Сколько платить риэлтору?

Купить или снять квартиру в Москве, ровно как и в большинстве других городов, без риэлтора сегодня практически невозможно. При этом тарифы на их услуги не самые дешевые и подчас покупатель не понимает, за что он платит столь немалые деньги. В народе уже сложилась поговорка: приобретая квартиру, вы дарите риэлтору «Жигули». В Белоруси решили подойти к этой проблеме кардинально. Недавно президент Республики Беларусь Александр Лукашенко подписал указ, устанавливающий фиксированные цены на услуги риэлтора. А 14 марта 2008 года было выпущено постановление Правительства Республики Белоруси, согласно которому риэлторский тариф составил от 1% до 3% в зависимости от ценовой категории жилья. Воплощение подобного сценария в жизнь в России пока маловероятно, однако прецедент на рынке жилья уже создан. В связи с этим портал Realestate.ru решил выяснить, как подобные меры могут сказаться на рынке жилья: стабилизирует ли это ситуацию, даст покупателям и продавцам большие выгоды или наоборот грозит тупиком всему риэлторскому рынку?

Согласно постановлению Совета министров Беларуси № 386 от 14 марта 2008 года, опубликованному на Национальном правовом интернет-портале, тариф на услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости установлен в зависимости от стоимости объекта недвижимости от 1% до 3%. Так, 1% составляет ставка при купле-продаже объекта стоимостью свыше 200 тыс. евро, 3% - для объекта до 50 тыс. евро.

Кроме того, установлены ставки на консультационные услуги. Подбор вариантов сделки с объектами недвижимости исчисляется так: квартира – 45 евро, жилой дом - 60 евро, земельный участок - 40 евро, дача - 45 евро, гараж - 20 евро, нежилой объект - 95 евро. Подбор варианта аренды объектов жилого фонда для физических сил - 5 евро, для юридических лиц - 20 евро, нежилых помещений - 25 евро. 

Сегодня в Москве, по данным опрошенных Realestate.ru экспертов, стоимость услуг риэлтора при купле-продаже объекта жилой недвижимости, как правило, составляет от 2% до 4% от его стоимости. При этом, как отмечает генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова, тарифы в Москве формируются произвольно, по городу они обычно ниже, чем по загороду. В городе на первичном рынке в среднем они составляют от 2% до 3%, на вторичном – от 3% до 4%, в загородной недвижимости – от 3% до 5%. При аренде жилья как в эконом-классе, так и в «элитке» комиссия обычно составляет 100 %. Оплачивает услуги риэлтора, как правило, тот, кто заказывает услугу, то есть продавец. При этом в эконом-классе договор на услуги риэлтора зачастую подписывает покупатель. При аренде квартиры эконом класса действеут та же схема: услуги агента оплачивает арендатор, собственник ничего не платит. В случае, если квартира бизнес или «элитка», а также при сдаче в аренду загородных домов комиссию платит собственник.

Определенно, в условиях, когда жилищные проблемы для большинства людей стоят на первом месте, жилье становится таким же социальным продуктом, как молоко и хлеб, на которые государство в критических ситуациях может устанавливать фиксированную цену. Поэтому правовое урегулирование в данном случае влечет за собой позитивный эффект. Как отмечает директор по развитию DELIGHT REALTY Ольга Павлова, во-первых, фиксация цен избавляет риэлторов от недобросовестной конкуренции агентств, которые за счет низкого качества услуг и стоимости расходов снижают размер комиссии до 1-1,5%. А во-вторых, существование нормативного акта избавляет агентства от необходимости аргументировать размер комиссии, раскладывая его на многочисленные затратные составляющие. «Поскольку работа риэлтора в нашем обществе воспринимается не совсем правильно, то если процент будет зафиксирован государством, не будет возникать пикантных ситуаций, когда клиенты риэлторских компаний не понимают, за что платить риэлтору, после того как сделка состоялась, и работа выполнена», - подтверждает И. Могилатова из компании TWEED.

При этом фиксация комиссии по-разному отражается на различных секторах недвижимости. В настоящий момент действует правило: чем дешевле объект, тем больше процент. Поэтому снижение ставки на жилье эконом-класса, комиссия по которому может достигать 6%, может стать хорошей новостью именно для покупателей дешевого жилья.

Однако же не стоит считать, что регулирование экономических процессов сверху может привести только к положительным результатам. Одной из самых очевидных угроз, по словам коммерческого директора бюро недвижимости «Агент 002» Валерия Барнинца, может стать уход части рынка в тень, поскольку для многих мелких и средних агентств недвижимости работать в таких условиях станет невыгодно. В частности, трудности у риэлторов могут возникнуть с жильем более низкой ценовой категории. Как отмечает О. Павлова из DELIGHT REALTY, в этой сфере одна сделка, как правило, влечет за собой другую - альтернативную, и поскольку агентство получает комиссию лишь с одной из двух квартир, комиссия может вырасти до 5% и более. В случае же ее фиксации агенту придется часть работы выполнять бесплатно, что в конечном счете скажется на результате работы.

Как отметил гендиректор CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров, любое жесткое регулирование губит здоровую конкуренцию, которая в свою очередь стимулирует повышение квалификации риэлторов. Получается, что в не зависимости от опыта и профессионализма специалиста, который ведет сделку, стоимость его услуг известна и неизменна. Это расслабляет людей. 

Основным же камнем преткновения в деле фиксирования риэлторских ставок является сам рынок недвижимости, поскольку он отличается от других большим количеством сегментов, что делает невозможным применение одних и тех же схем в разных его секторах. Более того, ни одна из форм оплаты услуг в сегменте продаж не подходит для рынка аренды. «Тарифы на риелторские услуги, - считает В. Барнинец из БН «Агент 002», - должны регулироваться рыночным способом, а также профессиональной практикой».

Панацеей в условиях, когда с одной стороны существует непонимание клиентов, откуда взялась данная сумма, а с другой стороны - большие затраты риэлторов на поиск объекта, показ, составление договора и дальнейшее обеспечение гарантий обоим сторонам сделки, может стать комплексный подход с частичным фиксированием цены. Как рассказала генеральный директор агентства «БЕСТ-Недвижимость» Лариса Патлух, в их компании действует тариф, который складывается из 2-х составляющих: фиксированной ставки на выполнение услуг и процента (также фиксированного) от стоимости объекта. «Я такой подход поддерживаю, потому что считаю, что риэлторская деятельность схожа с проектной. А в проекте всегда присутствует техническая и творческая составляющие, поэтому вполне справедливо, когда одна часть лимитирована в виде фиксированной цены, а другая – в виде процента». 

Сегодня в московских риэлторских агентствах действует несколько тарифных политик. По словам Л. Патлух из «БЕСТ-Недвижимость», в компаниях, работающих по фиксированной ставке, комиссия составляет от 2% и выше. В компаниях же, где тариф формируется из 2-х составляющих, ставки могут быть такие: 56000 руб. + процент, или 75000+ процент. В этом случае процент составляет от 1,5% и выше, в зависимости от стоимости объекта. Компании, работающие только на проценте, заявляют процентную ставку от 4% до 8%. При этом тенденция устанавливать фиксированный тариф, как отметила Л. Патлух, прежде всего, характерна для городского рынка недвижимости, когда как для «загородки» наиболее актуальным остается процентная ставка, поскольку каждый раз приходится иметь дело с нетипичным объектом. 

В условиях, когда фиксация тарифов только начинает внедряться, и большинство риэлторских фирм пока еще работают на процентной ставке от стоимости объекта, главным вопросом остается рост тарифов в будущем, зависящий в первую очередь от стоимости самой недвижимости.

«При бурном росте цен на недвижимость процентная ставка за услуги может немного уменьшаться. Однако это больше характерно для новичков, профи ставки не меняют, так как знают себе цену и имеют постоянных клиентов с твердыми тарифными ставками». - сказал В. Барнинец из БН «Агент 002». «Снизить рост комиссионных может также и значительное падение цен на недвижимость, однако в современной ситуации это крайне сомнительно», - отметила О. Павлова из компании Delight. 

Еще одну вескую причину изменения тарифных планов на рынке – демпинг цен – риэлторы также не считают реальной: снижение размера комиссионных возможно лишь в случае прихода на рынок большого количества игроков, имеющих возможность серьезного демпинга и многолетней работы без прибыли.

В общем, покупатели и продавцы квартир и загородных коттеджей могут быть спокойны – тарифные планки большинства столичных риэлторов вряд ли изменятся в обозримом будущем, разве что пока сверху не будет выпущен сдерживающий закон... В любом случае, на риэлторе всегда можно сэкономить, например, при регистрации объекта недвижимости или при его поиске, которым можно заняться самостоятельно.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Источник: RealEstate.ru

Опубликовано: Абаканский городской портал о недвижимости «Мир Метров Абакана».
При использовании материалов активная (прямая) гиперссылка обязательна.