Покупка недвижимости — дорогостоящее и ценное приобретение в жизни
человека. Именно поэтому здесь важно просчитать каждый шаг и уж точно
нужно с осторожностью относиться к неоправданно дешевым вариантам.
Объявление о продаже квартиры с низкой ценой может оказаться обычной
мышеловкой с бесплатным сыром.
Уловки мошенников
Следует иметь в виду, что заманчиво низкие цены часто соседствуют с обманчивыми намерениями. Низкая стоимость квартиры — одна из главных уловок мошенников. И зачастую самое худшее для нового собственника жилья обнаруживается после сделки. «Вскрываются факты всевозможного обременения квартир со стороны третьих лиц, подделка документов на недвижимость, паспортов и т. д. Все это может привести к признанию сделки недействительной. Бывает, что мошенники специально выставляют в объявлении дешевую стоимость квартиры, чтобы на нее организовать очередь, а затем принимают от покупателей авансы и скрываются. Вернуть свои деньги в таких случаях очень сложно и зачастую невозможно», — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».Опасностей, подстерегающих добропорядочного покупателя, достаточно много. По данным Московской ассоциации риэлторов, сегодня почти половина всех сделок приходится на неорганизованный рынок, а примерно четверть совершается при участии так называемых черных маклеров.
При покупке жилья специалисты советуют обращать внимание на правоустанавливающие документы продавца, к примеру на то, когда был подписан договор купли-продажи. Тот факт, что квартира куплена за месяц до продажи и ее предлагают по низкой цене, должен насторожить покупателя.
Подстава со стороны мошенников может заключаться и в другом. К примеру, вы купили квартиру, а позже выяснилось, что продавец ее считается недееспособным и в сделке участвовать не может. Результат для покупателя плачевный: ни денег, ни квартиры. «Необходимо уточнить, не состоит ли продавец квартиры на учете в психоневрологическом либо наркологическом диспансере, — советует С. Бирина. — Следует проверить наличие задолженностей по коммунальным и телефонным платежам, кто был предыдущим собственником жилья и куда убыл после продажи этой квартиры. Иными словами, попытаться восстановить историю квартиры».
Как это сделать? Собрать подобного рода информацию можно только на ощупь, то есть пообщавшись с соседями, желательно из двух-трех квартир, поговорив с жильцами во дворе, с председателем ТСЖ или консьержем. Пренебрегать самостоятельным сыском, особенно если жилищная проблема решается без привлечения опытных риэлторов, не стоит.
При покупке дешевой квартиры следует также обратить внимание, все ли собственники недвижимости (их может быть несколько) готовы продать свои квадраты по такой низкой цене. Для этого Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество», советует пообщаться с каждым из них в отдельности.
Сосед-дебошир как бонус
Следует отметить, что не каждая квартира, продаваемая по цене на 20–25% ниже рыночной, — дело рук мошенников. «Иногда причинами таких ценовых аномалий становятся обстоятельства, которые иначе как личным форс-мажором не назовешь, — говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». — Как правило, это ситуации, когда деньги требуются очень срочно».Заниженная стоимость в дорогом сегменте, говорит А. Уфимцев, может означать продажу банком залоговой квартиры по ликвидной цене, чего не стоит опасаться. Степень риска здесь невысока. Кроме того, добавляет Артем Кохановский, директор департамента элитной недвижимости АН Greatreality, дешевле могут продавать жилье по договору ренты, когда полноценным собственником покупатель станет только после смерти продавца квартиры.
И все же, как правило, низкая цена — следствие определенных дефектов самой квартиры. Например, первый этаж, под которым располагается сырой подвал, или последний этаж с протекающей крышей. А стены торцевой квартиры могут «плакать», из-за чего в комнатах будет повышенная влажность, а зимой холодно. На цены в сторону их снижения влияют и непрезентабельный вид из окон, отсутствие ремонта, старые коммуникации, аварийное состояние дома и т. п. Причем многие дефекты обнаружить с первого взгляда зачастую весьма непросто.
Многие жилищные недостатки хозяева скрывают. Например, квартиру в доме, где рядом проходит железная дорога, могут показывать в то время, когда в расписании движения электричек перерыв. Неблагополучные соседи — отдельная тема. Они достаются покупателю дешевого жилья, видимо, в качестве бонуса. Ими могут оказаться, например, пьющие и дебоширящие граждане. «Подвохом может стать и квартира на втором этаже, если под окнами расположен козырек подъезда или рядом пожарная лестница. Такая недвижимость легко становится объектом внимания воров. Квартиры на втором этаже часто находятся над офисами различных фирм, что тоже может быть чревато последствиями. Например, на такой склад ночью могут с шумом подъезжать грузовые автомобили», — приводит пример А. Кохановский.
Иными словами, заниженная стоимость квартиры всегда должна настораживать покупателя, замечает эксперт, особенно если ее стоимость на 40–50% меньше рыночной. Например, в панельных домах в спальном районе Москвы подозрительна цена в 2 тыс. долл./кв. м, в центре Москвы — цена на квартиру в доме ЦК стоимостью 4–5 тыс./кв. м.
Компас для цены
Сориентироваться на рынке недвижимости и понять, занижена стоимость на жилье или это его адекватная цена, поможет знание тех факторов, которые ее формируют. Один из них — это месторасположение дома. Например, в центре столицы цена 1 кв. м может быть в два раза выше, чем на юге или юго-востоке города. Другим значимым фактором является близость к станции метро. Это обстоятельство может повысить стоимость квартиры на 10–20%. «В пределах одного района большое влияние на цену оказывает категория и состояние дома, — объясняет Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Стоимость квадрата в современном монолитно-кирпичном доме возрастает по сравнению со старой панельной пятиэтажкой на 30–40%. Первый этаж сразу снижает стоимость примерно на 10% (за исключением квартир на первой линии домов в проходных местах, из которых можно сделать нежилое помещение для коммерческого использования). Окна на шумную улицу или вид на промзону — минус 5–10%. Последний этаж или неприглядный подъезд — минус 2–5%. Хороший евроремонт, наоборот, добавляет от 5 до 20%».Что касается юридических аспектов, то в первую очередь понижают цену проблемные ситуации с правоустанавливающими документами. Например, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны неучтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены.
Кроме того, проверить адекватность цены можно, сравнив ее со среднерыночными показателями. Так, по данным М. Раздольского, в июле стоимость 1 кв. м в сегменте экономкласса достигла уровня 154,4 тыс. руб. В сегменте бизнес-класса средняя цена 1 кв. м составила 210,9 тыс. руб. И, наконец, наиболее дорогие предложения элитного сегмента оценивают в среднем в 237,4 тыс. руб./кв. м.
