Оформляем в собственность

Разбираем наиболее характерные проблемы, которые уже начали возникать в ходе «дачной амнистии»

Проблема 1. Лишние сотки

Один из основных документов, необходимых для регистрации прав на землю, - кадастровый план участка. Для его составления требуются землеустроительные работы, включающие измерение площади землевладения, установление границ на местности и т. п.

В ходе этих мероприятий многих дачников ожидает открытие: оказывается, что фактический размер участка и его конфигурация (расположение на местности) явно не совпадают со сведениями в документах о предоставлении земли, выданных, как правило, десятки лет назад.

На практике чаще всего встречается ситуация, когда участок, находящийся в фактическом пользовании дачника (обнесенный забором, застроенный и т. п.), превышает размеры, указанные в документах.

В принципе «дачная амнистия» позволяет бесплатно оформить в собственность такие «лишние» сотки. Однако - с рядом условий и оговорок.

Прежде всего требуется, чтобы соседи, иные лица и организации не имели претензий к фактическим границам, утвержденным при межевании.

Соседи обычно не сопротивляются давно к традиционно устоявшимся границам. «Сюрпризы» преподносят председатели товариществ и кооперативов, а также местные власти. Они неожиданно вспоминают, что несколько соток, самовольно обустроенных и используемых дачником, на самом деле находятся в собственности товарищества (кооператива) либо муниципалитета. Как тут быть?

Прежде всего попросите предъявить документы, подтверждающие право собственности таких организаций (органов) на оспариваемые ими сотки. Если все подтвердится, то дальнейшее развитие событий будет во многом зависеть от воли «проснувшихся» собственников. Они могут великодушно принять решение о бесплатной передаче земли дачнику (для этого требуется ряд серьезных юридических процедур), а могут потребовать выкупа по рыночной цене. И это их полное право.

Еще одно важное условие: обнаруженный при измерениях «лишний» кусочек земли не должен превышать минимального размера, установленного для участков соответствующего назначения (эти размеры в каждом регионе свои). Так, например, для дачных участков в Подмосковье - это 6 соток. Для участков под индивидуальное жилищное строительство - в некоторых районах - 3 сотки, в других - одна и т. д. (уточняйте в местных органах власти).

Если ваш излишек превышает такой минимальный размер, то сверхнормативную часть, скорее всего, придется выкупать.

Проблема 2. Земли меньше, чем по документам

Бывают, однако, и противоположные ситуации: в результате измерений на местности выясняется, что используемый участок недотягивает до площади, указанной в документах о предоставлении земли. Казалось бы, невелика проблема, ведь ничего чужого вы не присоединили.

На самом деле в этой ситуации при госрегистрации права собственности на участок возникают немалые сложности. Регистрационная служба требует предоставить документы, подтверждающие, кому и каким образом от вас перешла недостающая часть участка: продали вы ее, подарили кому-то или как?

На этот случай «дачная амнистия» предусматривает четкий механизм действий. Вам нужно:

• обратиться в территориальный орган Роснедвижимости по месту нахождения участка с заявкой о внесении в госземкадастр сведений об уточненной площади участка на основании документов о межевании и о выдаче кадастрового плана со сведениями, необходимыми для государственной регистрации права на участок с учетом уточненной площади;
• затем обратиться в территориальное управление Росрегистрации с заявлением о внесении уточненных данных об участке в Единый государственный реестр прав на основании п. 4 ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в новой редакции от 30.06.2006. К заявлению прикладываете кадастровый план.

В результате вам на руки должны выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок той площади, которая определилась при межевании и указана в кадастровом плане.

Проблема 3. Водоохранная зона

С усилением активности Росприроднадзора все больше дачников узнают, что их участки, оказывается, попадают в границы природоохранных зон, чаще всего - водоохранных. Что по закону может случиться с такими землями?

Прежде всего учтите: водоохранная зона имеет юридическое значение, только если ее границы непосредственно установлены на местности: т. е., подходя, например, к озеру, вы можете увидеть соответствующие ограничивающие знаки.

Нахождение участка в водоохранной зоне не препятствует заключению сделок с такой землей и ее использованию, если при этом соблюдается природоохранное законодательство.

В частности, ст. 65 нового Водного кодекса разрешает возводить постройки в водоохранной зоне при условии, что они оборудованы «сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, истощения и засорения». Как объясняют в Комитете Госдумы по природным ресурсам и природопользованию, виды и характеристики таких сооружений для различных участков и построек определят в дополнительном документе - специальном регламенте, который должна разработать ГД.

Вопрос в тему. А если оставить все как есть?

Узнавая о сложностях оформления участков и построек, о возможных неблагоприятных последствиях таких трудов (необходимость выкупать «лишнюю» землю, слухи о грядущих непомерных налогах), часть дачников задается вопросом: а не лучше ли оставить все как есть? И, с другой стороны, не отнимут ли тогда землю под предлогом неоформленных прав на нее?

Что касается последнего - риска потерять участок, то имейте в виду главное: если у вас есть хоть какой-то документ от органов власти, где говорится о предоставлении участка либо о праве на участок, то землю не отнимут. Тем, кто состоит в дачном товариществе/кооперативе и имеет лишь книжку садовода (она, кстати, не свидетельствует о правах на землю), изъятие участка тоже, как правило, не грозит. Однако местные власти и руководство товарищества (кооператива), скорее всего, будут «давить» с оформлением прав на землевладение.

Основное же неудобство, связанное с отсутствием полноценных документов о правах на участок и постройки, - это невозможность заключения сделок: неоформленную загородную недвижимость нельзя ни продать, ни подарить, ни принять в порядке наследования.

Кроме того, важно иметь в виду: некоторые послабления, введенные «дачной амнистией», ограничены определенным сроком действия.

Так, разрешение на ввод в эксплуатацию не будет требоваться для регистрации прав на индивидуальные жилые дома до 1 января 2010 года.

До этого же срока (2010 г.) региональным властям дано право ограничивать максимальный размер платы за землеустроительные работы. Благодаря этому должны значительно снизиться траты на межевание, необходимое для составления кадастровых планов участков.

Не забывайте, что все эти облегчения по нынешнему законодательству ограничены во времени (см. выше). Если вы будете откладывать оформление своих прав на участки и постройки, то не исключено, что в дальнейшем те же процедуры станут и сложнее, и дороже.

Цифры

От 20 до 50 млн. российских семей, по разным оценкам, владеют незарегистрированными коттеджами, дачными домиками, гаражами, а также земельными участками без надлежаще оформленных документов.

Важно

Существуют категории земли, которые вообще не подлежат приватизации - если ваш участок «залез» на такую территорию, то, увы, оформить в собственность эту часть земли не удастся. Чаще всего подобная «засада» обнаруживается с землями лесного фонда, которые потихоньку оттяпывают владельцы участков, граничащих с лесными массивами.

Опубликовано: Абаканский городской портал о недвижимости «Мир Метров Абакана».
При использовании материалов активная (прямая) гиперссылка обязательна.