Как выйти из такой ситуации с наименьшими потерями? Разбираемся на примере историй от читателей «КП»
ХОЧУ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ КВАРТИРЫ И ОТ ДОЛГА
Мы
с мужем созаемщики по ипотеке. Сейчас думаем о разводе. Квартира мне не
нужна, и я хочу отказаться от всех обязательств, связанных с ипотекой.
Как это сделать?
Диана.
Будьте готовы к тому, что выйти из игры, отказавшись от всего - и жилплощади, и долгов, не так-то просто. Дело в том, что в кредитных договорах банки, как правило, прописывают условие: расторжение брака не изменяет кредитных обязательств созаемщиков. А раз вы такой договор собственноручно по доброй воле подписали, то, как говорится, назвался груздем - полезай в кузов: то есть выплачивай кредит до полного погашения.
На практике зачастую единственный способ покончить с ипотекой для разводящихся супругов - продать квартиру. В таком случае из вырученной суммы погашается долг перед банком, а остаток делится между бывшими пополам.
При этом надо иметь в виду несколько подводных камней:
- Поскольку квартира до полной выплаты кредита находится в залоге, то сделка купли-продажи значительно усложняется. Чаще всего используется схема, при которой сначала погашается кредит (покупателем либо агентством недвижимости), снимается залог и только потом заключается непосредственно сам договор купли-продажи со свободной от обременений квартирой.
- Для продавцов-ипотечников такой вариант чреват немалыми издержками: во-первых, зачастую не обойтись без посредников - профессионалов, способных найти участников для подобной сделки. Во-вторых, квартиры по этой осложненной схеме, как правило, продаются со значительными скидками, что соответственно также уменьшает выручку.
- Наконец, нужно учитывать, что жилье, купленное в кредит на пике подорожания (2005 - 2006 гг.), в последнее время (не без влияния кризиса) подешевело. В итоге уже известны случаи, когда после продажи ипотечной квартиры заемщикам даже не удавалось полностью погасить кредит.
МОЖНО ЛИ ПРИ РАССТАВАНИИ ИЗБЕЖАТЬ ДЕЛЕЖА
Я
неплохо зарабатываю и планирую сам купить квартиру по ипотеке, чтобы ее
не пришлось делить в случае развода. Тем более что у жены есть
собственная квартира, доставшаяся ей по наследству. Хочу оформить
ипотечную квартиру на своих родителей, а кредит при этом, конечно, буду
выплачивать я. Подскажите: такой вариант возможен?
Игорь.
Увы, законодательство об ипотеке провернуть такую схему не позволяет. Загвоздка в том, что с юридической точки зрения право собственности на ипотечное жилье и обязательства по выплате кредита неразделимы.
То есть если кредит вы оформляете на себя, то и квартира должна приобретаться в вашу же собственность.
Также бесперспективен способ, при котором вы бы платили за счет собственных средств, но от имени родителей (чтобы оформить жилье на них). Ведь банк перед выдачей кредита проверяет платежеспособность заемщиков, их возраст, размер доходов и проч., и маловероятно, что родители-пенсионеры смогут пройти по таким критериям.
А банковские юристы добавляют:
если заемщик использует ипотечный кредит на приобретение жилья не для
себя, а для других лиц, то это считается
нецелевым использованием средств. То есть налицо будет нарушение
договора, что дает право банку потребовать немедленного полного возврата
денег.
ЕСЛИ КРЕДИТ ОФОРМЛЕН ДО БРАКА
Мой муж
за год до брака взял ипотечный кредит на квартиру на 10 лет. Получается,
почти весь срок - целых 9 лет мы будем выплачивать долг вместе, из
общего семейного бюджета. Смогу ли я в таком случае претендовать на
какую-то часть жилья?
Оля.
В данном случае (ситуация эта, надо заметить, очень распространенная) нужно исходить из того, что по Семейному кодексу все имущество, нажитое мужем и женой во время брака, является их совместной собственностью. В том числе к общей собственности закон относит заработки и иные доходы любого из супругов. Так что, как правильно рассуждает Ольга, все платежи по ипотеке в период брака считаются внесенными за счет общих средств, даже если заработаны эти деньги непосредственно одним из супругов - скажем, самим мужем-заемщиком.
В результате получается, что в случае развода либо при необходимости раздела имущества в период брака (закон допускает это) второй супруг имеет право получить компенсацию. Она будет равна половине всех взносов по ипотеке, выплаченных в период с момента регистрации брака.
В то же время, как отмечает наш эксперт, практикующий адвокат Олег Павлович, можно попробовать применить подход, который используется при разделе имущества, нажитого в незарегистрированном, гражданском браке. В этом случае супруг, ссылаясь на свой вклад в имущество, зарегистрированное на вторую половину, требует выделить долю в праве собственности соразмерно своей части вложенных средств. О возможности такого выдела говорится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 25.04.95 № 6.
НА ЗАМЕТКУ
«Заключайте брачный договор и не парьтесь!»
На одном из форумов в Интернете посетители очень долго и активно обсуждали тему «Развод и ипотека», искали пути выхода и постоянно спотыкались, наталкиваясь на непоколебимое правило: кредитные обязательства после развода не изменяются (см. «Хочу отказаться от квартиры и от долга»).
В итоге было признано: на сегодня единственным законным способом избежать раздела имущества, приобретенного во время брака, в том числе ипотечной квартиры, является брачный договор. Он позволяет супругам самостоятельно решить, что, кому и в каких долях будет принадлежать в случае развода. В частности, в брачном договоре можно смело вписать пункт о том, что жилье, купленное по ипотеке, останется исключительно в личной собственности мужа либо жены.
Напомним: брачный договор можно заключить как до регистрации брака, так и в любое время после свадьбы. Этот документ обязательно заверяется у нотариуса, а если речь идет о распределении недвижимости, то также понадобится государственная регистрация.
Фото: Дмитрий Полухин
