Принятие поправок к 214-ФЗ, обязывающих застройщиков продавать жилье только в рамках договора долевого участия, уже привело к остановке ряда строек и в перспективе станет причиной срыва сроков сдачи многих домов. Девелоперы призывают покупателей не паниковать, а юристы советуют готовиться к судебным разбирательствам.
Черный день календаря
21 июня президент РФ Дмитрий Медведев утвердил вступление в силу поправок к 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", согласно которым все обходные схемы продажи жилья, которые так любили использовать застройщики, оказались вне закона. С этого момента продавать недостроенное жилье, на которое не получено заключение о соответствии (ЗОС), можно лишь по договору долевого участия в строительстве. Эта дата стала черным днем календаря для многих девелоперов и по идее должна была стать светлой для покупателей квартир. Но застройщики оказались не готовы к массовому переходу на соблюдение норм 214-ФЗ, в результате чего часть строек была приостановлена, но основная волна, судя по всему, еще впереди.
В начале июня председатель совета директоров холдинга МИЭЛЬ Григорий Куликов прогнозировал, что с проблемами столкнется около 50% всех московских строек, многие из которых будут приостановлены, а девелоперы вынуждены будут снять квартиры с реализации и достраивать их на свои или банковские средства и только после этого выставлять их на продажу. К слову, один из крупнейших девелоперов России — "Ренова-Стройгрупп" — именно так продает свой район "Академический" и не знает горя. Но таких компаний единицы. Большинство же девелоперов стремилось открыть продажи как можно раньше, порой даже до получения разрешения на строительство, чтобы обеспечить себе приток условно бесплатных средств на стройку. Теперь же эта практика стала невозможной, а заключать договоры долевого участия можно лишь в тех случаях, когда получено разрешение на строительство, имеется договор аренды земельного участка и соблюдена еще куча формальностей.
Естественно, в такой ситуации застройщики встали перед выбором — либо прекращать продажи и выводить проект на стадию, когда его уже можно продавать, за свои деньги, либо нарушать закон и продолжать продавать жилье по "обходным" схемам.
Вторым путем решила двигаться компания MosCityGroup (MCG), которая, по версии вмешавшейся в дело прокуратуры, продавала квартиры в жилом комплексе Sky House, не имея на то соответствующих прав. Против компании были возбуждены уголовное и административное дела, но в самой MCG бодро заявили, что не продавали проект частным лицам, а лишь привлекали инвесторов. Судя по всему, речь идет о продаже квартир тем же частникам по так называемому инвестиционному договору, однако в компании эту информацию всячески опровергают. Тем не менее прокуратура приняла решение остановить стройку и лишить MCG прав на реализацию проекта. Участники рынка полагают, что массовой практика остановки строек вряд ли станет, однако предупреждают, что еще ряду застройщиков вполне могут устроить подобные "показательные порки", если поймают их на нарушении норм 214-ФЗ. "Случай с приостановлением строительства жилого комплекса Sky House призван стать показательным,— рассуждает юрист компании "Юков, Хренов и партнеры" Мария Истомина.— Именно жесткость избранных мер в ситуации, на которую еще недавно правоохранительные органы закрывали глаза, должна указать застройщикам на необходимость переводить взаимоотношения с дольщиком на сугубо законные рельсы".
Тем временем возможная остановка строительства (как по инициативе девелопера, так и по инициативе прокуратуры) ставит под вопрос судьбу покупателей квартир, заключивших договоры до этого момента.
Коней на переправе не меняют
"Принятие поправок к 214-ФЗ внесло коррективы в работу застройщиков, но большинство девелоперов не приостановило реализацию квартир в своих объектах,— утверждает коммерческий директор ГК "Пионер" Дмитрий Отяковский.— В целом по рынку Москвы случаи остановки продаж были единичны, в Подмосковье — немногим больше, но все же в пределах статистической погрешности". Тем не менее, по словам заместителя юридического департамента компании "Сити-XXI век" Василия Шарапова, принятие поправок к 214-ФЗ сказалось на рынке новостроек негативно: "Поправки не предусматривают переходного периода для застройщиков, которые ранее не работали по договору участия в долевом строительстве. Такие застройщики вынуждены, что называется, менять коней на переправе, то есть реализовывать уже запущенные проекты с учетом новых законодательных ограничений. Для того чтобы выработать дальнейшую политику продаж, многие застройщики приостанавливают реализацию квартир либо искусственно снижают их предложение".
В совокупности все это чревато тем, что застройщик просто не сможет реализовать проект без привлечения средств дольщиков, а привлекать их на законных основаниях он не имеет права. Из-за чего проект может вовсе зависнуть. Правда, коснется это лишь небольших компаний, не имеющих возможности завершить проект на собственные средства или получить кредит. Такие проекты могут зависнуть на очень долгий срок. С другой стороны, в долгострои могут превратиться те дома, где девелоперы будут осознанно нарушать закон, но попадут под пристальное внимание прокуратуры.
Рискуют все
Наиболее уязвимыми в этой ситуации оказываются покупатели квартир, уже заключившие с девелоперами предварительные договоры купли-продажи (в лучшем случае!) и ожидающие счастливого момента заселения в новенькие апартаменты. Но момент этот может быть либо сильно отсрочен, либо вовсе не состояться, если застройщик остановит по тем или иным причинам строительство дома.
Впрочем, следует понимать, что приостановка продаж квартир в доме вовсе не повод для паники, а лишь техническая мера. "Те застройщики, у которых все хорошо с документами, могут приостановить только продажи, продолжая при этом строительство",— говорит гендиректор компании "Служба недвижимости" Павел Карасев. В этой ситуации покупатели в самом худшем случае рискуют получить свои квартиры на пару месяцев позже заявленного срока, что в общем-то является нормальной практикой для России.
Хуже, если с документами все не так хорошо, как хотелось бы. "Если изначально документы на строительство были законны, то привести схему продаж к законодательству больших издержек не потребует. Главные издержки для застройщика здесь будут временными,— продолжает Павел Карасев.— Если же отсутствовали необходимые для строительства документы, то оценить риски тяжело, так как в некоторых случаях такие документы уже в принципе не смогут быть дооформлены, соответственно, не будут достроены дома, а квартиры не будут никогда оформлены в собственность. В этом случае ранее уплаченные деньги уйдут в никуда, а взыскать их обратно с застройщика бывает крайне проблематично, поскольку деньги давно уже потрачены". "Если стройка останавливается на два-три месяца, то покупателю не стоит волноваться: такая приостановка может быть вызвана техническими либо бюрократическими причинами,— добавляет Дмитрий Отяковский.— А вот если застройщиком начинают интересоваться контролирующие органы, а простой объекта составляет более полугода, покупателю квартиры необходимо сразу же обращаться в компетентные инстанции. Однако сейчас на слуху таких объектов в Москве нет".
Появятся ли они в будущем — большой вопрос. Эксперты считают, что у большинства девелоперов хватит денег, чтобы завершить проекты, а прокуратура излишнего рвения проявлять не будет. Тем более что за нарушение норм 214-ФЗ наказание в виде приостановки строительства не предусмотрено, а на нарушителя может быть лишь наложен штраф в размере от 0,5 млн до 1 млн рублей за каждую проданную в обход закона квартиру, уточняют юристы. Правда, если таких квартир наберется много, то есть риск, что штрафные санкции "съедят" все деньги застройщика, которые могли бы быть направлены на строительство дома.
Следовательно, по "вине" прокуратуры могут быть заморожены только те объекты, строительство которых велось с грубыми нарушениями закона. Впрочем, далеко не все специалисты настроены столь позитивно. "Не думаю, что подобные случаи приобретут характер массовых, но вполне допускаю, что достаточно большое количество компаний может приостановить продажи до момента перехода на работу по 214-ФЗ. А приостановка продаж может повлечь за собой замораживание этих и других объектов, что не лучшим образом отразится на рынке",— рассуждает директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев.
Квартиры или деньги?
Как бы то ни было, но покупателям квартир, которые уже отнесли свои деньги в строительные компании, "врага" надо знать в лицо и быть готовым к встрече с ним. Если все же дом, в котором была приобретена квартира, перестал строиться, это повод для того, чтобы принимать меры. Для начала следует выяснить обстановку на объекте, определить причины остановки строительства и ее глубину, а уже после этого предпринимать активные действия. В первую очередь необходимо убедиться, что застройщик вообще в состоянии достроить дом. Выяснить это можно путем использования интернета или получения информации от осведомленных клиентов. "Если финансовое положение компании стабильно, то беспокоиться не стоит,— говорит Василий Шарапов.— Если же застройщик испытывает финансовые трудности, то не исключено возбуждение в отношении него процедуры банкротства кем-либо из его кредиторов. Тогда возврат вложенных средств либо получение квартир может значительно осложниться, так как дольщикам придется участвовать в процедуре банкротства". Правда, как напоминает юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка, в июле Госдума внесла изменения в законодательство о банкротстве застройщиков, согласно которым люди, вложившие деньги в строительство жилья, теперь больше защищены. Нововведения состоят в том, что процедура учета имеющихся задолженностей стала более качественной и прозрачной (введена норма о ведении реестра требований о передаче жилья). В банкротстве застройщика должен участвовать компетентный госорган, стало меньше возможностей для махинаций и вывода активов. Кроме того, в приоритетном порядке будут удовлетворяться требования о возврате денег или передаче жилья от людей, у которых иного жилья нет.
Если же становится очевидно, что застройщик в силу либо финансовых проблем, либо жесткого решения прокуратуры не сможет достроить дом, то действовать следует как можно быстрее. Павел Карасев говорит, что особенно быстро действовать нужно в случае появления к объекту претензий у прокуратуры или прочих надзорных органов: "Я, попав в такую ситуацию, немедленно расторг бы договор, поскольку дооформление документов, необходимых для строительства, может занимать у застройщика от пары месяцев до бесконечности. На компенсацию в таком варианте рассчитывать особенно не приходится. Часто она определяется индивидуальным решением органа власти и, естественно, не покроет всех издержек покупателя".
Тем не менее паниковать все же не стоит. Как напоминает Мария Истомина, право дольщика получить обратно уплаченные по договору деньги, а также право на возмещение понесенных убытков и морального вреда гарантируется не только 214-ФЗ, но и гражданским законодательством в целом. Причем не важно даже, какой договор был заключен между компанией-продавцом и дольщиками. "Если будет установлено, что строительство ведется незаконно, покупатели вправе рассчитывать, как минимум, на возврат вложенных денежных средств. Чтобы такой ситуации не произошло, следует при вложении средств в новостройки убедиться в наличии у застройщика права на земельный участок, а также разрешения на строительство",— советует Василий Шарапов. Сейчас даже возврат денег не является чем-то ужасным — это раньше, когда цены на жилье росли чуть не каждый день, покупатели на возвращенные деньги уже не могли себе купить ничего стоящего. Сегодня же цены на жилье достаточно стабильны, что делает возврат средств хорошей альтернативой многолетнему ожиданию обещанной квартиры. Правда, по мнению Юрия Синяева, покупатели замороженных строек могут остаться и без квартир, и без денег, поскольку одна из основных проблем сегодня — это взыскание причитающихся по решению суда денежных средств от компании-застройщика. Но все же хочется верить, что на этот раз удастся обойтись без Горбатого моста и митингов обманутых дольщиков.
