Несмотря на все призывы и заклинания со стороны властей, приучить застройщиков работать в рамках 214-ФЗ о защите прав дольщиков не удается. Даже пробные репрессии, которые чиновники пытаются применить к строителям в соответствии с принятыми летом поправками к закону, помогают мало.
По данным Комитета по строительству, сейчас в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ведет продажи лишь 41 компания на 78 объектах. В мае таких фирм было 38, объектов — 73. Таким образом, «индекс законопослушности» почти за пять месяцев вырос всего на три компании и пять объектов. Если учесть, что всего в городе около 230 строек, существующая динамика позволяет предположить, что на полный перевод строек Петербурга на работу по 214-му закону потребуется 132 месяца — почти 13 лет. Это, конечно, преувеличение, так как все строящиеся в данный момент дома будут готовы максимум к 2014 году. Таким образом, большая часть домов-«рецидивистов» к тому времени (очень хочется верить) будет достроена и сдана в эксплуатацию. Соответственно, статистика как-то скорректируется.
С другой стороны, большая часть заложенных в этом году объектов выводится на рынок в соответствии с 214-ФЗ. Правда, говорить о том, что застройщики хорошие и сознательные, со стопроцентной уверенностью не приходится. Соответствовать закону их вынуждает рыночная ситуация — без банковских кредитов начать новый объект практически нереально, да и продавать потом квартиры без ипотечных программ проблемно. А банки (львиная доля кредитов выдается застройщикам государственными Сбербанком и ВТБ) готовы давать деньги только под полностью упакованный проект, что, естественно, подразумевает соответствие 214-ФЗ.
Как бы карающий меч
С другой стороны, поправки в закон, принятые Государственной думой в июне, дали властям больше возможностей для контроля над застройщиками. В частности, они распространяют закон на «все сделки с привлечением средств граждан, включая и предварительные договоры». Одновременно устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств граждан в порядке, не предусмотренном 214-ФЗ. Штраф для должностных лиц составит 20–50 тыс. руб., для юридических лиц — 500 тыс. — 1 млн руб. В итоге, после долгих предупреждений, власти наконец-то попытались покарать нерадивых застройщиков.
Так, в конце августа антимонопольная служба возбудила административное производство в отношении компании «Петротрест», которая рекламировала квартиры в жилом доме, не имея разрешения на его строительство. На своем сайте застройщик разместил информацию о стоимости квадратного метра в строящемся 25-этажном комплексе на бульваре Красных Зорь и прочие данные о доме. Объявление о начале строительства и о ценах на квартиры появилось на сайте весной этого года, когда у компании «Петротрест» имелись документы только на проведение изыскательских работ, а не на возведение. В ФАС посчитали, что подобные сообщения носят рекламный характер, тогда как в компании отмечают, что лишь хотели таким образом анонсировать строительство. «Петротрест» снял всю информацию со своего сайта, подчинившись предписанию антимонопольщиков. Сейчас дело находится в административном производстве, застройщику грозит штраф от 100 до 500 тыс. руб.
Еще раньше, в середине марта, Комитет по строительству оштрафовал ООО «ТД «Сигма» на 400 тыс. руб. за то, что компания, продавая квартиры в строящемся доме на Рыбацком проспекте, 17, привлекала покупателей жилья на основании предварительных договоров купли-продажи. Тем не менее быстрого наказания не получилось — «Сигме» на первом суде удалось отстоять свою «честь», и дело пошло по судебным инстанциям.
Регистрационные метания
Свое нежелание или невозможность продавать жилье по закону застройщики объясняют регистрационными сложностями. Дело в том, что до регистрации договора долевого участия по 214-ФЗ в Росреестре застройщик не имеет права принять у покупателя деньги в счет оплаты купленной квартиры. В итоге законопослушные компании, работающие по 214-ФЗ, оказались в худшем положении, чем те, кто его не соблюдает. По сути, финансирование их строек стало напрямую зависимым от скорости работы управления Росреестра. В середине лета, по словам вице-президента СРО НП «Объединение строителей Петербурга» Алексея Белоусова, у десяти крупнейших застройщиков скопилось девять тысяч договоров долевого участия, которые они предполагали отдать на регистрацию в ближайшие три месяца. То есть речь идет о зависшей сумме порядка 21 млрд руб.
Власти пытаются решить этот вопрос, и на прошлой неделе в Смольном состоялась закрытая встреча главы ГУ Росреестра по Санкт-Петербургу Галиной Волчецкой со строителями и представителями городских властей, на которой застройщики попытались выяснить, когда сделки будут регистрироваться в положенное по закону время. Но и на этот раз окончательного ответа не получили. В интервью «Бюллетеню Недвижимости» Галина Волчецкая объяснила, что проблемы с регистрацией возникли в связи с кадровым кризисом: «В этом году с января по середину мая мы потеряли порядка 150 сотрудников. Если учесть, что сейчас в регистрационном блоке вакантно 30% должностей, то несложно оценить серьезность ситуации. Да, сегодня мы набираем новых людей, но они становятся квалифицированными специалистами в лучшем случае через полгода, а чаще всего через год работы в сфере регистрации». То есть ожидать быстрого решения проблемы пока не приходится.
Кстати, из-за проблем с регистрацией в нарушители закона угодил и «Главстрой-СПб», который, начав продавать квартиры еще в мае, договоры в соответствии с 214-ФЗ смог оформить только в июле. «Задержки в получении договоров, прошедших госрегистрацию, не позволяют своевременно получать деньги от граждан в соответствии с законом. Появляются финансовые разрывы у строительных компаний. Однако возникающие проблемы сводятся, по сути, к организационным. Уверен, через какое-то время ситуация выровняется, что приведет к росту и продаж, и строительного бизнеса в целом», — предположил Андрей Мельниченко, начальник отдела правового обеспечения инвестиционных проектов «Главстрой-СПб».
Формальное соответствие
«Бюллетень Недвижимости» провел мониторинг сайтов на наличие проектных деклараций строящихся объектов и обзвонил отделы продаж десяти крупных компаний. В результате мы выяснили, в каких фирмах заключаются договоры в соответствии с 214-ФЗ, а в каких — нет.
Мы обратились в RBI (включая «Северный город»), «ЛенСпецСМУ», «Главстрой-СПб», «Ленстройтрест», «Петротрест», «Строительный трест», «ЮИТ Лентек», «Мегалит», Группу ЛСР (ГДСК и «Возрождение Санкт-Петербурга») и «ЛЭК». То есть в компании, которые возводят в совокупности почти половину городского жилья.
Результат оказался обнадеживающим: на сайтах всех перечисленных строительных компаний проектные декларации есть. Причем практически по всем строящимся объектам (кроме половины объектов компании «ЛЭК») имеются разрешения на строительство. Еще одно исключение — «ЛенСпецСМУ», свой жилой комплекс «Радуга» компания продает по схеме жилищно-строительного кооператива, которая не нарушает 214-ФЗ. Но декларации по этому объекту на сайте нет.
Обзвон отделов продаж
также ничего криминального в наше расследование не добавил. В
большинстве фирм «купить» квартиру вне договора долевого участия не
удалось. Предварительные договоры предлагали заключить только в компании
«ЛЭК».
Застройщики, по крайней мере большая их часть (из числа тех, кто и
впредь намерен работать в Петербурге), заявляют о неизбежности перехода
на 214-ФЗ. Правда, пока власть не только стимулирует строителей к этому,
но и создает препоны в виде проблем с Росреестром. Если эти вопросы
решить, строительный рынок, наверное, станет более законопослушным и
открытым.
КОММЕНТАРИИ:
Светлана Петрова, руководитель отдела по работе с недвижимостью ГК «Балтийский Монолит»:
— Еще до открытия продаж в 2007 году наша компания приняла решение работать по 214-ФЗ, хотя на тот момент в Петербурге практически не было объектов, продаваемых в соответствии с этим законом. У нас не возникало сомнений в правильности работы по такой схеме, несмотря на некоторые сложности: например, необходимо было полностью разрабатывать проект договора в соответствии с законом и согласовывать его текст с юридической службой Управления Федеральной службы государственной регистрации по СПб. Есть некоторые сложности чисто технического порядка — длительная регистрация договоров долевого участия. Также закон предусматривает довольно серьезные санкции к застройщику в случае неисполнения своих обязательств: при нарушении сроков ввода объекта в эксплуатацию и задержке в передаче квартир — то есть застройщику приходится заранее перестраховываться и иногда закладывать в договоры более пессимистические сроки завершения строительства, чтобы гарантированно успеть в срок. Застройщику нужно более тщательно планировать финансирование и строительство объекта, чтобы выполнить все свои обязательства с минимальными рисками и потерями для себя.
Но применение закона имеет и некоторые плюсы — например, прохождение аккредитации в банках, чтобы применить программы ипотечного кредитования при продаже объекта. Схемы продажи по 214-ФЗ сегодня уже привычны: многие клиенты настаивают на заключении таких договоров и выбирают объекты застройщиков, работающих по 214-ФЗ.
Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
— Принятые поправки к закону, а также деятельность государственных структур, ответственных за соблюдение 214-го закона, окончательно заставили всех застройщиков осуществлять свою работу в правовом поле действия этого закона. То есть все те, кто до настоящего времени продолжал реализовывать квартиры, используя схемы, не предусмотренные законом 214-ФЗ, ведут активную деятельность, чтобы привести договорную базу с физическими лицами в соответствие с нормами указанного закона.
На сегодняшний день самый острый вопрос связан с функционированием регистрирующего органа. Денежные средства по договорам участия в долевом строительстве застройщик вправе привлекать только после государственной регистрации такого договора. Однако сейчас очень сложно не только получить в установленный срок документы, но и сдать их на регистрацию, так как у регистрирующего органа (по их данным) в настоящий момент не хватает человеческого ресурса из-за низкого бюджетного содержания.
Илья Еременко, генеральный директор Setl City:
— 214-ФЗ — это закон. И этим все сказано. Обсуждать тут нечего. Все наши объекты возводятся исключительно в соответствии с этим законом. Какие могут быть сроки перехода на работу по нему, если он действует уже более четырех лет? В первую очередь, сами покупатели и их нежелание связываться с компаниями, которые закон не соблюдают, и должны быть главным стимулом к тому, чтобы все застройщики по нему работали. Он несовершенен, он усложняет строительным компаниям жизнь и создает серьезные риски. Надо вести работу по его корректировке. Но мы для себя еще со времени вступления в силу этого закона все дискуссии по нему закрыли: мы его не обсуждаем, а просто по нему работаем.
