипотечные кредиты будут популярны в нашей стране благодаря законопроекту: "По итогам 2009 г. ипотечные кредиты были доступны всего 17% российских семей. В середине 2010 г. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. №1201-р была утверждена "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года". Принятая стратегия концептуально закрепляет необходимость развития ипотеки в жесткой взаимосвязи с правительственными мерами, призванными стимулировать строительство жилья экономкласса. Стратегия предполагает, что к 2030 г. ипотечные кредиты будут доступны 60% российских семей. Разумные условия кредитования, заложенные в рамках принятой стратегии, предполагают, что ипотека будет одним из инструментов регулирования роста цен на недвижимость".
"Привлечение ипотечного кредита - индивидуальное решение, которое должно приниматься заемщиком исходя из трезвой оценки своей платежеспособности в перспективе нескольких лет. На настоящий момент, несмотря на некоторую активизацию рынка недвижимости в столичных регионах, говорить об ажиотаже покупателей и быстром росте цен на квартиры не приходится. Рынок недвижимости сдерживается прежде всего низкой доступностью ипотечных кредитов, с привлечением которых заключается небольшая по сравнению с докризисным периодом доля сделок, - делится своей точкой зрения Денис Демин, заместитель управляющего директора ЗАО ИК Ленмонтажстрой. – Снижение процентов по ипотечным кредитам проблематично в условиях ослабленной банковской системы и высокой инфляции в стране. По-видимому, ставки по ипотеке продолжат медленное снижение, однако надо учитывать, что достижение ими уровня "доступности" запустит механизм роста цен на жилье, причем, в условиях снижения объемов строительства этот рост может быть довольно быстрым. Это значит, что заемщику под меньшие проценты придется брать больше денег. С этой точки зрения текущий период благоприятен для заемщиков с высоким уровнем официальных доходов, способных привлечь ипотечный кредит под относительно невысокий процент и "выиграть время" у рынка недвижимости".
У своего жилья масса преимуществ, которые никогда нельзя будет сравнивать со съемной квартирой, в которую в любой момент может прийти хозяин и попросить вас съехать. "Брать ипотечный кредит целесообразно, когда семья не имеет своего жилья и арендует квартиру, выплачивая ежемесячно довольно приличную сумму 25 000 – 30 000 рублей. При этом семья не имеет собственной квартиры и в любой момент может лишиться и съемного жилья. Поэтому покупка квартиры в ипотеку, хотя и весьма дорогое удовольствие, но в итоге покупатель приобретает свое собственное жилье, а значит и независимость. Кроме того, цены на недвижимость действительно повышаются. Конечно навряд ли осенью стоимость квартир значительно возрастет, платежеспособный спрос еще не восстановился до кризисного уровня. Но тем не менее в последний год темпы продаж увеличилась, а значит снижения точно не будет. Нефть не дешевеет, а постепенный рост цен наблюдается практически везде. Поэтому, вероятней всего за осень цена кв.м. в Москве повыситься на 5-10 %. В ближайшие 2-3 года, даже если ежемесячный рост на недвижимость будет составлять 1-2 %, недвижимость будет повышаться на 12-24 % в год", - отмечает Наталья Алиханова, руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость".
В то же время, добавляет эксперт, ипотечные ставки, как и размер первоначального взноса, в настоящее время снизились и данная услуга, стала намного доступней, чем в 2009 году. Выгодно брать кредит на небольшой срок, например на 5 лет. В данном случае и ставки ниже и итоговая цена квартиры не увеличивается в 1,5-2 раза, как при кредите на 15-20 лет. Если брать кредит на 5 лет, можно найти за 10-11 %, при первоначальном взносе 10 %. Если на 15 лет, ипотечная ставка варьируется от 12 %. Что касается доходов, то ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам достаточно высоки и на них уйдет от 30 000 рублей в месяц, при покупке типовой однокомнатной квартиры в спальном районе. То есть бюджет семьи должен быть от 60 000 рублей и выше в месяц.
Специалисты пресс-службы компании
"НДВ-Недвижимость" также отмечают благоприятные условия для ипотеки: "На
наш взгляд, сейчас удачное время для того, чтобы взять ипотечный кредит
на новостройку.
Банки стали более лояльными к заемщиками, программы – более
разнообразными. Каждый может для себя выбрать оптимальный вариант.
Вопрос в том, что сейчас наша страна в плане развития ипотечного
кредитования существенно отстает от западных стран, и предложить такие
выгодные и удобные условия, как за рубежом, Россия пока не может. В
перспективе, у России есть возможности, при условии принятия
правительством ряда соответствующих мер, выйти на процентную ставку в
размере 7 %. В то время как на западе процентная ставка уже сейчас
равняется примерно 4 %. Неудивительно, что там ипотечное кредитование
является массовым продуктом. В России спрос на ипотечные кредиты растет в
геометрической прогрессии, но разрыв между нашей страной и западом все
же велик. Кроме того, одной из причин слабого развития ипотечного
кредитования у нас в стране является отсутствие длинных денег".
Безусловно, чтобы решиться на покупку квартиры, нужно быть уверенным в своей работе, которая приносит доход. Ирина Воробьева считает, что для оформления кредита уровень доходов россиян должен быть выше среднего: "Учитывая, что процентные ставки во многих банках являются плавающими, может оказаться так, что заемщик через 10-15 лет столкнется с серьезными трудностями в связи с необходимостью выплаты процентов по кредиту. Таким образом, уровень доходов должен быть выше среднего уровня по России и составлять не менее 20-30 тыс. в мес., для того чтобы оформлять кредит. Тем не менее, даже этот уровень заработной платы не предполагает максимальной доступности ипотечного кредитования для россиянина".
Оксана Растрыгина посчитала, сколько должны зарабатывать жители столицы, чтобы они могли купить квартиру: "В целях определения необходимого для оформления ипотеки уровня доходов семьи можно произвести элементарные расчеты. В настоящее время средняя стоимость 2-комнатной квартиры экономкласса в Москве составляет около 6,5 млн. руб. При наличии первоначального взноса в размере 15%, то есть 1,3 млн. руб. получаем необходимый размер кредита 5,2 млн. руб. В случае оформления ипотеки на 30 лет и процентной ставке 10% (текущий уровень инфляции) размер ежемесячного платежа составит около 45 тыс. руб. Для получения одобрения заемщиков банком ежемесячный платеж не должен превышать 40% от размера дохода семьи. Таким образом, доход семьи должен составлять 110-115 тыс. руб. в месяц, то есть около 42 тыс. руб. на одного члена среднестатистической московской семьи".
Брать ипотеку или не брать, решать Вам. Главное - не прогадать.
